成都市国土资源局关于加强国有建设用地土地用途变更及土地使用权交易管理的通知

成都市国土资源局关于加强国有建设用地土地用途变更和土地使用权交易管理的通知
各区（市）县国土资源局、中心城区各国土资源分局：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》等法律法规和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的规定和要求，为进一步加强国有建设用地土地用途管理，规范国有土地使用权交易行为，促进土地市场健康发展，结合我市实际，将有关规定通知如下。

一、国有建设用地土地用途变更
（一）国有建设用地土地用途变更的审批
建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权有偿使用合同约定或者土地使用权划拨文件批准的用途使用土地；因城市规划调整，需改变国有土地用途的，应当经国土资源行政主管部门同意。

城市规划区范围内改变土地用途的，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。

（二）行政划拨国有土地使用权用途变更，经国土资源行政管理部门同意后，按以下规定办理：
1、划拨土地使用权改变原规定土地用途的，新用途符合划拨供地条件的，可维持行政划拨方式，按新用途重新办理划拨供地手续。

2、划拨土地使用权改变原规定土地用途的，新用途不符合划拨供地条件的，必须签订土地使用权出让合同，按同级别、同用途市场成交价的20%缴纳土地使用权出让金。

（三）出让等有偿使用国有土地使用权用途变更，经国土资源行政管理部门同意后，签订土地使用权出让合同变更协议，按规定补缴土地使用权出让金。

1、出让土地改变土地用途的，在土地市场以招标、拍卖、挂牌方式交易的，按新用途成交价的20%计算应缴土地出让金，减去原已缴纳土地出让金的差额，补缴土地出让金；成交价低于新用途基准地价时，按新用途基准地价计算应缴土地出让金。

2、以招标、拍卖、挂牌以外方式交易和土地权利人不变更，改变土地用途的，按新用途基准地价的20%计算应缴土地出让金，减去原已缴土地出让金的差额，补缴土地出让金。

3、新用途应缴土地出让金低于原已经缴纳土地出让金的，不再补缴土地出让金。

4、对其他因土地用途变更涉及补缴土地使用权出让金或缴纳土地收益的情况，市政府已有文件明确规定的，从其相关文件规定。

（四）对项目竣工换发《国有土地使用证》涉及土地用途变更的，按以下规定办理：
1、凡属于按旧的城镇土地分类签订的出让合同，其土地用途以综合（楼）用地和商住（楼）用地或以项目名称表述的，在工程竣工换发土地证时，经地籍调查确认，没有改变土地出让时的建设规划方案确定的用途的，按《关于国有建设用地土地分类调整补充和土地出让金标准的通知》（成国土资发〔2005〕55号）的相关规定办理，直接给予登记发证。

涉及调整出让年限的由登记机
关按照实际用途直接调整（但要告知土地使用者），不再签订土地使用权出让合同变更协议，不再补缴出让金。

对其中已竣工并领取了《国有土地使用证》，以及已经进行了分户登记领取了分户《国有土地使用证》的，如用地单位或个人要求按新的城镇土地分类变更的，可照此办理。

2、凡改变了出让时建设规划方案确定的用途的，应签订土地使用权出让合同变更协议。

2002年10月1日前变更规划方案确定的用途的，按当时出让金标准计算应缴土地出让金，减去已缴纳出让金的差额，补缴土地出让金；2002年10月1日以后变更规划方案确定的用途的，按新用途基准地价的20%计算应缴土地出让金，减去原已缴纳出让金的差额，补缴土地出让金。

（五）出让等有偿使用国有土地使用权用途变更，从国土资源行政管理部门同意并签订土地使用权出让合同变更协议之日起，按不同用途最高年限重新计算土地使用权出让年限，并相应加收增加年限的土地使用权出让金。

1、用途变更，在土地市场以招标、拍卖、挂牌方式交易的，按新用途成交价的20%核定并分摊到该用途最高年限计算每年应缴土地出让金，根据增加的年限补缴出让金。

2、用途变更，以招标、拍卖、挂牌以外方式交易和土地权利人不变更，改变土地用途的，按新用途基准地价的20%核定并分摊到该用途最高年限计算每年应缴土地出让金，根据增加的年限补缴出让金。

二、国有建设用地土地使用权交易
（一）国有土地使用权的交易（包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等），应当在市、县人民政府国土资源管理部门依法进行。

（二）下列国有土地使用权的交易，经审查后，可以在国土资源管理部门依法直接办理土地使用权变更登记手续：
1、以出让方式取得的商业、金融、旅游、餐饮娱乐、商品住宅等经营性用地土地使用权，按照《国有土地使用权出让合同》约定进行投资开发，完成开发投资总额25%以上后（转让土地范围内工程建设达到地面正负零），转让全部土地使用权或以加名联建、减名退出方式转让部分土地使用权的转让。

2、以出让方式取得的土地使用权，以土地使用权作价出资、入股与其他股东共同出资组建新的企业而涉及的土地使用权交易。

3、以出让方式取得的土地使用权的企业，被其他企业依法兼并后的土地使用权转让。

4、以出让方式取得的工业生产、科研性用地土地使用权，符合城市规划未改变《国有土地使用权出让合同》规定土地用途的土地使用权转让。

5、房屋所有权转让并依法办理了《房屋所有权证》变更后涉及的出让土地使用权转让。

6、经人民法院判决、裁定以土地使用权抵偿债务而涉及的出让土地使用权转让。

7、为便于土地的合理开发和利用，相邻边界土地使用权置换以及符合土地整合条件而涉及的出让土地使用权转让。

8、同一企业集团内的子公司（具有独立法人资格）之间涉及的出让土地使用权转让。

9、持有公证机关出具的土地使用权继承和赠与公证书或司法机关生效的法律文书，继承和受赠出让土地使用权的交易。

10、抵押权人为实现抵押权而进行的出让土地使用权转让。

（三）下列国有土地使用权的交易，在国土资源管理部门土地交易市场以招标、拍卖、挂牌方式进行。

1、第（二）条第1款土地使用权人和第（二）条第10款抵押权人以及其他以出让方式取得土地使用权的权利人申请以招标、拍卖、挂牌方式公开转让土地使用权的。

2、以出让方式取得的工业生产、科研、教育、医疗卫生、文化、办公等非经营性用地土地使用权，因城市规划调整，土地用途变更为商业、金融、旅游、餐饮娱乐、商品住宅等经营性用地的土地使用权转让（政府决定收购的除外）。

3、经人民法院判决、裁定需要拍卖土地使用权抵偿债务涉及的出让土地使用权转让。

（四）有下列情形之一的，土地使用权不得交易。

1、以出让方式取得土地使用权，未按规定缴清土地使用权出让金、土地价款和相关税费，办理土地登记，领取《国有土地使用证》的土地使用权。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制转让的土地使用权。

3、市、县人民政府依法决定收回的土地使用权。

4、未经市、县人民政府批准同意转让的划拨土地使用权。

5、有争议的土地使用权。

6、未经其他共有人书面同意转让的共有土地使用权。

7、办理了他项权利登记，未经抵押权人书面同意转让的抵押了的土地使用权。

8、法律、法规规定禁止转让的其他情形。

（五）土地交易中涉及国有土地使用权转让申报价格低于基准地价80%的，市、县人民政府有优先购买权。

三、本通知规定从发文之日起执行。

2005年4月12日关于贯彻执行成国土资发〔2005〕189号文件有关问题的补充通知
市国土资源局各分局：
《成都市国土资源局关于贯彻执行成国土资发〔2005〕189号文件有关问题的通知》（成国土资发〔2005〕304号）已下发，为便于实际操作，现提出如下要求，望认真贯彻执行：
一、适用范围
除成国土资发〔2005〕304号已明确的范围内外，下列几类土地供应暂不纳入文件的管理范围：
1、农迁房建设项目用地；
2、统征土地范围内由统征单位自行实施建设的公建配套项目（中小学校、幼儿园、办事处、派出所等）用地；
3、经依法批准设立的各工业集中发展区、高科技园区内的工业生产、科研项目用地；
4、按照单独选址办理农用地转用和土地征用的项目用地。

二、土地协议
上述几类土地供应中：第1、2类项目用地不再签订土地价款支付及土地移交协议协议，直接由项目实施单位按照规定程序办理用地手续；第3类项目用地由各工业集中发展区、高科技园区管委会直接与用地单位签订地价款支付及土地移交协议；第4类项目用地由具体实施征地单位与项目单位签订征用及土地移交协议。

三、土地手续办理
市国土资源局在受理用地申请时，对签订了土地协议的项目，用地单位要求办理手续的，由土地提供方向市国土资源局出具书面意见，按照规定程序办理用地手续。

四、本通知自发文之日起执行。

关于国有土地使用权设定登记后因转让建构筑物所有权涉及的土地使用权变更登记中按建构筑物占地面积分摊土地面积有关问题的规定
为适应房地产市场发展的需要，依法保护国有土地使用者的合法权益，及时为相关权利人提供土地权属凭证，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记规则》、《城镇地籍调查规程》的有关规定并结合我市具体情况，现对国有土地使用权设定登记后因房屋转让涉及的土地使用权变更登记中按建构筑物占地面积分摊土地使用权面积和土地使用权（地下）面积的有关问题作如下规定：
一、一般规定
本规定所指的变更登记是：在成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区范围内的国有土地使用权设定登记后，因转让建构筑物所有权而涉及的土地使用权变更登记。

（一）分摊范围
国有土地使用权的分摊登记以宗地为单位,采用地上和地下分别分摊，地上国有土地使用权分为按建构筑物占地面积分摊和全体权利人共同使用土地分摊两个部分。

适用于宗地内商品房、政策性住房（包括集资建房、经济适用房、房改房）、拆迁安置房等因建构筑物产权而涉及的国有土地使用权的面积分摊；土地使用权（地下）特指地下建构筑物在地表上的垂直投影面积，其权益不参与地上国有土地使用权的分摊，适用于与宗地地上建构筑物相关联的地下（含半地下）建构筑物的面积分摊。

（二）分摊面积的确定
权利人申请登记的地上建构筑物所分摊的土地使用权面积为各权利人按建构筑物占地面积分摊的土地面积与全体权利人共同使用分摊面积之和。

1、土地使用权
a、地上建构筑物占地面积是指底层房屋闭合线范围内的土地面积；
b、共同使用土地面积是指宗地总面积减去地上建构筑物占地面积所剩余的面积；
2、土地使用权（地下）特指地下建构筑物在地面上的垂直投影面积，包括进出地下室通道的垂直投影面积。

二、作业方法
（一）面积界定
地上建构筑物占地面积、宗地内共同使用土地面积、土地使用权（地下）面积由成都市地籍事务部核定，涉及分摊的建构筑物面积按如下规定办理：
1、参与分摊的建构筑物面积是指宗地内经成都市房产管理局确定并颁发房屋所有权证书的建构筑物面积。

2、单体房屋建筑总面积为该幢建构物地表以上建筑总面积，建筑占地面积为该幢建构筑物底层房屋闭合线内面积。

3、当主楼和裙楼连体时，合并计算整幢建筑总面积，以主楼和裙楼共同占地面积作为该幢的建筑占地面积；当主楼镶嵌在裙楼内时，以裙楼外围底层房屋闭合线占地面积作为该幢的建筑占地面积。

4、若干幢连体房屋层差在二层以内的，以其共同占地面积作为建筑占地面积; 层差二层以上可以分割的，分别计算建筑占地面积，无法分割的也可合并计算建筑占地面积。

（二）计算公式
1、国有土地使用权设定登记时，按地上建构筑物占地面积及共同使用面积分摊宗地内住宅、商业用地土地面积，分摊公式为：
1.1、宗地内该用途分摊建构筑物占地面积＝∑幢该用途建筑面积/幢总建筑面积×幢建筑占地面积（公式1）
1.2、宗地内该用途分摊共同使用面积＝宗地内该用途总建筑面积/宗地内各用途总建筑面积×（宗地总面积－宗地内建构筑物总占地面积）（公式2）
宗地内该用途分摊土地总面积＝1.1＋1.2（公式1与公式2计算结果之和）。

2、设定登记后，因转让建构筑物所有权而涉及的土地使用权变更登记分摊土地面积分为：
2.1、地上建构筑物分摊地上土地使用权面积：各权利人按其拥有的房屋建构筑面积占本幢建构筑物总面积的比例先分摊地上建构筑物占地面积，再按其拥有的房屋建构筑面积占本宗地建构筑物总面积的比例分摊共同使用面积。

面积分摊公式为：
①各权利人分摊本幢建构筑物占地面积＝权利人建筑面积?本幢建筑总面积
×本幢建构筑物占地面积（公式3）
②各权利人分摊共同使用面积＝权利人的建筑面积?宗地总建筑面积×（宗地总面积－宗地建构筑物占地面积）（公式4）
地上建构筑物分摊地上土地使用权总面积＝①＋②（公式3与公式4计算结果之和）。

2.2、土地使用权(地下)面积的分摊：地下建构筑物分摊地下建构筑物在地面上垂直投影面积，面积分摊公式为：
分摊土地使用权（地下）面积＝权利人地下建构筑物面积?幢地下建构筑物总面积×幢地下建构筑物垂直投影面积（公式5）
（三）分摊登记注册及核发证书工作步骤和具体要求
宗地内有两幢以上建构筑物时，分别计算每幢建构筑物占地面积，再按照成都市房产管理局确定并颁发的房屋所有权面积，先根据公式1、公式2计算不同用途分摊土地使用权面积，然后根据公式3、公式4计算各幢住户分摊该幢建筑占地的土地使用权面积和分摊地上共同使用面积，即地上建构筑物分摊地上土地使用权面积，最后根据公式5计算各幢住户分摊的土地使用权（地下）面积。

分摊国有土地使用权的和分摊土地使用权（地下）的土地登记均分别颁发《国有土地使用证》。

1、国有土地使用权登记发证。

同一宗地内的各权利人按房屋产权证的产权面积分摊土地使用权面积中的地上建构筑物占地面积，核发《国有土地使用证》，全体权利人共同使用的国有土地使用权注册登记给全体业主，证书记事栏中记载“全体权利人共同使用分摊面积"。

在《国有土地使用证》证书的“地类（用途）"栏中按国家土地分类填至三级类；在“使用权类型"栏中填“出让或划拨"；在“使用权面积"栏中填写各权利人按建构筑物占地面积分摊的土地面积；在“记事"栏中记载“本证登记面积为本幢建构筑物所占土地的面积分摊，宗地内共同使用土地登记注册给全体业主"的字样。

2、土地使用权（地下）面积登记发证。

同一宗地内的各权利人按地下（含半地下）房屋产权证的产权面积分摊土地使用权（地下）面积，核发《国有土地使用证》。

在《国有土地使用证》证书的“地类（用途）"栏中填写房屋产权证记载的房屋产权类型；在“使用权类型" 栏中填“土地使用权（地下）"；在“使用权面积"栏中填写各权利人按建构筑物占地面积分摊的土地使用权（地下）面积；在“记事"栏中记载“土地使用权（地下）在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押"的字样。

土地使用权（地下）的使用期限按该宗地出让年限确定。

同一宗地内存在两种以上用途涉及不同的土地使用权终止日期的，土地使用权（地下）的终止日期按宗地内最长终止日期进行登记并在证书相应栏中填写。

3、分摊国有土地使用权和土地使用权（地下）的各权利人所取得的《国有土地使用证》证书不附宗地图。

三、受理机关及办理程序
拥有地上和地下建构筑物产权的权益人分摊“土地使用权"与“土地使用权（地下） "的登记遵循申请原则，采取地上、地下分别分摊。

（一）受理机关
宗地设定登记由成都市国土资源局受理并办理（高新区范围内的由高新分局办理）；
宗地设定登记后的土地使用权和土地使用权（地下）分摊登记由所辖的城区各分局受理并办理。

（二）办理程序
宗地内地上建构筑物占地面积、共同使用土地总面积、土地使用权（地下）面积由设定登记申请人委托成都市地籍事务部先于受理机关受理前核定。

1、建设项目已竣工验收并取得了《国有土地使用证》的使用者，因转让建构筑物所有权而涉及的土地使用权分摊应由设定登记权利人和分摊登记权利人共同到所辖区分局申请办理变更登记（宗地内新建建设项目全部竣工的，国有土地使用权设定登记申请人应在工程建设竣工后30日内到成都市国土资源局申请办理竣工验收后的《国有土地使用证》）。

当宗地内建构筑物占地面积、共同使用土地面积及土地使用权（地下）面积全部分摊完毕后，由设定登记人申请国有土地使用权注销登记，分局在发出最后一批分摊《国有土地使用证》证书时收回原设定登记人的《国有土地使用证》。

2、宗地内建设项目部分竣工（含地下或半地下）已取得房屋所有权证的，权利人只能申请竣工部分按建构筑物占地面积应分摊的土地使用权和相应的土
地使用权（地下）面积的登记，暂时不能申请共同使用土地使用权面积的登记。

申请分摊土地使用权的申请人需在《土地登记申请书》备注栏中注明以上内容。

因转让建构筑物所有权而涉及的土地使用权分摊由设定登记权利人和分摊登记权利人共同申请。

2.1宗地内建设项目部分竣工的，由设定登记权利人委托成都市地籍事务部核定竣工部分建构筑物占地面积。

2.2设定登记权利人和分摊登记权利人直接到所辖区成都市国土资源局分局申请办理变更登记。

颁发的土地证上注明“本证登记的面积为本幢建构筑物所占土地的面积分摊，宗地内共同使用土地登记注册给全体业主"。

在记事栏中注明该项目中“×幢至×幢"的建筑占地面积××平方米已分摊，并在附图上示意。

当分摊进行到最后一批 (一期、一幢) 时，国有土地使用权设定登记申请人应在工程竣工验收后30日内到成都市国土资源局申请办理竣工验收登记。

根据竣工验收地籍测量成果最终确定宗地内建筑物占地的面积（宗地内存在两种以上用途的还应确定各用途分摊土地总面积）、各权利人分摊共同使用面积及土地使用权（地下）面积。

当宗地内建构筑物占地面积、土地使用权（地下）面积全部分摊完毕，共同使用土地面积注册登记给全体权利人后，当分摊进行到最后一批（一期、一幢）时，由设定登记人申请国有土地使用权注销登记，分局在发出最后一批分摊《国有土地使用证》证书时收回原设定登记人的《国有土地使用证》。

3、暂未取得《国有土地使用证》的政策性住宅和以划拨方式取得土地使用权的私人住宅进行产权转让的，本着方便权利人交易的原则，仍按现行办法办理。

即由申请人提出申请，直接到成都市国土资源局设在成都市房地产交易中心的窗口办理分户土地登记。

（三）分摊登记要件
1、《土地登记申请书》
2、《国有土地使用证》原件
3、本幢房屋产权证和住户分户房屋产权证复印件（需验原证）
4、个人居民身份证复印件、法定代表人身份证明及授权委托书原件
5、成都市地籍事务部核定的《土地用途面积分摊计算表》、《界址点坐标成果表》、宗地图等资料
6、其他需要提交的资料
（四）分摊登记办理时限
资料齐备后，分摊登记办理时限为15个工作日。

（五）收费标准
依据川价字非（1991）116号文标准，办理分摊《国有土地使用证》的收费标准如下：
个人住宅用地为23.00元
个人商业用地为50.00元
单位办理分户土地证的为120.00元
（六）分摊登记形成的以下成果应及时实现市、区两级汇交
1、工程全部竣工的市局向分局提供涉及分摊宗地的设定登记资料，主要有：
宗地设定登记的《土地登记卡》、《地籍调查表》
分局向市局提供：
⑴分摊宗地的《土地登记卡》
⑵各分局形成的《共用宗土地使用权分摊面积汇总表（全部竣工）》
⑶变更后的《共有土地使用权续表》
2、工程未全部竣工的
2.1 部分分摊宗地的《土地登记卡》、《地籍调查表》
2.2 〖JP5〗各分局形成的《共用宗土地使用权分摊面积汇总表（部分竣工）》
宗地内建构筑物占地面积、土地使用权（地下）面积全部分摊完毕，共同使用土地面积注册登记给全体权利人后的，分局还应将原设定登记人的国有土地使用权注销登记申请和相应的《国有土地使用证》提交市局，以便注销。

以上成果及资料市局和分局应在工作完成后的五个工作日内完成移交（分局的分摊成果按批次提供）。

成都市国土资源局关于国有土地使用权管理中权属必须清晰的通知
各区（市）县国土资源局、市国土资源各分局：
为规范国有土地使用权管理，理顺土地权属关系，避免土地使用权重复出让（划拨）和抵押登记，根据我市国有土地使用权管理的实际情况，作如下规定。

一、土地使用权出让（划拨）
（一）旧城改造新建项目以协议出让（行政划拨），在正式办理供地手续前，应符合以下条件：
1、拟供地范围内地上建筑物拆迁完毕；
2、地籍事务部完成拟供地地籍调查前置工作，无土地权属争议；
3、拟出让（划拨）供地范围内《国有土地使用证》已收回，并予以注销土地登记。

（二）建成项目划拨土地补办出让，在正式办理供地手续前，应符合以下条件：
1、划拨土地已办理登记，并取得《国有土地使用证》；
2、地籍事务部完成宗地地籍调查前置工作，无土地权属争议；
3、宗地不在国土部门已经办理的旧城房屋拆迁土地手续确定的规划红线范围内；
4、宗地不在已经出让的规划用地范围和已经形成的城市公共用地（城市道路、公共绿化、河道、高压走廊等）范围内。

（三）企业改制划拨土地办理出让，在正式办理土地资产处置手续前，应符合以下条件：
1、划拨土地已办理登记，并取得《国有土地使用证》；
2、地籍事务部完成宗地地籍调查前置工作，无土地权属争议，并重新按新的规划用地范围核定宗地面积；
3、宗地不在国土部门已经办理的旧城房屋拆迁土地手续确定的规划红线范围内；
4、宗地不在已经出让的规划用地范围和已经形成的城市公共用地（城市道路、公共绿化、河道、高压走廊等）范围内；
5、办理手续时按新核定的宗地面积进行土地资产处置。