重庆市公租房项目总体规划设计研究

重庆市公租房项目总体规划设计研究
公租房建设中总体规划设计是一个重要问题，合理的规划不仅事关居住着的生活、工作便利，还关系到保障性住房体系的健康发展。

本文从重庆市公租房项目的总体规划设计入手，重点分析了其规划过程中的建设规模、空间布局、技术经济指标规划以及建设资金安排，并对其经验进行了总结，以实现我国公租房规划设计理论和实践的不断发展和完善。

标签公租房；重庆；总体规划
住房是人类生存的必要物质条件。

随着房地产市场价格的不断攀升，住房问题成为了改善民生问题的重要内容之一，也成为了一个具有政治属性的社会问题。

众所周知，单纯依靠市场不能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须依靠政府提供的充足的保障性住房来解决。

为了保障和改善民生，促进社会和谐进步，有关政府部门出台了一系列的住房政策，例如经济适用房、廉租房、公租房等相关管理办法。

作为保障性住房的组成部分，公租房解决的主要是“夹心层”住房难的问题。

“夹心层”主要指的是既没有经济实力购买商品房，也没有满足申请条件去购买经济适用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。

重庆公租房的服务对象明确为三类：一是进城的农民工，二是新生代的大学生，三是城市原住民中人均住房面积在14平方米以内的住房困难群体。

这部分人在社会中所占的比重正呈扩大之势，他们对住房的关注度要强于其他群体。

基于这样的原因，重庆于2010年2月启动了大规模的公租房建设计划。

重庆公租房的推出，改变了目前中国城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系，将住房供给模式转变为政府保障与市场供给并举的双轨运行机制，为我国公租房的发展带来了新的经验和新的思考。

1.公租房建设总规模及现状
根据国务院批准的《重庆市城乡总体规划》，到2020年将主城区常住人口增加到1000万，而目前约600万，从现在600多万人口发展到1000多万人口，要增加四五百万人，这600万人口中未解决住房的，与未来10年400万新增人口中需要政府解决住房的中低收入人口，到时将占比三分之一。

据2010年国家统计局重庆调查总队对主城区住房情况进行的1%入户抽样调查显示，主城区常住的约220 万户城市家庭中，住房私有率约为78%，22%的家庭租房居住（约48.4 万户）。

考虑租房家庭情况比较复杂，按户均 2.5 人计算，约有400 万户家庭。

如按20%的家庭需租赁住房计算，共需求为80 万套住房，减去近年来通过廉租房等方式保障的13 万户，需要67 万户租赁房。

按户型面积60平方米标准，总建筑面积共需约4000万平方米。

为此，重庆市从2010年开始计划用3年建设4000万平方米公租房，能够满足200万居民的需要。

2010年开建的公租房总规模1226.96万平方米、20.74万套；2011年开工建设的公租房建设总规模为1694.23万平方米、26.45万套。

从2010年启动公租房建设工作以来，开工总量已达2921.19万平方米、47.19万套；竣工总量为630万平方米，约10万套，惠及30多万人。

2012年，重庆市公租房计划开工量为1350万平方米。

截至3月底，重庆市在建94个公租房项目、3000万平方米，约47.2万套。

其中，主城区在建公租房项目42个、2400万平方米，约38万套，占全市在建总量的八成。

2012年全市计划竣工总量为800万平方米、12万套。

2.公租房的空间选址布局
由于住房的耐久性特征，住房建设一旦实施其选址就有很强的不可逆性，会对住房存量的空间布局和城市社会的空间结构形成几十年甚至更长时间的影响。

公租房的开发、建设对城市的发展以及居民的生活质量起着至关重要的作用。

因此，有必要慎重和科学地对待保障性住房的空间布局与选址问题。

（1）均衡布局
公租房的布局应遵循“大混居，小聚居”的原则，避免过度集中建设造成城市贫民窟的出现。

土地的价格与土地所处的位置有密切联系，大体上由城市中心向外围逐层递减。

公租房的选址布局受较优地理位置和较低土地价格两大原则的双重制约，既不能一味追求低地价而布局在远郊地区进而带来生活配套上的不便，亦不能一味追求优质生活而在地价峰值区域选址，而是要在土地位置和土地价格之间寻找一个最佳平衡点，即均衡最优点。

重庆主城从现在600多万人口发展到1000多万人口，新增的几百万人不会均匀地分散在1000平方公里上，而是会分布在一些集聚点上。

2011年11月7日，市政府第113次常务会议，审议通过主城“二环时代”大型聚居区规划按照“多中心组团式”结构和“产居结合、配套完善”的原则，以集中成片的规划居住布局为核心，在内环以外的二环区域规划了21个新的大型聚居区。

在总体规划层面，重庆将大型聚居区作为未来承载人口的重要区域，其布局与产业、交通、环境相协调。

重庆公租房分散布局在一二环之间的21个大型聚居区中，每个聚居区内均规划有租赁房，而不是处于地价高涨的内环，选址区域位于土地位置和土地价格之间的一个较佳平衡点。

同时，大规模的公租房建设也完成了城市人口由拥挤的城市中心向中心以外区域转移的过程。

（2）交通便利性
对于低收入人群而言，他们对公共交通的依赖性很大，公共交通是他们出行的最主要工具，便利的交通给他们的生活、工作、学习带来很大的益处。

大运量城市公共交通系统对于低收入人群而言尤为重要，其相对低廉的票价和稳定高效的运力为低收入人群出行，尤其是就业通勤出行提供了便利。

对于大城市，尤其是特大城市，人口量和交通量非常巨大。

因此，需要建立完善的、足够支撑的公共交通体系来解决低收入人群的出行问题，其中最有效和最可持续的方式就是轨道交通。

《重庆市城乡总体规划（2007 —2020年）》（2011 年修订）提出加大轨道交通建设，到2020年，重庆市规划建设9条轨道线、长约478公里，运力850万人/日。

现为适应重庆发展需要，重庆市政府在“九线一环”的基础上确定了“十七线一环”的规划。

2020年后轨道交通还要进一步加密，基本实现21个大型聚居区的覆盖。

重庆主城区规划的公租房地块均规划有轨道交通，并紧邻轨道交通站点、快速路和主干道，与轨道交通站的距离一般控制在500米以内，步行时间不超过10—15 分钟。

个别地块如西永、大竹林等，规划的轨道交通线甚至就从地块中间穿过，轻轨站点就设立在地块中心区域。

现已建成的民心家园小区三号线已通车，康庄美地六号线已通车。

（3）与相关产业相结合
根据新加坡、香港等发达国家和地区的经验，公租房应尽量靠近主要就业区域，以方便租户就近择业，实现职住平衡。

并使居住空间与产业空间有机衔接，减少居住场所与就业区域的钟摆式交通流。

随着重庆主城区内环以内的一些工业企业推进“退二进三”等工作的实施，主城区规划的产业用地，将主要分布在内、外环之间，恰好与公租房的规划用地紧密地结合在了一起，这样其周边就形成了较为成熟的产业和就业岗位的支撑。

如：东部结合茶园新区和未来御临组团大规模工业基地的发展；南部结合重钢片区的城市更新和龙洲新城的建设；西部结合综合保税区、大学城、微电子园及西彭产业基地的发展；北部结合了保税港区和城市新中心的打造等。

公租房的规划和城市产业紧密结合，给公租房住户提供了更多的就业机会，同时也缩短了居民的通勤距离，降低了出行成本。

（4）配套设施完善
保障性住房的受众是低收入人群，他们对城市公共配套设施的依赖程度较高。

在配套设施相对完善的区域布置保障性住房，不但可以为入住者提供更好的社会公益，同时提高了公用设施的使用效率，进而减轻了公租房建设的资金压力和运营成本。

良好的配套设施在一定程度上还能够降低居民的生活成本，如果中低收入家庭居住地远离商场、医院、学校集中地和原来的生活网，他们可能要承担更多的交通成本和通勤时间，并影响租赁住房的入住率。

同时，如果入住率不是很乐观，餐饮、购物等配套服务业可能不愿入驻公租房小区，从而加重当地居民的生活困难程度。

重庆公租房小区十分重视配套设施的建设，每个公租房项目按建筑面积的10%进行公建配置。

配套建设有教育、医院、文化、体育以及经营性商业设施和公共活动场地。

以鸳鸯片区的民心家园公租房项目为例，该项目总建筑面积108万平方米，约1.77万套。

公建配套齐全，有小学1所（约11300㎡）、幼儿园2所（9班一所，约3014㎡，12班一所，约4014㎡）、文体设施、社区管理、商业用房等。

商业以及配套设施建筑面积8.8万平方米。

其中，商业用房面积约4.5万平方米，超市、药房等店铺已陆续开门营业，农贸市场也已投用，停车位3300余个，满足入住居民的生活需求。

（5）人性化的“混居”模式
大面积的建设公租房，大批量的中间层人群入住公租房小区，不合理的布局和规划会使城市与保障性住房失去联系，从而导致城市“贫民窟”的形成。

如何才能避免“贫民窟”现象的发生？为此重庆的做法主要是采取“混居”的公租房规划模式，所有公租房小区分散开来，布局在主城区一、二环之间的21大型聚居区内，并与周边商品房实施无差别“混建”，即在已建或将建的商品房小区周围设置保障性公租房，这样就避免了社会阶层隔离和形成“平民窟”，增大居住者的社交范围，促进社会和谐发展。

3.建设技术经济指标规划
由于公租房的使用对象、使用性质和使用面积等方面的特殊性，其住宅建筑的相关技术经济指标必然与城市普通商品住宅既有相似之处，又有着明显的区别。

本文中涉及的技术经济指标包括建筑总面积、商业及配套面积、户型面积、建筑形式、建筑密度、容积率、绿化率。

合理规划公租房的相关技术经济指标有利于提升居住区内人们的生活品质，营造宜居的生活环境，并在一定程度上影响公租房的资金筹集与安排。

因重庆市新建公租房2010 年 3 月才刚刚起步，最先开工的是鸳鸯片区的“民心佳园”、大竹林片区的“康庄美地”和华岩片区的“民安华福”三个住宅小区，三个项目也将于今年年底全部完工。

本文选取了这三个公租房项目进行了技术经济等指标的分析，具体资料如表1所示。

项目名称总建筑面积（万平方米）商业配套建筑面积（万平方米）容积率建筑密度绿地率与轨道交通站点距离
民心家园108 5.4 3.52 26% 35.2% 离3号线450m
康庄美地124 7.1 3.85 22% 40.9% 离6号线200m
民安华福123 7.4 3.78 29% 30.5% 离5号线400，m
相关数据表明，重庆公租房建设体量较大，建筑总面积大多超过一百万平方米，商业配套面积约为总建筑面积的6%，小区容积率控制在3.5～4.0范围内，建筑密度约为26%，绿地率约为35.5%，与周边规划轨道交通站点距离在500米以内。

公租房社区一般以点式高层为主要建筑形式，套型建筑面积在20～80平方米之间，其中60平方米以下的占85%，可满足不同类型人群和家庭人数的基本居住需求。

4.资金安排与规划
重庆市三年建设4000万平方米的公租房，按每平方米2500元造价计算，大
概需要1000 亿元资金。

其中300亿元可通过中央专项资金和地方政府资金一步到位，其余700亿元可通过现代化融资方式，即银行贷款、信托投资、各种保险基金等方式吸引社会资金，极大地拓宽了公租房融资渠道。

在落实公租房项目的资金来源后，重庆市也对公租房的还款计划做了合理安排，实现公租房建设资金的动态平衡：（1）通过公租房住宅面积约3600万平方米的租金收入偿还银行贷款、公积金、社保基金共700亿元左右的利息。

公租房租金水平约为10元/平方米·月，则全年租金收入为10×12×3600=43.2亿元；借款利率按6%计算，每年为700×6%=42亿元。

（2）通过出售约400万平方米商业配套和部分公租房偿还借款本金。

商业配套按照10000元/平方米、住宅3200元/平方米估算，共400×10000+3600×3200=1552亿元，则出售全部商业配套和26%左右的住宅即可偿还全部700亿元贷款。

5.总结
重庆公租房建设以城市规划、土地规划、产业规划为导向，系统统筹规划了大体量的公租房建设项目，满足30% ～40%的城市低收入群体的住房需求，并形成“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”的住房保障体系。

主要特点有：
（1）重庆市公租房建设总规模的规划具有前瞻性，主要根据现有需求以及重庆市城市总体规划要求，并结合城市化进程中城市规模的扩大和人口的增加，合理预测了公租房的总需求量。

（2）公租房空间布局规划于内、外环线之间21 个大型聚居区内轻轨沿线交通条件较好的地区，有相对成熟的产业和轨道交通支撑，并提出与普通商品住房品质相当的规划设计要求。

充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需求，同步配套建设生活服务设施。

（3）在确定了建设规模的同时，对公租房容积率、建筑密度、绿地率等相关技术经济指标也进行了合理的规划和控制，以保障在前期规划阶段就对公租房小区有一个大致的居住品质定位。

从而引导公租房项目健康可持续地发展下去。

（4）资金的筹措安排与运转是影响公租房建设的关键要素，也成为困扰各地政府的一大难题。

重庆公租房建设模式在这一方面表现突出，合理安排设计了公租房的融资模式，并通过租售并举的方式，实现了建设资金的动态平衡。

目前，全国正在大力兴建公租房，重庆公租房项目的规划设计将给中国其他城市提供一个很好的借鉴，对重庆公租房项目的借鉴和思考有着现实意义，这也将促使对公租房建设规划模式的探讨不断深入，逐渐实现我国保障性住房体系的成熟和完善。

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[5]重庆市公共租赁房信息网[EB/OL]. http：///
马智利，男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院教授。

田绍崇，男，广西昭平人，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。

国家社会科学基金项目“我国公租房投资、建设、营运和管理机制研究”（12XGL012）。