第五章城市房地产管理法律制度.ppt
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• 出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规
定的一次签约出让土地使用权的最高年限。 《城市房地产管理法》对土地使用权出让最高 年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让 最高年限由国务院规定”。
• 据此，《中华人民共和国国有土地使用权出让
和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用 途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限： (1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教 育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4) 商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其
第五章 城市房地产管理法律制度
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 一、城市房地产管理法的概念 • 城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发
生的经济关系的法律规范的总称。这种经济关系的范 围非常广泛，具体而言，可以概括为房地产开发用地 管理关系 ）、房地产开发管理关系、房地产交易管理 关系、房地产权属登记管理关系四类经济关系。
适用范围是：在中华人民共和国城市规划区国有 土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开 发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产 交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 四、房地产管理部门 • 《城市房地产管理法》第６条第１款规定：“国
• 在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，管理
者的最大任务就是谋求三者结合的最佳点。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• （三）维护房地产权利人合法权益的原则。
• 为了保障房地产权利人的合法权益，《城市房地产管理法》作了一系
列重要的规定：
• 一是规定房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 二、城市房地产管理法的基本原则
• (一)国有土地有偿、有限期使用原则
• 这一原则包含了以下三方面的含义：
• 1. 国有土地有偿使用。
• 2. 国有土地有限期使用。
• 3. 在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限
期的土地使用权划拔方式供应土地使用权。
• 《城市房地产管理法》将县级以上地方人民政府
房产管理、土地管理部六的机构设置及职权划分 交由省级人民政府确定。
第五章 城市房地产管理法律制度
第二节 房地产开发用地管理
• 一、土地使用权出让 • (一)土地使用权出让的概念和特点 • 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称
土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
• 所谓房地产，是指房产和地产的总称，在法律上一般
又称作不动产，因为土地和房屋属于不可移动或一经 移动就要丧失其极大价值的物体。我们所指的地产主 要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基 础设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上的各种 房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、 教育、卫生、体育以及办公用房等。
相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配 套建设。
• 经济效益是指在房地产投资领域讲求经济核算，强调投入
产出的比例，为投资者带来可观的经济效益。
• 社会效益指的是房地产开发为整个社会带来的正面影响以
及产生的积极效果。
• 环境效益是指在房地产开发过程中，必须注重环境的优化，
力求达到房地产项目与周围环境协调的最佳状态。环境效 益不仅包括自然环境、还包括社会环境。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 1994年7月5日，第八届全国人大常委会第八次
会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理 法》，并于1995年1月1日起施行。这是我国城 市房地产管理的基本法，为我国城市房地产管理 的规范化，奠定了法制基础。
• 《城市房地产管理法》第２条明确指出了该法的
•
《城市房地产管理法》规定了可以适用土地
使用权划拔的四种情形：国家机关用地和军事
用地 ; 城市基础设施用地和公益事业用地 ; 国
重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 ; 法
律百度文库行政法规规定的其他用地。.
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• （二）经济、社会和环境效益相统一的原则。 • 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益
务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务 院规定的职权划分，各司其职、密切配合管理全 国房地产工作。国务院建设行政主管部门指的是 建设部，1998年3月国务院机构改革，继续保留 建设部，把它作为综合管理全国建设事业的政府 部门。它的主要职能是：城乡建设规划管理、建 筑业管理、居民住宅建设和管理等。”
• 土地使用权出让具有以下的法律特征： • 土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。 • 土地使用权出让双方的基本权利与义务。 • 土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。 • 土地使用权出让是要式法律行为。
第五章 城市房地产管理法律制度
第二节 房地产开发用地管理
(二)土地使用权出让的年限
• 四是为了更好的保障商品房预购人的合法权益，规定了商品房预售应
当具备的条件；五是国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 等。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 三、我国房地产法的立法概况 • 1988年的宪法修正案确立了“土地的使用
权可以依照法律的规定转让”的制度。在 此基础上，国家修改了《土地管理法》， 颁布了《城市规划法》，国务院相继颁布 了《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》、《外商投资开发 经营成片土地暂行管理办法》等一系列与 房地产相关的条例、规定。
侵犯；
• 二是国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使
用年限届满前不收回；如遇特殊情况需要提前收回，应予相应的补偿； 土地使用权出让合同约定的使用期限届满，可以申请续期；
• 三是依法取得的土地使用权，可以作入股，合资、合作开发经营房地
产；依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权均可 设定抵押权；
定的一次签约出让土地使用权的最高年限。 《城市房地产管理法》对土地使用权出让最高 年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让 最高年限由国务院规定”。
• 据此，《中华人民共和国国有土地使用权出让
和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用 途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限： (1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教 育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4) 商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其
第五章 城市房地产管理法律制度
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 一、城市房地产管理法的概念 • 城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发
生的经济关系的法律规范的总称。这种经济关系的范 围非常广泛，具体而言，可以概括为房地产开发用地 管理关系 ）、房地产开发管理关系、房地产交易管理 关系、房地产权属登记管理关系四类经济关系。
适用范围是：在中华人民共和国城市规划区国有 土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开 发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产 交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 四、房地产管理部门 • 《城市房地产管理法》第６条第１款规定：“国
• 在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，管理
者的最大任务就是谋求三者结合的最佳点。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• （三）维护房地产权利人合法权益的原则。
• 为了保障房地产权利人的合法权益，《城市房地产管理法》作了一系
列重要的规定：
• 一是规定房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 二、城市房地产管理法的基本原则
• (一)国有土地有偿、有限期使用原则
• 这一原则包含了以下三方面的含义：
• 1. 国有土地有偿使用。
• 2. 国有土地有限期使用。
• 3. 在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限
期的土地使用权划拔方式供应土地使用权。
• 《城市房地产管理法》将县级以上地方人民政府
房产管理、土地管理部六的机构设置及职权划分 交由省级人民政府确定。
第五章 城市房地产管理法律制度
第二节 房地产开发用地管理
• 一、土地使用权出让 • (一)土地使用权出让的概念和特点 • 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称
土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
• 所谓房地产，是指房产和地产的总称，在法律上一般
又称作不动产，因为土地和房屋属于不可移动或一经 移动就要丧失其极大价值的物体。我们所指的地产主 要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基 础设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上的各种 房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、 教育、卫生、体育以及办公用房等。
相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配 套建设。
• 经济效益是指在房地产投资领域讲求经济核算，强调投入
产出的比例，为投资者带来可观的经济效益。
• 社会效益指的是房地产开发为整个社会带来的正面影响以
及产生的积极效果。
• 环境效益是指在房地产开发过程中，必须注重环境的优化，
力求达到房地产项目与周围环境协调的最佳状态。环境效 益不仅包括自然环境、还包括社会环境。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 1994年7月5日，第八届全国人大常委会第八次
会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理 法》，并于1995年1月1日起施行。这是我国城 市房地产管理的基本法，为我国城市房地产管理 的规范化，奠定了法制基础。
• 《城市房地产管理法》第２条明确指出了该法的
•
《城市房地产管理法》规定了可以适用土地
使用权划拔的四种情形：国家机关用地和军事
用地 ; 城市基础设施用地和公益事业用地 ; 国
重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 ; 法
律百度文库行政法规规定的其他用地。.
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• （二）经济、社会和环境效益相统一的原则。 • 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益
务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务 院规定的职权划分，各司其职、密切配合管理全 国房地产工作。国务院建设行政主管部门指的是 建设部，1998年3月国务院机构改革，继续保留 建设部，把它作为综合管理全国建设事业的政府 部门。它的主要职能是：城乡建设规划管理、建 筑业管理、居民住宅建设和管理等。”
• 土地使用权出让具有以下的法律特征： • 土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。 • 土地使用权出让双方的基本权利与义务。 • 土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。 • 土地使用权出让是要式法律行为。
第五章 城市房地产管理法律制度
第二节 房地产开发用地管理
(二)土地使用权出让的年限
• 四是为了更好的保障商品房预购人的合法权益，规定了商品房预售应
当具备的条件；五是国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 等。
第五章 城市房地产管理法律制度
第一节 城市房地产管理法律制度概述
• 三、我国房地产法的立法概况 • 1988年的宪法修正案确立了“土地的使用
权可以依照法律的规定转让”的制度。在 此基础上，国家修改了《土地管理法》， 颁布了《城市规划法》，国务院相继颁布 了《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》、《外商投资开发 经营成片土地暂行管理办法》等一系列与 房地产相关的条例、规定。
侵犯；
• 二是国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使
用年限届满前不收回；如遇特殊情况需要提前收回，应予相应的补偿； 土地使用权出让合同约定的使用期限届满，可以申请续期；
• 三是依法取得的土地使用权，可以作入股，合资、合作开发经营房地
产；依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权均可 设定抵押权；