房地产经济周期(精)

房地产交易量回升，市场需求开始增加。 房地产价格趋升，投资者信心增强。 房地产投资逐步增长，开发速度加快。 当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步 入新一轮的繁荣期、如此循环往复。
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2、房地产业发展周期性波动的特点

（1）在经济周期中，房地产业进入高涨 阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一 些；（ ？） （2）房地产业周期衰退阶段也相应更早 地到来；
3、房地产周期的研究方法和模型

1、用不同指标描述房地产周期，如
1）空置率；空置率.ppt
2）通货膨胀率； 3）房地产价值； 4）价格和租金等；





2、利用多模型分析房地产周期，如
1）系统动力学模型； 2）租金增长率和租金分布模型； 3）考虑风险因素分析房地产周期 及其投资策略。




4、我国的研究



供给量严重超过需求量 商品房空置率急速上升； 导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值 开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以 支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大 损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段 也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始 回升。
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第四阶段——复苏与增长阶段


（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；
（4）房地产业相对比较容易波动，房地 产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一 些； （5）房地产业周期性波动带有明显的区 域性特点。


3、研究房地产业发展周期性的意义

（1）有助于深刻理解房地产业发展 与国民经济发展的密切关系，从而使其更 好地与国民经济的发展相适应；


表征是房地产价格，以及租 金水平的波动。
第一阶段——繁荣阶段

交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房 价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资 量猛增。 整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到 顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。 到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结 构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现 衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。
2、微观的角度



从微观角度分析某类物业的周期波动规律， 即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围 内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有 权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。 针对项目投资决策的研究也属于微观层面 的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工 业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不 同市场周期阶段的投资策略。 在各类物业周期研究的文献中，较多的是 办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期。

（1）有效需求不足
过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需 求，势必使房地产经济由扩张转为收缩。 房地产有效需求不足是多方面原因引起的。如 1）住房制度改革。从无偿分配到80年代中期的提 租发补贴，到货币化分房，需求者在心理上有一个适应 过程。 2）房价收入比。据世界银行测算，一个地区的房 价与收入比在3-6倍之间时，需求者才能在不降低正常 生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比 高达10-20倍以上，广大居民无能力购买住房。 3）社会福利保障制度。城市居民在预期的收入和 支出心中无底的前提下，不得不存钱以备后用； 4）房地产产品结构不合理，住房质量和环境质量 有待于提高。








（1）繁荣阶段 （2）衰退阶段 （3）萧条阶段 （4）复苏阶段
2、对房地产业有重要影响的经济波动
经 济 活 动
随机波动
长期趋势


商业循环 季节波动

（1）随机波动 / 短期无规律 （2）季节波动 / 有规律 （3）经济周期 / 多次重复发生，但时
间、波幅、持续时间不同。

（4）长期趋势 / 相当长时间的影响。

（2）有助于正确地把握房地产业发 展的周期性规律，明确一国或一地区房地 产业所处的周期阶段，认清当时形势，审 时度势，因势利导，掌握主动权。避免盲 目性；
（3）有助于认识周期性规律的基础 上，及时采取适当的对策措施，避免大起 大落的波动对房地产业的震荡。

4、房地产经济周期的成因

关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不 同的观点。其中主要的理论观点如
第九章 房地产经济周期
一、经济周期基本理论

经济周期是指国民经济整体经 济活动随着时间的变化而出现的扩 张和收缩交替反复运动的过程。 现代经济周期理论认为，经济 周期是建立在经济增长率的相对变 化上。
其所指的经济周期是指经济增 长率上升和下降的交替运动过程。


1、经济周期理论

经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行 剖析的理论。 其要点主要有： （1）经济周期的阶段 （2）经济周期的类型 （3）经济周期的成因 一般经济学家将经济周期分为四个阶段：

（4）对未来预期信心
5、宏观经济周期与房地产周期

（1）土地出让价格的变化规律较 符合宏观经济周期，只不过时间提前； （2）土地出让市场价格增长速度 的波动不太符合宏观经济周期规律；


（3）在较成熟市场，房地产市场 受制于宏观经济，同时房地产市场周期 变化可预示宏观经济周期。
四、我国经济与房地产经济判断

——已步入经济周期调整阶段
当前的周期阶段判断
02年 03年 04年 05年
9.3%% 9.5%
06年
07年
08年
9.7%
第一波景气周期
第二波景气周期 8.8~9%
8.6%Βιβλιοθήκη

（2）投资状况的变化

投资饥渴症影响下的投资冲动。 如在92—93年房地产投资过热时，绝大多数 投资者为国有企业。投资冲动来自投资者自我约 束弱、责任主体不明确，以及对市场认识的模糊 性。
（3）货币信用的过度膨胀

即银行对房地产投资资金有无限供给的倾向，为投 资者和投机者提供条件，形成多元化的房地产投资冲动。 如92年，我国专业银行净拆出资金增加593.2亿元， 其中1/4被用来炒地皮；再如东南亚金融危机与该地区 房地产长期过热有密切关系，一般金融机构放贷给地产 业以不超过总放贷额的10%为宜，而泰、马和印尼金融 机构投放的资金占其贷款总额分别为50%、29%和 20%[16]，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的 供过于求现象。

主要在改革开放以后，大多限于宏观 经济层面。其内容主要为
1、国外有关经济周期研究成果的介绍 2、我国改革开放后经济周期波动的特点 3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测 经济周期波动的转折点等。



三、房地产周期
1、房地产周期的阶段性和特点

就是房地产市场重复交替出 现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的 经济现象。 具体表现为房地产开发、投 资、销售租赁规模的周期性波动。
各种经济循环示意图
时间
二、房地产周期研究概况

20世纪60年代，美国Stephen A.Phyrr等房地产经济学家开始致力 于西方房地产市场的周期研究，分别 从宏观和微观角度，采用多模型和多 方法，探索房地产周期波动及其机理。
1、宏观的角度





从宏观角度分析房地产周期波动规律， 即着重于国家、世界或区域范围内的周期研 究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、 供给周期、占有周期、长周期和短周期等。 主要研究内容包括三个方面： 1、以全国为对象研究房地产周期； 2、以较长的时间序列资料为基础研究 房地产周期； 3、以宏观经济周期为背景研究房地产 周期。
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第二阶段——衰退阶段


房地产交易量明显减少，市场需求呈下 降趋势。 房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。 房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼 盘减少，实力小的开发商难以为继。
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第三阶段——萧条阶段

交易量锐减，市场需求急剧下降