相邻关系与地役权的区别

相邻关系与地役权的区别

【摘要】

在民事法律关系中，地役权与相邻关系是两个比较容易混淆的概念。在现实中甚至有人把地役权归为相邻权里面，把他作为相邻权的一种形式。致使两者之间极易发生混淆。

【关键词】

地役权相邻关系

【主要内容】

目前我国现行法律只规定了相邻权，对地役权未作规定。虽然二者都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产之经济效益，因不动产的利用而有着密切的联系，但两者是两种不同的物权制度，不能相互替代或包含。其主要区别在于以下几个方面：

1.两者之间的定义不同。

相邻权的概念：相邻权又称不动产相邻关系，是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。地役权的概念：地役权，是指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利。其实质是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。其中因使用他人土地而获便利的土地称之为需役地，为他人土地的便利而被使用的土地称之为供役地。

从以上概念我们可以看出，两者的共性表现在它们都是一种以他人的不动产供自己不动产便宜之用的权利。虽然两者颇有些相似，但是也有很多不同的。最新出台的《物权法》第十四章详细规定了地役权的有关内容，我们将其与相邻权比较可以得出他们是不同的在这几个方面。

2、两者对登记的要求不同：地役权一般需要登记，否则不得对抗第三人；而相邻关系的成立是基于法律直接规定无需特别登记就能成立。两者的取得方式不同：相邻权的取得只能由法律直接规定，而地役权的取得则主要是依据法律行为，一般是基于当事人的合同约定取得，而且必须到不动产登记机关进行登记才能合法生效。除此之外地役权还可因遗嘱、继承或时效等原因取得。

3、两者在存在条件方面也不相同：相邻权的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，相邻权反映的相邻关系既适用于土地相邻，也适用于房屋等建筑物相邻，但一般认为在相邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系；而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，所反映的相邻关系只适用于土地相邻关系，但不受土地是否毗邻的限制。相邻权必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要就可以设定地役权。

4、权利义务主体是否特定不同：相邻权的权利义务主体都是特定的，是基于土地毗邻关系，权利义务主体特定。而地役权是种对世权，其义务主体是对不特定的人

5、是否有偿及存续期间不同：相邻权的行使一般是无偿要求相邻方履行义务，地役权的设定虽然可以是无偿的但实践中很少，其伴随的往往都是有偿的。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并可设定永久地役权；而相邻权的存续期间是法定的。

6、两者性质不同：相邻权从本质上看并不是一种独立的权利，它只是两个不动产之间的关系而已，所以我们称之为相邻关系更为准确；而地役权本质上是基于当事人自由约定而产生的一种特殊的用益物权。

7、两者对权利的要求程度不同：地役权对所有权的限制比相邻权要大。相邻权作为法定权利，所反映的是不动产毗邻关系中最基本的生活、生产、安全要求。地役权作为约定权利，反映对自己土地提供约定的便利要求，自然在对他人土地利用权能上比相邻权有较大扩展。

综上所述，地役权和相邻权是两个不同的概念。基于现实生活中存在将两者混为一谈的现象，我国最新出台的《物权法》第十四章将地役权单独列出作为一个专门章节加以阐述也体现了我国对地役权制度的重视。这为大家正确的区分两者起到积极的指导作用。完善地役权制度也将对我国法制建设起到积极的促进作用，主要表现在以下几个方面：

1、建立完善的地役权制度，也利于人们将地役权与相邻权区分开来，使人们知道在哪些情形下不必取得毗邻人的同意而当然地利用

毗邻人的不动产，而在哪些情形下则必须征得他方地地所有人或使用人同意与他人签订合同及设定地役权，才能利用他人土地，从而避免或减少相邻纠纷的发生。2、地役权制度有利于鼓励人们对自己土地的有效利用和维护；并且设立地投权往往都是有偿的，因此，地役权的设立有益于提高土地的利用价值和促进经济发展。3、建立完善的地役权制度，将内容明文规定下来，符合物权法定主义的原则，有利于当事人进行选择，也起到了公示的目的，以维护交易安全和保护第三人的利益。