房地产企业PPT资料重点

（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。 以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让 金;以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。 由于国家对经济适用房的土地供应采用行政划拨的优惠政策，取得土地的 费用很低，因而房价相对较低。 （2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行 工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费 用。以上海为例，包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管 理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照 费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防 费、“三通一平”费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、 临时占路费等。 （3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投 入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、 电话、通讯等设施，当房地产为住宅项目，会花费公建设施配套费。这些 设施又可分为“大配套”和“街坊内配套”两种，大配套指开发项目地块 以外的，街坊内配套指开发项目的地块以内的。配套费在不同城市的具体 名称各不相同。从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费 用，应逐步改为由城市财政承担。
主要的经营活动有：1、开发成本的核算。 2、开发产品的核算。 3、出租开发产品的核算。 4、周转房的核算。
第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北 京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、 重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产 市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公 开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开 始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复 了24个省市的房改总体方案。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的 费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中，直接工程费 包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费（如临时设施费、 管理人员工资费、工程排污费等）。间接费主要有建筑施工企业管理费、 财务费用和其他费用。 （5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个 项目上的分摊。 （6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理 费、办公费等。 （7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。 （8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。 （9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售 收入扣除开发经营成本（包括土地取得成本）以后的余额，以上九项因素 反映了中国城市房价构成状况，每一项因素的变动都可能影响房价总水平， 所以房价是在不断变动中的动态概念，所谓房价的基本稳定也是相对的。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住 房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制 度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速 发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段 (2003年以来)
1、房地产开发企业的概述及其主要的经营活动 2、我国房地产行业的发展历程 3、房地产价格走势及房价组成结构 4、对比发达国家和我国的房价 3、10家房地产开发企业 4、3家房地产开发企业的基本介绍 5、1家房地产开发企业的具体日常任务
概述及其主要经营活动
房地产开发是房地产开发企业根据城市建设总体规划和社会紧急 发展的要求，在依法取得土地使用权（开发权、经营权）的基础 上，对土地及其地上建筑物进行建设、改造、利用等生产建设与 经营管理活动。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可 将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和 经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经 营者。主要业务有：1、土地的开发与经营。 2、房屋的开发与经营。 3、城市基础设施和公共配套设施的开发。 4、代建工程的开发。
绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专 注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司 总部设在浙江省杭州市。 历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工 2600余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、 湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德 清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国 内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南 通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等30多个城市。至 2008年12月底，在建、待建项目达76个，总占地面积2002.6 万平方米，总建筑面积2643万平方米。
发达国家和我国人均可支配收入的 情况
发达国家和我国的房价对比
结合以上数据进行对比分析，可得：城镇 人口的增减，人口密度的大小对房价高低 有重要影响，房价的高低最根本上讲是由 供求关系来决定，而不同的国家有不同的 国情，有的国家人多地少，有的国家地广 人稀，但不管是哪个国家，在人口密度越 高的地方，房价越高，人口密度越低的地 方，房价就低。中国的房价比发达国家高。
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售 价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的 调控政策。
房地产价格构成
一、房地产价源自文库通常由9大项构成：
⑨ 利 润
⑧ 利 息
⑦ 税 费
⑥ 销 售 费
⑤ 管 理 费
④ 建 筑 安 装 工 程 费
③ 配 套 费
② 前 期 工 程 费
① 土 地 取 得 费 用
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快 速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在 局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显 的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投 资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的 低迷之后开始复苏。