金域蓝湾别墅项目定价方案

金域蓝湾别墅项目定价方案一、定价方法：
目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，鉴于本项目为高端别墅项目，衡阳市内可比较楼盘不多，且开发开发成本相对偏高，故我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价，再用成本法来修正价格，这样确定下来的价格，既能保证发展
1
b.交通
★通达程度
★道路状况
c.配套
★文化设施
★学校
★生活配套3）物业因素
a.规划户型
★人文景观
c.设备
★智能化
★其它
d.小区配套
★车位
★活动场所
★会所设施
★设施档次
e.建筑指标
★代理商品牌及操盘执行力度
★物业管理公司品牌
★地盘包装
★宣传效果
2、成本法影响因素
1）地价
2）建筑安装成本
3）所缴税费
4）营销成本
5）开发周期
1
制定不同的影响权重。

3）对比较楼盘和评估楼盘进行评估
4）对其评估数进行处理，得出本项目均价2．成本法
1）根据上述影响因素，分别计算其成本。

2）将计算之成本的10%作为不可预见费。

3）根据湖南地产界所制定的最低利润率25%，拟定金域蓝湾之利润率40%，计算本项目之均价。

注：但成本法的计价方式由于本公司接触金域蓝湾项目时间不长，没有相关具体开发数据，
更信任的将是产品所能带来的附加值以及住宅的舒适性。

2、价格类比，进行同类产品比较（市场比较法）：
从上表中，我们可以得出
比较系数= 所有可比权重得分总和/所有可比权重个数
3
们相信，金域蓝湾的别墅价格完全可以在6500—7000元之间，首批推出均价可暂时按6500元/平米均价进行操作。

根据别墅定价法则，结合衡阳别墅市场的产品价格区间，金域蓝湾的联排别墅和独立别墅按1:1.155的比例进行分别定价。

其中联排别墅均价为：6180元/平米独立别墅均价为：7140元/平米
推想：从定价上来看，我们在后期项目营销推广方面是否重点考虑：
（1）、开发商的品牌塑造及项目高端形象的整体塑造；
（2）、项目的延展，如何提炼附加价值。

4、项目销售总额计算：
，
价格由西至东逐步走高，作为定价依据。

、
（注：具体分栋别墅定价表我司另外专项提供。

）
6、项目整体广告推广费用与销售总额的比例建议：
项目一期总销售额为： 150,194,200.00，我司根据别墅项目的广告推广特点（在前期提供
的营销策划报告提及）及衡阳房地产市场、衡阳媒体市场特点，建议：
项目一期阶段广告推广费用比例为总体销售额的1.5%左右，即为：
￥2252913元。

（具体推广策略及媒体投放计划、媒体投放比例我司将另行详细提供。

）谢谢审阅，顺祝商祺！。