北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告45页

物管面积
300 平方米
地块红线 地铁（高架线）
地下建筑面积 设备用房 地下车库（层高3.9）
36,740 800
30,540
平方米 平方米 平方米
地下非机动车库（层高2.5）
5,400 平方米
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项目定位及整体运作策略
项目整体定位
主
—— 蓝光海悦城·蓝光中心 ——
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项目产品系选型及户型配比
公寓户型配比
套型
套型套数 比
户型建面
实得面积
建面单价 实得单价
总价 （万元）
赠送面积
灰空间率
套数
SOHO
-
35-45
-
22000
-
77-99
-
-
-
LOFT
-
40-60 52-80 28000 21538 112-168 12-18 30%-40% -
套数占比 -
备注：不改造的飘窗和阳台，不计入灰空间率 LOFT对应的28000元/平米的单价仅针对顶跃3层产品
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项目产品系选型及户型配比
商铺面积配比
街区商 业
销售
商业类别
体量 （㎡）
层数
商铺面 积
建面单价
总价（万元）
公允价 值
纯底商 13000 1F 40—80 45000
58500
——
说明：底商因方案并未最终确定，故暂按均价考虑
备注 ——
盒子商
阶段自持
商业类别
体量 （㎡）
层数
商铺面 积
业 后整售
盒子商业 26000 1F—5F ——
建面单价
18138
总价（万元）
公允价 值
47158
——
备注 ——
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第一部分 项目运作目标及开发思路
建筑风格 公寓立面 公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净） 定位 商业立面 商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）
公寓竞争力控总价是王道，但必须满足相同的功能配置才具备可必性；
产品竞争 力分析 底商竞争力打品造。区 蓝域 光低 中总 心价 商商 业业 必投 须资 统产 一品 招， 商蓝 和光 经城营市，社配区置购八物大中标心配模业式态，，最满稳足定邻保里值型的生商活铺需投要资。产
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项目定位及整体运作策略
大地块商业整体运作策略
以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑 能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升 底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。
1、整体开发策略：分批次销售，滚动开发，实现现金流平衡； 2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进； 3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金 流的平衡，包含平安资金的退出； 4、收入实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售
北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告
项目基本指标
商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（ 1~5F ）26000 ㎡及56662㎡公寓
（2~7F）和13000 ㎡ 底商。
经济技术指标
用地面积
49,363 平方米
N
总建筑面积
140,402 平方米
计容地上建筑面积
103,662 平方米
5层集中商业面积（层高4.5）
3,000 平方米
1层返还商业面积（层高4.5）
2,000 平方米
2层返还商业面积（层高3.9）
2,000 平方米
3层返还商业面积（层高3.9）
2,000 平方米
2-7层公寓面积
56,662 平方米
坡顶LOFT（层高3.6）
8,000 平方米
公寓（层高3.2）
48,662 平方米
1层底商面积（层高4.3）
13000 平方米
2层底商面积（层高4.2）
850 平方米
3层底商面积（层高4.2）
850 平方米
1层集中商业面积（层高5.3）
6200 平方米
2层集中商业面积（层高4.5）
5,600 平方米
3层集中商业面积（层高4.5）
5600 平方米
4层集中商业面积（局部9.0）
5,600 平方米
5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；
6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提
供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持 后实现整售；
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商业客群 区域投资客群，专业商铺投资客群，金融机构
产品细分
公寓定位
精英公寓(精装)；打造低总价，自住兼投资住房，充分满足80、90后上班族和希望在北 京买房又无资格的年轻人的需求
定位 街区商位业定社题销区社售型 区 提配 商 供套 业 高商 ， 品业 成 质（ 为 配社 区 套区 域 支底 集 撑商 餐 。） 饮休+体闲验娱式乐社一区体邻的里亲购子物主中题心体，验打式造社辐区射商周业边集3合公体里，范为围公的寓主
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一、项目开发目标
项目开发目标
邻里中心：低周转、中利润项目
销售商业：中周转、高利润项目
公 寓 ：高周转、中利润项目
商业整体定位：
社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)
购物中心定位理由：从周边的商业环境及消费客群及大地块条件来看，以辐射本区域为主的购物中心产品是符合本区域市场空白 点和机会点的，而集中化、大型化、档次化是区域商业主要发展方向。
项目产品系选型及户型配比
大地块商业产品系选型
项目总体运作模式
□高周转×中利润，□超高周转×中低利润，■中周转×中高利润， □中低周转×超高利润 (或超高资产收益)，□低投入、高杠杆、高收益合作开发
大地块商业总体定位
主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)
公寓客群 北京刚需挤压外溢客群，周边区域企业上班族，不具备购房资格的刚需购房客群,投资客； 客群定位
题
及 业
社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)
态
阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地
定
位
规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务
以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商
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