商品房买卖合同培训PPT(共43页)

一、商品房认购协议解读
4、合同条款能否协商修改？
案例：李某诉华润要求双倍返还定金案
法院判决： “认购协议已清楚表明，双方在签订协议时原告已对 合同的内容是知晓且没有异议的，即双方对《商品房 买卖合同》已经进行过协商，在正式签约时不用再协 商。”
一、商品房认购协议解读
5、客户逾期不签约的法律后果 合同约定：
第七条 规划变更的约定
• “出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规 定的条件建设商品房，不得擅自变更。”
二、商品房买卖合同主合同解读
第三条 买受人所购房屋基本情况
阳台个数为何不写入合同？ 1、封闭阳台：栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。建筑面积按其 外围水平投影面积计算； 2、未封闭阳台：建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半 计算。
我们的阳台： 1、错层阳台：不计算建筑面积。 2、两房变三房：本为未封闭阳台，只计算半面积，但买受人需签 署协议委托第三方进行统一封闭，以增加业主实际使用面积。
“若乙方未能在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及其 附件的，视为乙方主动放弃本套商品房认购权，甲方有权不予通 知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不予退还。” 建议：最好书面通知，并保留相关证据。
一、商品房认购协议解读
6、客户通讯地址与联系方式的问题
《认购协议》约定：双方的联络方式以本协议所记载的电话、 通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责。甲、乙双方 如更改通讯地址及电话号码，应以挂号邮件或以在成都本地媒体 上刊登变更信息的方式及时通知对方，否则，由此导致的书面通 知不能送达的法律后果由更改方自行承担。
一、商品房认购协议解读
2、定金问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若 干问题的解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向 买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人 一方原因未能订立商品 房买卖合同，应当按照法律关于定金的规 定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同 未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
买受人可以贷款申请无法通过银行审批为由，主张商品房买卖合 同因非双方的原因无法订立，从而要求出卖人返还定金。
一、商品房认购协议解读
2、定金问题： 定义：指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人
预先向对方交纳一定数额的钱款。
《合同法》115条：“当事人可以依照〈中华人民共和 国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给 付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定 金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍 返还定金。”
一、商品房认购协议解读
3、客户逾期不签约的问题
合同约定：乙方应在签订本协议之日起 日内，即 年 月 日前（含当日）携带本认购协议、定金收据、应付房款及产权名 义人身份证原件到XXX销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》 及其补充协议和附件，且产权名义人必须是乙方本人或乙方配偶、 父母及子女。若乙方未能在约定期限内与甲方签订《商品房买卖 合同》及其附件的，视为乙方主动放弃本套商品房认购权，甲方 有权不予通知乙方而将该物业单位另行出售，且乙方所付定金不 予退还。
诚意金：与订金一样不是一个法律概念，十几年前从香港传过来。 地产公司收取诚意金通常是为掌握具有购买意图的客户数量，从 而为定价提供依据。 收取诚意金必须是在取得预售证之后，如客户放弃选购，开发商 应退还诚意金。
一、商品房认购协议解读
2、定金问题 四川省消协的误读
《四川省消费者权益保护条例》：房地产经营者与房屋买受人订 立商品房买卖合同前，以“诚信金”、“排号费”、“预购订金” 等形式向买受人收取的费用，收取后买受人改变购买意愿的，经 营者应当全额退还。
不写的原因：无法准确填写，还不如不写。
二、商品房买卖合同主合同解读
第三条 买受人所购房屋基本情况
为何按套内面积计价？ 合同约定：“该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列 第1种方式计算该商品房价款。” 解释：房管局标准版本，不可修改。 矛盾：成都市行业惯例，宣传时以建筑面积计价。
二、商品房买卖合同主合同解读
商品房买卖合同培训
总经理办公室
内容提要
• 一、商品房认购协议解读 • 二、商品房买卖合同主合同解读 • 三、商品房买卖合同补充协议解读
一、商品房认购协议解读
1、认购协议第二条备注的意义
“乙方选择个人住房贷款按揭之贷款方式最终审批权在相应贷款 机构，乙方签订本协议时已确认并承诺能够通过相应贷款机构的 审批，如因不能通过审批导致商品房买卖合同无法订立的，由乙 方承担违约责任。”
一、商品房认购协议解读
3.客户逾期不签约问题 置业顾问如何催告？
发短信 发催告函 发律师函 以上方式如何保全证据？
一、商品房认购协议解读
4、合同条款能否协商修改？
《认购协议》约定：“乙方在签订本协议时确认已充分了解所认 购商品房有关内容，且已仔细阅读并对销售中心已公示的预售许 可证、价格公示栏、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前 期物业管理服务协议》、其他相关附件（以下简称“《商品房买 卖合同》及其附件”）及其填充内容无异议。”
一、商品房认购协议解读
4、合同条款能否协商修改？ 案例：李某诉华润要求双倍返还定金案
李某认购了华润开发的某项目房屋一套，签订了认购协议，并 缴纳定金5万元，华润向客户开具了相应的定金收据。几日后，李 某如约来到销售中心，在签约时提出对合同个别条款有异议，要 求进行修改。我司销售人员对此进行了解释，但没有同意修改。 李某随后将华润告上法院，称因我司不同意修改合同条款导致双 方未能签约，要求我司双倍返还定金，并提供了与销售人员的谈 话录音作为证据。
一、Hale Waihona Puke Baidu品房认购协议解读
2、定金问题 定金与订金、诚意金的区别
订金：不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。 订金只是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担 保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。
一、商品房认购协议解读
2、定金问题 定金与订金、诚意金的区别