房地产经济周期(精)
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房地产交易量回升,市场需求开始增加。 房地产价格趋升,投资者信心增强。 房地产投资逐步增长,开发速度加快。 当发展到一定阶段时,整个房地产市场又步 入新一轮的繁荣期、如此循环往复。
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2、房地产业发展周期性波动的特点
(1)在经济周期中,房地产业进入高涨 阶段,相对于国民经济周期来说要较为提前一 些;( ?) (2)房地产业周期衰退阶段也相应更早 地到来;
3、房地产周期的研究方法和模型
1、用不同指标描述房地产周期,如
1)空置率;空置率.ppt
2)通货膨胀率; 3)房地产价值; 4)价格和租金等;
2、利用多模型分析房地产周期,如
1)系统动力学模型; 2)租金增长率和租金分布模型; 3)考虑风险因素分析房地产周期 及其投资策略。
4、我国的研究
供给量严重超过需求量 商品房空置率急速上升; 导致房价持续下跌,甚至跌破物业原值 开发商面临困境,实力较弱的企业可能难以 支持而破产,一般开发企业也难免遭受重大 损失,房地产投资量呈现负增长,这一阶段 也就是常说的波谷,当达到谷底时,又开始 回升。
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第四阶段——复苏与增长阶段
(3)房地产业周期萧条阶段相对长一些;
(4)房地产业相对比较容易波动,房地 产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一 些; (5)房地产业周期性波动带有明显的区 域性特点。
3、研究房地产业发展周期性的意义
(1)有助于深刻理解房地产业发展 与国民经济发展的密切关系,从而使其更 好地与国民经济的发展相适应;
表征是房地产价格,以及租 金水平的波动。
第一阶段——繁荣阶段
交易量急剧增加,市场产品供不应求,拉动房 价越来越高;房地产经营利润畸高,吸引开发投资 量猛增。 整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到 顶点,形成常说的房地产业发展的波峰。 到一定阶段。由于开发量的过度扩张,内部结 构不合理,市场供给逐渐超过市场有效需求,出现 衰退迹象,开始下滑,进入衰退期。
2、微观的角度
从微观角度分析某类物业的周期波动规律, 即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围 内的周期研究,如城市周期、社区周期、所有 权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。 针对项目投资决策的研究也属于微观层面 的研究,所涉及的物业包括办公楼、住宅、工 业用房和商业用房等,主要分析各类物业在不 同市场周期阶段的投资策略。 在各类物业周期研究的文献中,较多的是 办公物业,如伦敦和悉尼的办公楼市场周期。
(1)有效需求不足
过度的房地产投资,如果没有形成足够的有效需 求,势必使房地产经济由扩张转为收缩。 房地产有效需求不足是多方面原因引起的。如 1)住房制度改革。从无偿分配到80年代中期的提 租发补贴,到货币化分房,需求者在心理上有一个适应 过程。 2)房价收入比。据世界银行测算,一个地区的房 价与收入比在3-6倍之间时,需求者才能在不降低正常 生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比 高达10-20倍以上,广大居民无能力购买住房。 3)社会福利保障制度。城市居民在预期的收入和 支出心中无底的前提下,不得不存钱以备后用; 4)房地产产品结构不合理,住房质量和环境质量 有待于提高。
(1)繁荣阶段 (2)衰退阶段 (3)萧条阶段 (4)复苏阶段
2、对房地产业有重要影响的经济波动
经 济 活 动
随机波动
长期趋势
商业循环 季节波动
(1)随机波动 / 短期无规律 (2)季节波动 / 有规律 (3)经济周期 / 多次重复发生,但时
间、波幅、持续时间不同。
(4)长期趋势 / 相当长时间的影响。
(2)有助于正确地把握房地产业发 展的周期性规律,明确一国或一地区房地 产业所处的周期阶段,认清当时形势,审 时度势,因势利导,掌握主动权。避免盲 目性;
(3)有助于认识周期性规律的基础 上,及时采取适当的对策措施,避免大起 大落的波动对房地产业的震荡。
4、房地产经济周期的成因
关于经济周期的原因,各国经济学家有着各自不 同的观点。其中主要的理论观点如
第九章 房地产经济周期
一、经济周期基本理论
经济周期是指国民经济整体经 济活动随着时间的变化而出现的扩 张和收缩交替反复运动的过程。 现代经济周期理论认为,经济 周期是建立在经济增长率的相对变 化上。
其所指的经济周期是指经济增 长率上升和下降的交替运动过程。
1、经济周期理论
经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行 剖析的理论。 其要点主要有: (1)经济周期的阶段 (2)经济周期的类型 (3)经济周期的成因 一般经济学家将经济周期分为四个阶段:
(4)对未来预期信心
5、宏观经济周期与房地产周期
(1)土地出让价格的变化规律较 符合宏观经济周期,只不过时间提前; (2)土地出让市场价格增长速度 的波动不太符合宏观经济周期规律;
(3)在较成熟市场,房地产市场 受制于宏观经济,同时房地产市场周期 变化可预示宏观经济周期。
四、我国经济与房地产经济判断
——已步入经济周期调整阶段
当前的周期阶段判断
02年 03年 04年 05年
9.3%% 9.5%
06年
07年
08年
9.7%
第一波景气周期
第二波景气周期 8.8~9%
8.6%Βιβλιοθήκη
(2)投资状况的变化
投资饥渴症影响下的投资冲动。 如在92—93年房地产投资过热时,绝大多数 投资者为国有企业。投资冲动来自投资者自我约 束弱、责任主体不明确,以及对市场认识的模糊 性。
(3)货币信用的过度膨胀
即银行对房地产投资资金有无限供给的倾向,为投 资者和投机者提供条件,形成多元化的房地产投资冲动。 如92年,我国专业银行净拆出资金增加593.2亿元, 其中1/4被用来炒地皮;再如东南亚金融危机与该地区 房地产长期过热有密切关系,一般金融机构放贷给地产 业以不超过总放贷额的10%为宜,而泰、马和印尼金融 机构投放的资金占其贷款总额分别为50%、29%和 20%[16],随着市场逐渐饱和,房地产日益暴露严重的 供过于求现象。
主要在改革开放以后,大多限于宏观 经济层面。其内容主要为
1、国外有关经济周期研究成果的介绍 2、我国改革开放后经济周期波动的特点 3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测 经济周期波动的转折点等。
三、房地产周期
1、房地产周期的阶段性和特点
就是房地产市场重复交替出 现兴盛(扩张)、衰退(收缩)的 经济现象。 具体表现为房地产开发、投 资、销售租赁规模的周期性波动。
各种经济循环示意图
时间
二、房地产周期研究概况
20世纪60年代,美国Stephen A.Phyrr等房地产经济学家开始致力 于西方房地产市场的周期研究,分别 从宏观和微观角度,采用多模型和多 方法,探索房地产周期波动及其机理。
1、宏观的角度
从宏观角度分析房地产周期波动规律, 即着重于国家、世界或区域范围内的周期研 究,如国家和地区范围内的房地产需求周期、 供给周期、占有周期、长周期和短周期等。 主要研究内容包括三个方面: 1、以全国为对象研究房地产周期; 2、以较长的时间序列资料为基础研究 房地产周期; 3、以宏观经济周期为背景研究房地产 周期。
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第二阶段——衰退阶段
房地产交易量明显减少,市场需求呈下 降趋势。 房价涨幅减缓,开始出现下跌迹象。 房地产投资增长率趋缓,市场推出的楼 盘减少,实力小的开发商难以为继。
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第三阶段——萧条阶段
交易量锐减,市场需求急剧下降