2007年美国次级房贷现状发展与风险分析报告17页-1.7M

美国次级房贷：现状、发展与风险

美国房贷是住房、信贷和债券三大市场的结合部。次级房贷(以下简称次贷)兴衰不仅直接影响房贷和房市，还会影响美国金融市场和宏观经济走势。全面认识和正确评估美国次贷的风险，不仅需要分析次贷当前的风波，还需要了解次贷过去的发展。本文拟从实证的角度就美国次贷的现状、发展及风险进行分析评估，供我国宏观经济和金融研究参考。

一、美国房贷的风险分级概况

美国官方对房贷风险并无统一的分级标准，民间房贷机构通常是按放贷风险的大小，少则分为A、B、C三个等级，多则分为A至E六个等级。A等级分为A+、A和A—三级。B等级以下每个等级也可分为三级，如B等级分为B+、B和B—三级。A+和A级房贷都是优质贷款(Prime Loans，以下简称优贷)，属无风险贷款；A—级房贷相当于Alt—A，也称近优贷款(Near—prime Loans)，属最小风险贷款(Least—risky Loans)；B等级以下皆属次贷(Subpri me Loans)，有些民间统计中也称之为B&C或B／C。房贷机构为控制风险，次贷发放一般附带“三高一罚”的合同条件。

应该指出，目前流行的优贷、次贷及Alt—A都不是统计概念。房贷分级不统一、次贷概念模糊，可能是美国房贷市场自由化表现，但也说明政府对房贷信息和潜在风险的重视程度不够。

房贷风险分级标准的主要依据有四个方面，即抵押借款人的信用(Credit)、负债比率(Debt R atio)、贷值比率(Loan—To—Value，LTV)和信用评分(Credit Score)。抵押借款人信用包括三部分，即抵押信用——过去或当前房贷的还款情况；消费信用——分期付款和滚动信用(信用卡付款)情况；公共记录——近几年或当前破产清偿和丧失抵押赎回权的情况。负债比率是指借款人的全部负债与税前收入之比。贷值比率是指不含首付的房贷总额与所抵押住房估值之比，房贷的首付比率越高，贷值比率就越低。信用评分是信用机构评估借款人信用水平高低的数字表示，多采用费尔艾萨克公司(Fair Isaac Corporation)的FICO评分方法。FICO 评分范围为300—850分，FICO 620分一般视作次贷的民间上限。就是说，抵押借款人的信用评分如达不到620分，一般只能接受利率较高的次贷。除上述四方面风险标准外，一些房贷机构为降低风险，还设立了抵押借款人的储蓄史、长期工作稳定性等其他风险标准。

表1是一个房贷风险分级的参考标准表。如表1所示，(5)—(9)栏为抵押借款人信用标准，(5)、(6)栏表示抵押信用，分别为抵押还款拖欠天数和次数标准；(5)、(7)、(8)栏表示消费信用，分别为消费还款拖欠天数和次数；(9)栏为公共记录标准。

房贷机构根据不同风险等级所设定的房贷利率高低不等。优贷以较低的优惠固定利率为主；非优贷随等级降低而风险加大，利率也相应提高。根据Mortgage—X的估算，A—级的房贷利率比A级的利率高100—175个基点，B级利率比A—级高25—75个基点，C级比B级高75—150个基点，D级比C级高100—175个基点。综合来看，次贷与优贷的最小利差为125个基点，最大利差达475个基点。

二、美国次级房贷的现状分析

美国的次贷缺乏官方统计，其现状分析只能依据民间数据。由于房贷风险分级标准是四个以上的多重标准，分级不甚清晰，各房贷机构对标准的掌握又不一样，导致不同来源的次贷数据相差较大。据美国AMP资本投资人(AMP Capital Investors)估算，截至2007年7月末，美国次贷规模约为1．4万亿美元，大致占美国抵押市场的1／10左右，其中有1／3发生拖欠。由此粗估，发生拖欠的次贷约为4700亿美元，占抵押市场的3．3％。扣掉所抵押房产的拍卖收入，次贷拖欠对房贷机构的最大可能损失约为1500亿美元。

瑞士信用(Credit Suisse)对2006年美国房贷分级结构的估算如图1所示，优贷约占抵押贷款发放的57％，近优贷(Alt-A)和次贷各占20％，联邦住房管理局和退伍管理局的政府房贷约占10％。

由于次贷风险大大高于优贷，在美国房市泡沫破灭后，首先出现高拖欠率和高丧失抵押赎回权比率问题的自然是次贷。据美国房贷专家估算，次贷拖欠率通常为优贷拖欠率的6倍左右，丧失抵押赎回权的次贷比率是优贷的10倍左右。据全美抵押银行协会(MBAA)估算，2002年3季度的优贷拖欠率为2．5％，而次贷拖欠率达14．3％，是优贷的5．6倍；优贷丧失抵押赎回权的比率仅为0．2％，而次贷的比率为2．08％，是优贷的10．4倍。到2004年3季度，优贷丧失抵押赎回权的比率0．42％，而次贷的比率为4．48％，是次贷的10．7倍。又据抵押银行家协会(MBA)估算，2006年底的房贷拖欠率为5％，优贷拖欠率为2．6％，次贷拖欠率为13．4％，是优贷的5．2倍。

根据联储研究，次贷对高利率的敏感程度并不高，在地域分布上集中于少数族群和经济条件较差的社区，所以这些社区出现的拖欠和丧失抵押赎回权问题居多。

美国房贷的基本形式大致有四种，即调息抵押(ARMs)、定息抵押(FRMs)、负分期付款(Ne gative Amortization)和付息抵押(Interest—Only Mortgages)。其中调息和定息抵押是两种主要形式。2／28是美国比较流行的调息抵押次贷形式。房贷机构既对次贷附带“三高一罚”条件，又通过调息抵押、付息抵押和负分期付款形式增加次贷发放。据圣路易斯联储银行研究，2 004—2006年美国两级抵押市场上投放的年平均次贷为300多万笔，其中调息抵押的比重最高，约占45％；定息抵押其次，约占25％；付息抵押约占20％；负分期付款约占10％。从拖欠情况看，调息抵押次贷的风险较高。据抵押银行家协会(MBA)统计，2006年调息抵押优贷的拖欠率为3．4％，而调息抵押次贷的拖欠率为14．4％，高于调息优贷拖欠率11个百分点。

三、美国次级房贷的发展沿革

美国的次贷大致产生于上世纪80年代。1980年美国国会为鼓励房贷机构向低收入家庭发放抵押贷款，通过了《存款机构放松管制和货币控制法》(The Depository Institutions Deregul ation and Monetary Control Act of l980)。该法取消了抵押贷款的利率传统上限，允许房贷机构以高利率、高费率向低收入者放贷，以补偿房贷机构的放贷风险。由于当时正值美国经济衰退，房贷并未因该法的生效而出现大幅增长。1982年国会又通过了《可选择抵押交易平价法》(Alternative Mortgage Transaction Parity Act of l982)，规定房贷机构可采用浮动利率放贷和气球式支付(Balloon Payments)。1986年通过的《税改法》(Tax Reform Act of l986，TRA)虽然取消了对消费信贷利息的所得税扣减，但保留了抵押贷款的利息扣减，为鼓励消费信贷向抵押信贷的转向创造了法律环境。1994年通过的《住房所有权和房产价值保护法》(The Home Ownership and Equity Protection Act of l994，HOEPA)对抵押贷款利率和借贷关系作了进一步规范，明确高成本抵押定义为年利率超过同期限国债收益率8个百分点的抵押贷款；并规定房贷机构在放贷前必须向借款人解释清楚有关利息、本金和费用的付款安排，而借款人有权在房贷合同生效3天内取消合同。

美国次贷在80年代发展较慢，到90年代中期开始加速发展。因此，探讨次贷发展的重点在1994年以后。根据美联储2004年统计，1994—2003年，次贷增长了近10倍，年均增长2 5％，是抵押市场上增长最快的。

如图2所示，1994年的次贷发放(Origination)仅为350亿美元，到1999年升至1600亿美元的阶段高点。2001年尽管美国经济陷入衰退，但次贷发放仍比上年增加了350亿美元，增长26％。以后发放规模逐年扩大。2003-2004年次贷发放额大幅增加，年增长率分别为5 6％和60％。2005年达到创纪录的6650亿美元，比2003年翻了一番，是2002年的3倍多。