房地产综合法律培训课件
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判方式）
房地产综合法律培训
3、招标活动基本程序
• 1、招标准备工作 • （1）确定招标方式 • （2）标段划分 • 2、招标公告和投标邀请书编制和发布 • 3、资格预审 • 4、编制和发售招标文件 • 5、勘察现场 • 6、投标 • 7、开标、评标和定标 • 8、发出中标通知书 房地产综合法律培训
的履约保证金 。
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二、合同签订阶段
• 1、法律风险：
• （1）合同主体不具有签订资格和履行能力。 • （2）合同条款约定不明，权利义务约定模糊。如“货到全付
款”有歧义，是“货到，全付款”还是“货到全，付款”，容易产生纠纷。
• （3）缺乏重要合同条款。
• 2、风险防范：
• （1）对合同当事人的资质情况和资信情况调查。 • （2）尽量使用国家示范文本或企业格式范本，防止因合
• 1、项目现状的风险：环境、位置、质量； • 2、合法性风险： • （1）土地使用权是否取得 • （2）是否符合法定转让条件（房屋建造进度达到投资额的25%，
成片开发的形成用地条件，转让房屋的，持有房屋产权证书） • （3）对方公司状况调查：担保、资质、履约能力等
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二、项目转让的法律风险
• 2、合同履行风险防范
（1）重视合同条款约定，明确工程内容及双方责任义务，尤 其是节点工期、承包范围、质量标准、技术要求、计价和计 量方式等，明确违约情形及违约处理办法；
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主要阶段
• 第一阶段：前期开发阶段 • 第二阶段：施工建造阶段 • 第三阶段：销售阶段
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第一阶段：前期开发阶段
• 一、项目收购的法律风险 • 二、项目转让的法律规定 • 三、项目转让的变通方式 • 四、合作开发
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一、项目收购的法律风险
4、重要法律规定
（1）招标文件发出之日至投标截止日不得少于20日。 （2）招标人不得组织单个或部分潜在投标人现场踏勘。 （3）招标项目可以不设标底，进行无标底招标。 （4）可以要求投标人提交投标保证金，不得超过招标
项目估算价的2%。《招标投标法实施条例》 （5）投标保证金有效期应当与投标有效期一致。 （6）境内投标单位的投标保证金应从其基本账户转出。 （7）招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30
同签订时间仓促导致合同草率签订。 • （3）对合同必要条款进行审查，如工期、款项、支付方
式、质量、安全、验收及违约责任条款的约定是否清晰。 • （4）保证谈判时间，并组织工程技术、法律、财务、造
价等专业人员对合同进行逐条审查，尽可能减少漏洞。
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• 3、黑白合同 • 最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件
项目公司转让： 优势：无需缴税，仅作股东变更。 适用法律：公司法。
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四、合作开发
• 联营协议保底条款无效 • 联营协议需要备案 • 通过审批、备案方式保证提供资金一方的物权。 • 设立项目公司进行合作开发，通过股权方式明确各方利益。
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第二阶段：施工建造阶段
• 一、招标投标阶段 • 二、合同签订阶段 • 三、合同履行阶段
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一、招标投标阶段
• 1、哪些项目必须招标
• 关系社会公共利益、公众安全的各类工程建设项目，包括 项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重 要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行 招标 ：
• （一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； • （二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在
（二）被司法、行政方式限制房地产权利的； （三）被国家依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的。
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三、项目转让的变通方式
增资扩股： 增资扩股适用于资金严重短缺的企业，引入合作伙伴。
股权融资： 阶段性股权融资必须在项目成熟的前提下进行；并且在合同中要 有销售后按一定溢价回购的内容。
适用法律问题的解释》第二十一条对此作出了规定。 • 第二十一条规定： • “当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施
工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的， 应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”
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•三、合同履行阶段
• 1、承包人常见违约情形
（1）工期延误，中间节点工期及总工期均有延误； （2）不按图施工； （3）不通知甲方参与隐蔽工程验收； （4）资料管理不严； （5）质量不合格未及时整改； （6）不按施工程序、规程施工； （7）保修期内限期无法完成整改； （8）因资金问题停窝工； （9）不按时支付工人工资； （10）合同未明确约定房地的产综范合法律围培训不同意施工；
100万元人民币以上的； • （三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价
在50万元人民币以上的； • （四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标
准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 《工程建设项目招标范围和规模标准规定 》
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源自文库
• 2、招标方式
• 公开招标 • 邀请招标（有限竞争方式，三家以上） • 注意：议标不是法律规定的施工招标方式。（议标实际是合同谈
日内订立合同。不得订立背离合同实质内容的其他协 议。
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（8）招标人与中标人订立合同后5日内，应向中标人和未中标人退 还投标保证金及银行存款利息。
（9）履约保证金不得超过中标合同金额的10%。 （10）招标人要求中标人提供履约保证金或其他形式履约担保的，
招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。 （11）招标人不履行与中标人订立的合同的，应当双倍返还中标人
• 1、出让土地项目转让的条件： （1）已获得立项开工条件 （2）转让时间是在取得商品房预售证之前 （3）达到法定转让条件 • a.已支付全部土地使用权出让金； • b.已按照出让合同约定进行投资开发。
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二、项目转让的法律风险
• 2、不能转让的房地产项目： • （一）以出让方式取得土地使用权的，未达到法定出让条件；
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3、招标活动基本程序
• 1、招标准备工作 • （1）确定招标方式 • （2）标段划分 • 2、招标公告和投标邀请书编制和发布 • 3、资格预审 • 4、编制和发售招标文件 • 5、勘察现场 • 6、投标 • 7、开标、评标和定标 • 8、发出中标通知书 房地产综合法律培训
的履约保证金 。
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二、合同签订阶段
• 1、法律风险：
• （1）合同主体不具有签订资格和履行能力。 • （2）合同条款约定不明，权利义务约定模糊。如“货到全付
款”有歧义，是“货到，全付款”还是“货到全，付款”，容易产生纠纷。
• （3）缺乏重要合同条款。
• 2、风险防范：
• （1）对合同当事人的资质情况和资信情况调查。 • （2）尽量使用国家示范文本或企业格式范本，防止因合
• 1、项目现状的风险：环境、位置、质量； • 2、合法性风险： • （1）土地使用权是否取得 • （2）是否符合法定转让条件（房屋建造进度达到投资额的25%，
成片开发的形成用地条件，转让房屋的，持有房屋产权证书） • （3）对方公司状况调查：担保、资质、履约能力等
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二、项目转让的法律风险
• 2、合同履行风险防范
（1）重视合同条款约定，明确工程内容及双方责任义务，尤 其是节点工期、承包范围、质量标准、技术要求、计价和计 量方式等，明确违约情形及违约处理办法；
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主要阶段
• 第一阶段：前期开发阶段 • 第二阶段：施工建造阶段 • 第三阶段：销售阶段
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第一阶段：前期开发阶段
• 一、项目收购的法律风险 • 二、项目转让的法律规定 • 三、项目转让的变通方式 • 四、合作开发
房地产综合法律培训
一、项目收购的法律风险
4、重要法律规定
（1）招标文件发出之日至投标截止日不得少于20日。 （2）招标人不得组织单个或部分潜在投标人现场踏勘。 （3）招标项目可以不设标底，进行无标底招标。 （4）可以要求投标人提交投标保证金，不得超过招标
项目估算价的2%。《招标投标法实施条例》 （5）投标保证金有效期应当与投标有效期一致。 （6）境内投标单位的投标保证金应从其基本账户转出。 （7）招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30
同签订时间仓促导致合同草率签订。 • （3）对合同必要条款进行审查，如工期、款项、支付方
式、质量、安全、验收及违约责任条款的约定是否清晰。 • （4）保证谈判时间，并组织工程技术、法律、财务、造
价等专业人员对合同进行逐条审查，尽可能减少漏洞。
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• 3、黑白合同 • 最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件
项目公司转让： 优势：无需缴税，仅作股东变更。 适用法律：公司法。
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四、合作开发
• 联营协议保底条款无效 • 联营协议需要备案 • 通过审批、备案方式保证提供资金一方的物权。 • 设立项目公司进行合作开发，通过股权方式明确各方利益。
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第二阶段：施工建造阶段
• 一、招标投标阶段 • 二、合同签订阶段 • 三、合同履行阶段
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一、招标投标阶段
• 1、哪些项目必须招标
• 关系社会公共利益、公众安全的各类工程建设项目，包括 项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重 要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行 招标 ：
• （一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； • （二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在
（二）被司法、行政方式限制房地产权利的； （三）被国家依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的。
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三、项目转让的变通方式
增资扩股： 增资扩股适用于资金严重短缺的企业，引入合作伙伴。
股权融资： 阶段性股权融资必须在项目成熟的前提下进行；并且在合同中要 有销售后按一定溢价回购的内容。
适用法律问题的解释》第二十一条对此作出了规定。 • 第二十一条规定： • “当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施
工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的， 应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”
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•三、合同履行阶段
• 1、承包人常见违约情形
（1）工期延误，中间节点工期及总工期均有延误； （2）不按图施工； （3）不通知甲方参与隐蔽工程验收； （4）资料管理不严； （5）质量不合格未及时整改； （6）不按施工程序、规程施工； （7）保修期内限期无法完成整改； （8）因资金问题停窝工； （9）不按时支付工人工资； （10）合同未明确约定房地的产综范合法律围培训不同意施工；
100万元人民币以上的； • （三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价
在50万元人民币以上的； • （四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标
准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 《工程建设项目招标范围和规模标准规定 》
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源自文库
• 2、招标方式
• 公开招标 • 邀请招标（有限竞争方式，三家以上） • 注意：议标不是法律规定的施工招标方式。（议标实际是合同谈
日内订立合同。不得订立背离合同实质内容的其他协 议。
房地产综合法律培训
（8）招标人与中标人订立合同后5日内，应向中标人和未中标人退 还投标保证金及银行存款利息。
（9）履约保证金不得超过中标合同金额的10%。 （10）招标人要求中标人提供履约保证金或其他形式履约担保的，
招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。 （11）招标人不履行与中标人订立的合同的，应当双倍返还中标人
• 1、出让土地项目转让的条件： （1）已获得立项开工条件 （2）转让时间是在取得商品房预售证之前 （3）达到法定转让条件 • a.已支付全部土地使用权出让金； • b.已按照出让合同约定进行投资开发。
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二、项目转让的法律风险
• 2、不能转让的房地产项目： • （一）以出让方式取得土地使用权的，未达到法定出让条件；