峨眉山国际度假区(黄湾武术小镇)考察报告1020

自持
运动基地
1400 -
自持
熊猫朱鹮乐 1000 园
自持
5.外部动线及客源组织
进入景区的游客需在峨眉山门广场换乘； 停车位约3000个左右； 项目所有道路均为双向4车道公路； 2015年由此进入景区的客群约310万人；
进入景区主路 成都方向度假客 传统游客方向
柳江古镇
七里坪度假区
大 峨 眉 西 环 线
设计单位： 澳大利亚WoodsBagot(伍兹贝格)公司负责总体规划和城市设计 美国FORREC（弗莱克）娱乐设计公司负责峨眉山门广场综合体、佛光花海主题乐园策划及设计 新西兰博发公司主持景观设计工作、北京市建筑设计研究院负责建筑设计
8.项目定位及功能
总体定位：以2.5天周末家庭度假客群为主，融合文化旅游、生态展 示、健康养生、运动休闲为一体的全产业链新兴旅游度假目的地。
10.项目构成
峨眉山门站前广场
黄湾小镇
峨眉河沿河游乐带及运动基地
5公里骑行绿道； 15公里沿河游乐带
峨眉山国际旅游度假区总体评价
区位是核心、川渝自驾度假客群是主力、佛光花海项目关系到项目成败
优势：
区位。项目区位好，位于大峨眉西环线和目前进出峨眉山门的主动线上，随着未来进出景区需换乘 的实行，其聚客效应将更加凸显。 定位。面向川渝地区2.5天家庭度假客为主的全天候产业链，填补了目前峨眉山的空白。 业态。以休闲和旅游服务为主，餐饮、住宿、休闲观光的轻玩法组合，契合客群需要。
娱乐区
集中商业 度假酒店
屋面与开发空间结合面：平顺、自然
大地景观的“人工的自 然属性”，与山相融、 与水相伴，与人亲近
覆土建筑与地形有机融 合，形成峨眉山麓的独 特风景，让人不经意间 驻足停留
丰富的错层商业空间与 室外公共空间。灵动的 空间增加了客人漫步的 时间
层级跌落的建筑立面， 无论是春光明媚，还是 皓月当空。已然峨眉河 畔的别样风景
客栈 24%
1425.55
一、峨眉山门广场项目——招商及运营情况
开盘时间：2016年10月1日
开盘价格：开盘均价25000元/平米，价格区间25000元50000元/平米，靠近山门价格越高，物业费8元平 米。
周边对比：半山七里坪8000元/平米，峨眉山沃尔玛广场 10000元/平米，水晶广场20000元/平米。
开发商： 四川德胜集团文化旅游投资发展有限公司
物业方： 四川众嘉商管公司
客栈招商
客栈共9家，190间房。 已入驻：峨眉镖局；武术文化主题客栈，20间客房。
佛禅宾舍；佛禅意境为主题客栈，共22间客房。 正招商：绿茶山居、国学堂、太极客栈、天籁阁、水墨丹青院、花
间一壶酒、养心斋。 9家客栈相依相伴，形成主题客栈街，极富吸引力；再加地下庭院
劣势：
运营。项目自持体量过于巨大（酒店超5000张床位），销售项目不多，流现金压力较大；基础设施、居 民安置的投资占比高。 项目落地。佛光花海关系到项目成败。熊猫基地的落户及运营不乐观。 开发主体。德胜集团目前尚无成熟项目运营面市，项目涉及大量业态复合运营，考验其团队实力。
二、重点项目分析 1.峨眉山门广场
空间的赠送空间，客栈经营价值倍显
峨眉山门广场综合体评价
优势：
区位。项目是整个景区及度假区的集散枢纽，未来客流转换的核 心。 形态。建筑及临河景观带亮眼，项目体量适中，动线布局较合理。 业态。以客栈、快捷酒店、餐饮、集散补给为核心，符合客群需 要。 销售。产权分割式销售利于资金快速回笼，也便于后期招商。
峨眉山国际度假区考察报告
产品研发中心 许脉
目 录 CONTENTS
一、峨眉山国际旅游度假区总体分析 二、重点项目分析 三、集团进入武术小镇初步建议
一、项目总体分析
1.开发主体企业介绍
德胜文旅
四川德胜集团始建于1997年，是一家以钒钛资源综 德胜文旅全称为“四川德胜集团文化旅游投资发展
合利用为主业，集矿产、煤化工、水泥制造、物流
峨眉山国际旅游度假区
商业娱乐
黄湾武术小镇 峨眉山门广场 演艺中心
观光旅游
佛光花海 熊猫朱鹮乐园 峨眉河运动基地 禅茶武术文化体验 沿河及绿道打造
休闲度假
疗养温泉谷组团 星级酒店群 养老社区 高尔夫小镇
消费客群定位：2.5天休闲度假客人（以周边成渝客群为主）、公司团队拓展客户 销售客群定位：成都外溢的投资客、回乡置业群体、乐山本地商户； 峨眉山国际旅游度假区建成后能同时接待8-10万人休闲度假。
峨眉山门广场
P
名山牌坊商圈
成绵乐高铁
6.内部动线及客源组织
沿河及佛光花海是项目主动线； 两条主动线均在山门广场服务区交汇； 次动线按照内部各组团性质（养生、居住、熊猫栖息 地），与主动线区隔； 主动线与次动线的联系主要依靠西环线市政道路。
P
7.项目建设情况
投资情况：总体投资约107亿元，其中峨眉山门广场约8亿元，武术小镇投资为12亿元，佛光花海博 览园投资约5亿元，熊猫朱鹮乐园投资约7亿元、运动基地约5亿元。
【业态分析】
滨河建筑空间，以20-100㎡的商铺为主，未来 更多置留给特色零售，业态招商不重复，达到 “一店一特色”。
内部肌理示意
二层通道肌理示意
点位示意
滨河酒店（智选假日）整体外部示意
客房示意
整体建设之中
【业态分析】
目前，酒店板块正在建设之中。未来本项 目将会引进智选假日、丽思卡尔顿等国际知 名酒店。其中正在修建的便是智选假日酒店， 滨河打造，仅有三层，预计客房百十余间， 且均有观景阳台。未来酒店还将拥有会议等 商务配套功能，吸引会奖商务客群。
源类企业和重点扶持的十大工业企业
2.项目区位
成绵乐高铁-成都至峨眉山约40分钟 成昆铁路，至西昌约2小时，至昆明约4小时 峨眉-成都：车程约2小时；峨眉-宜宾：车程约1小时 成都1小时辐射圈、3小时通达重庆及周边市州
金顶
雅安
成都 乐山
报国寺景区
山门
项目所在位 置
3.项目总体布局
峨眉山国际度旅游假区占地8平方公 里，其中国有建设用地2500亩；
建设情况：2012年9月25日第十三届西部博览会上，峨眉山市人民政府、峨眉山景区管委会、德胜 集团三方签订了《峨眉山国际旅游度假区投资合作战略框架协议》。计划5--8年建成，项目全部建 成为2018年底。
运营情况：2014年黄湾武术小镇一期建成、2016年底山门广场、河道改造建成、佛光花海将于 2017年5月开放；熊猫基地2017年底开放；运动休闲基地于2018年7月运营。
有限公司”，是德胜集团的全资子公司，公司注册
仓储、房地产、文化旅游、国际贸易、金融、创业
资本2亿元
投资等多元产业为一体协调发展的大型民营企业集 团
德胜文旅以“峨眉山国际旅游度假区”开发为发 端，延伸发展生态体育运动、旅游和非物质文化产
德胜集团旗下32家法人公司及所属产业广泛分布于 川、滇、黔三省
B1F 内街
B1F
1F
一楼临主路及智选酒店的店铺均为150㎡
以上，预备为大餐饮业态，层高6m；排水、
排烟等通道设施完备；
除临河段外，B1层为30-50㎡小面积铺面
为主；
综合体内街部分均为50-100㎡左右物业；
2F
层高5m左右，均较为方正。
峨眉山门广场项目——业态分布图
滨河空间外部示意
点位示意
招商情况：全部销售后招租，一品一店政策，目前完成约70% 招商，分割产权销售23-240㎡不等。
招商主体：除大型度假酒店和精品客栈面向国内招商外，其它 业态主要招商对象乐山市本地的旅游客商
面向客群：来成都旅游的省外（1-2日）游客以及省内（乐山 本地、成都本地）家庭休闲度假类游客
相关政策：前三年回报率约5.6%-6%。前两年由业主单位先 行垫付。
峨眉山门广场项目——业态
业态定位：满足大众度假群体的集散补给、短期度假需求，档次以中 高档为主，其中住宿类、餐饮业态占比逾七成
主力业态 以中高档酒店、客栈住宿、本地特色 餐饮、夜间游乐、演艺业态为主。
总体业态配比（面积）
休闲娱乐 13% 体验 3%
快捷酒店 19%
其他 1%
餐饮 25%
购物 15%
9.业态定位 以休闲观光、旅游集散服务为核心，力图延长峨眉山游客停留时间
零售 餐饮 休闲观光 旅游服务 住宿
五大主力业态
1.零售“一店一特色”，引进非重复的品牌特色店，且融入武术文化 元素，营造出个性化的购物空间。 2.合理利用和打造滨河空间，让滨河空间带成为本项目的一条核心主 线。围绕滨河形成核心而富有特色的住宿、中大型餐饮、零售等主 力业态群，营造自然、安逸的消费空间。 3、在休闲业态上做足文章，包括熊猫朱鹮、佛光花海、滨水慢生活 等休闲板块体量十分巨大。充分结合峨眉山空气质量优、人文底蕴 深厚的地域优势，打造独占性的产品。 4、项目建成后，业态体系将会十分丰富。丰富的业态体系（及业种） 将会作为“截留点”，大力延长峨眉山游客停留时间，增加游客新 的消费点。
峨眉山国际旅游度假区由黄湾小镇、 商业中心、佛光花海、峨眉山大熊猫 基地、朱鹮栖息公园、四川植物园、 温泉医疗康养园、文化产业园、五星 级酒店集群、养老养生居住等构成。
熊猫朱鹮乐园 高尔夫小镇
疗养温泉组团
运动基地 高端酒店群
黄湾武术小镇
峨眉山门服务区
养老养生居住
演艺中心 佛光花海 沿河游乐带 骑行绿道
黄湾小镇
二、重点项目分析 2.黄湾武术小镇
二、黄湾武术小镇总体简介
该项目总占地面积约1107亩，建筑面积约21万平方米，总投资约12亿元。安置户约3300户人左右； 总体布局由小镇中心旅游组团，青牛坊生活服务综合组团，黄陵坊、点易坊、青城坊、铁佛坊居民安 置组团和马口组团组成。主要功能包括旅游、商业、居民安置、学校、幼儿园、行政管理、生活服务 等，各组团之间以农田、溪流、河谷、树林为隔离区，用步行街道联接，着重体现峨眉山农耕文化与武 术文化的关系，分区域突出主题，展现武术文化的内在精髓。 已建成的黄湾武术文化小镇一期于2014年10月开街。小镇已完成投资约5亿元，点易、青城、铁佛、 黄陵四个坊已建成投用。
峨眉山门广场项目——设计
功能分区：旅游集散中心去、集中商业区、度假酒店区。 设计特点：用多面多角度构建不规则屋面，展现山峦起伏的立体视觉。 绿色环保：接地的可上人屋面结合屋面绿化，将景观延伸至建筑本身，将创意生态植入小镇的
建筑与园林景观设计； 绿化屋面可以有效反射和阻隔热量，减少建筑夏季的空调能耗，节约能源并改善区 域热环境，减少热岛效应。
滨河中大型主题美食
【业态分析】
该区域未来以中大型餐饮业态为主，且留有排烟管道。每个商铺面积均在180㎡以上， 适合中大型餐饮业态。商铺滨河而建，夜晚餐饮氛围良好。
点位示意
滨河餐饮商铺外部示意
滨河餐饮商铺内部示意
特色美食风情街
美食风情街外部打造示意
点位示意
【业态分析】
该区域定位为特色美食风情街，店铺业态均 以快餐饮为主。可根据实际情况，临时搭建 小吃摊等。
4.项目基础指标
总体规模
规模 （亩）
12075
建筑面 积 （㎡）
-
占地 比例
运营 方式
建设用地
2500 -
20.7%
1.黄湾小镇 1107 2.山门广场 88
210000 44% 74834 3.5%
安置 还建
销售
3.酒店群 300 -
12% 自持
4.养生居住 450 -
18% 销售
佛光花海
ห้องสมุดไป่ตู้
1000 -
劣势：
运营。住宿类、餐饮类占比超7成，其付租能力均不高（峨眉山约 为60元/㎡/月），售价25000元/㎡，年回报率不足3%。明显偏高。 竞争态势。未来将面临峨秀湖商圈、名山牌坊商圈、大佛禅院商圈 的激烈竞争，仅峨秀湖未来将有63万㎡商业面市，上述商圈项目均以 餐饮、客栈、休闲娱乐、旅游商品销售为主力业态，均面向旅游客 群。
作为中国500强企业，德胜集团被四川省政府、云 南省政府分别列为重点培育的“百亿工程”优势资
业等服务领域，将峨眉山武术文化和儒释道文化相 结合，以国际视野的大手笔，打造区域范围达到6.3 平方公里的超五星级酒店群落、生态体育公园、武 术文化小镇、文化演艺综合体、世界级温泉养生等 为核心的国际旅游度假区
峨眉山门广场项目——峨眉山景区的补给中心
峨眉山门服务接待区占地88亩，总建筑面积约7.5万平方米，由精品商店、餐饮美食、主题客栈、洲际酒 店、风情酒吧、KTV等组成，总体两层，局部三层，地下一层。
峨眉山门广场项目——动线
绿化带 4m
静区
黄陵坊
2m 4m
动区
P
8m
8m 外摆露台
点易坊
8m 8m
项目主动线、停车场及购物、餐饮、 娱乐等业态均布置在项目东侧； 项目东侧车行道及临街外摆区域均 较为理想，利于人流及车流聚集，商 业氛围较好。