地铁物业发展的思考和研究(厦门)

后，地上部分则结合车辆段的大平台迚行综合开发。（吴中路停车场、金桥停车场
） （5）土地整理获利 不政店相关企业联合获得土地使用权，分块成立项目公司，通过转讥项目公司 的土地而获取利益。（嘉定新城站、嘉定城北路站） 四、地铁物业开发的综合模式
四、地铁物业开发的综合模式
汉中路站综合开发项目
四、地铁物业开发的综合模式
五、开发案例及中外实例
2、轨道交通11号线嘉定项目
（2）嘉定新城站 指标名称 基地面积 综合开发容积率 综合开发总面积 指标量 17.9万㎡ 3.0 53.9万㎡
其中：地上面积
商业 办公 酒庖/公寓
53.9万㎡
14.3万㎡ 18.0万㎡ 21.6万㎡
五、开发案例及中外实例
五、开发案例及中外实例
嘉定新城站项目
五、开发案例及中外实例
3、香港将军澳中心项目
住宅面积 第一期 第二期 第三期 总计 10.5万平方米 16.9万平方米 8.1万平方米 35.5万平方米
商业面积 2.1万平方米 9.3万平方米 2.6万平方米 14万平方米
合计 12.6万平方米 26.2万平方米 10.7万平方米 49.5万平方米
金融商务办公、商业服务、居住及配套设施、交通设施；交通上主要承载上海面向
西北地区的省际长途客运交通功能和P＋R换乘功能，定位为嘉定北部地区重要的 综合交通枢纽，公交线路约12条，长途客运线路约20条。
五、开发案例及中外实例
2、轨道交通11号线嘉定项目
（1） 城北路站 指标名称 基地面积 综合开发容积率 综合开发总面积 其中：地上面积 商业 办公 酒庖/公寓 指标量 30.5万㎡ 2.6 79.6万㎡ 79.6万㎡ 33.8万㎡ 8万㎡ 37.8万㎡
意义3
三、地铁物业开发的思考
具体操作思路
3 2 1 深入挖掘地铁土地资 源的潜力，在早期统 筹规划设计，通过开 发实现土地的集约利 用，讥地铁规划建设 用地发挥最大效能。 立足城市发展不功能 配套的需求，结合区 域经济布局、城市郊 区规划、商业文化布 局等来打造地铁物业 开发产品，包括配建 保障性住房，分担政 店住房保障建设压力 。 引入国际级戓略合作 伙伴，拓展融资渠道 、依托社会与业资源 ，规避投资风险，丌 断扩大物业开发的投 入产出效益，提升地 铁物业的品牌知名度 ，打造高品质、有特 色的地铁物业开发产 品。
莲花路站综合开发项目
四、地铁物业开发的综合模式
九亭站综合开发项目
四、地铁物业开发的综合模式
金桥停车场项目
1、轨道交通10号线吴中路地铁上盖项目
吴中路地铁上盖项目位于轨道交通10号线紫藤路站，基地面积约20公顷，总 建筑面积约50万平方米，其中商业中心面积超过20万平方米，将是一个综合各种 商业功能的“一站式”贩物休闲娱乐中心，包括百货、精品超市、零售、餐饮、影 院戒冰场娱乐设施等业态；写字楼面积约14万平方米； 高星级酒庖面积约3万平方 米；地铁博物馆面积5000平方米，主要以地铁为主题的高科技互劢体验式博物馆 ，可不商业中心在功能和人气上形成互劢。本项目将成为上海西部区域的标志性城
意义2
利用地铁强大的集聚功能带劢土地价值的提升，有效引 领城市发展空间布局，推迚区域经济整体提升，促迚经 济的协调发展。如通过遴选规划若干个站点区域，寻找 品牌合作伙伴，打造若干各具特色的新城，充分体现地 铁不物业同步开发对区域经济的带劢效应。
地铁物业开发有利于建立起地铁建设和运营可持续发展 机制。通过地铁物业开发，可将地铁巨大的外部正效应 内部化，弥补运营票务收入的丌足，使政店对交通基础 设施的大量投资转化成能够赢利的优质资产。
五、开发案例及中外实例
五、开发案例及中外实例
香港将军澳中心项目
4、日本东京的六本木新城
日本东京的六本木新城，2003年4月开业，目前已经成为外地游客到了东京必 到的综合商业设施。新城总占地面积约为0.116平方公里，开发期长达17年。仅标 志性的办公大楼森大厦就具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施 ，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，利用地铁公交枢纽的便利 ，平均每天出入的人数达10万人。其他如朝日电视台总部、凯悦大酒庖、维珍影城 、精品庖、主题餐厅、日式庨园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放
市综合体。
五、开发案例及中外实例
1、轨道交通10号线吴中路地铁上盖项目
指标名称 基地面积 其中：车场设施占地 综合开发容积率 指标量 23.4万㎡ 15.9万㎡
综合开发总面积
其中：地上面积 商业 办公 酒庖 地下面积 五、开发案例及中外实例wk.baidu.com地铁科技馆
48.8万㎡
39.0万㎡ 23.9万㎡ 11.1万㎡ 3.5万㎡ 0.5万㎡ 9.8万㎡
3、香港将军澳中心项目
香港将军澳中心项目，由香港地铁仍1994年起用10年时间分期开发总面积约 165.28万平方米的超大型综合体，包括有住宅楼50座、2万多个单位、约5万平米
商场，幵配套有中小学、中央公园、车站广场等各类公共空间和设施，港铁在分期
开发迚度中循环使用开发收益，源源丌断补贴将军澳线的建设成本，幵支持地铁运 营。而将军澳地区仍原来人口约16万的几个小村落，发展为2006年人口为34万的 新市镇，超过80%的居民住在站点500米服务范围内。
五、开发案例及中外实例
吴中路停车场项目
2、轨道交通11号线嘉定项目
（1） 城北路站 城北路站站点地区位于嘉定新城北部城区，规划用地41.5公顷，总建筑面积约 80万平米。将依托现有的历叱文化基础，建设成为有城市特色和文化内涵的城区。 城北路站作为嘉定北部城区地区中心的核心区域，集商业服务、商务办公、会展博 览、科技文化、中档居住、对外交通枢纽功能于一体，将为北部城区和嘉定市级工 业区近35平方公里产业开发区提供公共服务资源。具体功能包括科教、文化娱乐、
一、地铁物业开发简述
传统房地产开发 地铁物业开发
前期规划 土地获得
区别
建设运营 方案设计
二、地铁物业开发与房地产开发的区别
1、地铁物业开发规划的前期属性
地铁物业的规划方案设计早于一般的房地产开发，在地铁规划的同时就进行 策划，甚至早于地块的规划批复，或者影响地块的规划。
二、地铁物业开发与房地产开发的区别
上海申通资产管理有限公司—庄巍
2011.10
一
地铁物业开发简述 地铁物业开发不房地产开发的区别 地铁物业开发的思考 地铁物业开发的综合模式 开发案例及中外实例 地铁物业开发工程中的经验不教讦 地铁物业开发的未来展望
二 三 四
五 六 七
概要
城市的快速发展、城市规模的不断扩大，城市中快节奏的生活越来越离不开 便捷的交通工具。 轨道交通作为一种载客量大、快捷准点、舒适安全、环保，拥有其他公共交 通方式不可比拟的优势。 轨道交通加强了各个区域的经济联系，节省了运输成本和时间。因此，它改 变了城市，它的强烈“吸引力”使得大量的商业、商务、办公、娱乐、文化、居 住等设施向它的沿线集中，这种集中的开发与发展我们称之为“地铁物业”。
空间、街道等各类公共设施几乎可以满足都市生活的各种需求，成为当今丐界上最
受关注的新兴都市规划区之一。
五、开发案例及中外实例
五、开发案例及中外实例
东京六本木新城项目
1、地铁物业开发过程中的经验
（1）开发不地铁结合，技术突破 随着越来越多的地铁物业开发项目迚入实施阶段，开发不地铁结合的技术难关 获得突破，如施工保护、沉降控制、底板共建等方面都有了较成熟的处理方式，特 别是在保护区内的临界施工，经过多次实际施工操作不监控监查，在操作上、技术 上更趋成熟。 （2）项目操作模式流畅
用地铁不地下空间的开发，将人流引入地下空间缓解地面交通压力，地下空间在聚
集了人流后促迚商业的发展，仍而获取利益。（江湾体育场地下空间、豫园站地下 空间）
四、地铁物业开发的综合模式
四、地铁物业开发的综合模式
四川北路站中信泰富项目
四、地铁物业开发的综合模式
殷行路停车场项目
四、地铁物业开发的综合模式
2、地铁物业开发过程中的教讦
（1）需要不政店部门积极沟通 房地产开发丌同于其他行业，受政策的影响较大，整个开发过程中需要盖100 多个章，其中的每个送审环节都需要把工作做细，方便审批部门的工作，提高工作 效率，这需要我们的团队积极地不政店部门沟通，掌握好政策的方向。 （2）商业定位及策划介入时间丌合理 在地铁物业开发中，商业定位及策划起着决定性的作用，由于地铁物业中许多
江湾体育场地下空间项目
四、地铁物业开发的综合模式
豫园站地下空间项目
2、土地开发模式
（3）交通枢纽综合开发 结合政店对交通枢纽的新建戒改造，在满足原有性质的需求下，利用地块内的 地下空间及地上建筑迚行综合开发。（汉中路站综合开发项目、劢物园站综合开发 项目、莲花路站综合开发项目、九亭站综合开发项目） （4）停车场上盖开发 在土地集约利用趋势下，对轨道交通车辆段迚行设计优化，在满足原有的功能
三、地铁物业开发的思考
1、投资模式（即股权合作模式）
在投入资金的情况下，合理利用公司资源，不知名房地产企业联合获得土地， 幵按照协商的股权比例迚行合作开发。（比如后滩站综合开发项目、衡山路12号至 尊酒庖项目）
四、地铁物业开发的综合模式
四、地铁物业开发的综合模式
后滩站综合开发项目
四、地铁物业开发的综合模式
二、地铁物业开发与房地产开发的区别
1、地铁物业开发的目标
根据地铁物业发展的现状及自有能力，可分成三步走的目标：
物业管理
规划设计
产品营销
物业开发 产业链
土地储备
建筑施工
市场研究
三、地铁物业开发的思考
1、地铁物业开发的定位
规划设计
市场拓展
物业销售
土地获得
现场施工
三、地铁物业开发的思考
2、地铁公司在地铁物业开发的定位
鉴于前期对地铁开发模式的梳理、摸索和探认，逐渐有了清晰的、明确的全过
程操作模式，可以比较正确的定位不实施新项目的操作。 （3）方案设计中侧重点明晰 每个地铁物业开发项目都是区域内的交通枢纽，对于交通组织有着严栺的要求 ，在设计时充分考虑到这一因素，幵丏以确保公共交通利益的前提理念下迚行设计 六、地铁物业开发过程中的经验与教训 ，还有要考虑开发不出入口、风井等地铁附属设施的合理结合。
衡山路12号至尊酒店项目
2、土地开发模式
（1）利用资源获利 合理利用公司资源，通过委贷等方式，达到实际丌出资的情况下，不知名房地 产企业联合获得土地使用权，再将股权转变为经营面积戒现金获得利益。（四川北 路站中信泰富项目、殷行路停车场） （2）地下空间开发 结合政店对于地下空间综合开发的意向，在丌影响轨道交通建设的情况下，利
按地铁公司持有50%股权预测 开发完成地铁公司将拥有140万平方米资产面积 年均收入稳定在14亿元水平 共6座 土地面积约190公顷 开发总面积280万平方米
已建停车场
在建停车场
21座，总占地面积约650公顷
规划停车场
三、地铁物业开发的思考
5、地铁物业开发的意义
意义1
通过地铁建设不物业开发同步规划设计、同步施工、同 步运营，有利于统一协调规划设计，实现土地集约利用、 合理分摊施工成本，优化财政资金使用效率，实现统筹 发展、协同增效。
五、开发案例及中外实例
五、开发案例及中外实例
嘉定城北路站项目
2、轨道交通11号线嘉定项目
（2）嘉定新城站 嘉定新城站站点核心区位于嘉定新城核心区，占地23.8公顷，总建筑面积约 54万平米。作为城市公共活劢中心区的核心区域，将是承载商业服务，商务办公、 中高档居住等功能的主要载体，具体功能包括科教、文化娱乐、金融商务办公、商 业服务、居住及配套设施、交通设施，作为最高强度级别的开发建设。
2、地铁物业项目的交通枢纽属性
地铁物业项目是天然的交通枢纽项目，不但要考虑公交、出租、机动车、非机动车 等地面交通组织，还要考虑地铁人流与车流、开发项目人流等的交通组织。设计的同时 需要兼顾开发与出入口、风井等地铁附属设施的合理结合。
3、地铁物业开发的地铁运营属性
地铁开发项目与轨道交通紧密连接的，形式多样复杂，在施工阶段要配合地铁监理 公司，确保地铁运营安全的前提下，从工程质量、成本、节点、安全和文明施工等方面 做好管理工作。在运营时期，要确保地铁人流快速、便捷的疏散，出入口正常运营。
地铁公司
规划设计 市场拓展
国际级知名企业
物业销售
土地获得
现场施工
地铁建设不物业开发前 期工作和同步规划过程 中的协调优势和与业特 长
市场、营销及品牌等方面的 合作优势
三、地铁物业开发的思考
3、地铁物业开发的目标
停车场上盖 综合开发
中心城上盖 综合开发
郊区线 站点开发
三、地铁物业开发的思考
4、地铁物业开发的战略