房地产基础知识入门

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央产房交易流程
到产权单位查档,看房屋是否 在央产办登记备案 到产权单位办理房屋超标处理。 房主持本人身份证、 户口本、原购房合同 和房屋产权证原件、 超标处理证明 房主持本人身份证、 户口本、原始购房合 同和房屋产权证原件、 超标处理证明、上市 审批单、加盖公章的 物业交验单
到蓝岛央产办填写《上市审批表》 获得批准后可上市
房地产的概念
房产的分类 住宅建筑物:可细分为普通住宅、高级公寓、花园别 墅等。

生产用房:指社会各类物质生产部门作为基本生产要 素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产 活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。
办公用房:指政府行政部门、事业部门、社会团体以 及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供 服务的房屋,亦称写字楼。 其它楼宇:以上各类楼宇以外的各种用途的房屋,如 外国驻华机构用房、宗教用房等等。
综合地价款
此税适用于纯经济适用房, 两种缴纳方式:
1)
5年内买房人缴纳 原购房单价× (原购房面积-批准面积) ×10% 2)满5年成交价×10%
营业税
1.商品房:再交易过的房产均以契税票或
名词解释:
绿化覆盖率 (绿化率)
绿化覆盖率是指项目规划建设用地范围内 的绿化面积与规划建设用地面积之比。对 购房者而言,绿化覆盖率高为好。
名词解释:
使用率
使用率是套内净面积(即使用面积)和住宅 面积的之比,一般高层塔楼在72%至75%之 间,板楼在78%至80%之间。
名词解释:
复式
名词解释:
层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量, 每一层的高度国家在设计上有要求,这个 高度就叫层高。它通常包括下层地板面或 楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
名词解释:
开间
住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮
到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间 的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过 3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。 规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度, 增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户 提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间,与同 样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半, 使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。
在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高较普通 住宅(通常层高2.8米>高,可在局部隔出夹层,安排卧室或 书房等用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用 面积,提高住宅的空间利用率。 跃层 是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,—般在首 层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,二层安排卧室、书房、 卫生间等。 错层 主要指的是一处房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、 厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
本市房地产市场概况
(1)一级市场: 主管部门:本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。 土地规划现状:本市现城市规划状况,包括住宅开发、市政建设及生活 配套设施建设等内容。 土地交易形式:本市现行土地交易形式包括哪些,如:招标、拍卖等。 (2)二级市场 现上市量:本市已经注册登记在案的商品房数量。 供求关系状况:商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。 平均价格:本市注册上市商品房价格的平均值。 各档次房产销售概况:将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个 档次,明确各档次价格界限,并分析各档次商品房的销售状况。 (3)三级市场 现上市量:本市已经注册登记在案的二手房数量。 平均价格:现在售二手房标价的平均值 供求关系状况:在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。 主流房产销售状况:根据注册与交易状况,分析出主流价格二手房的销 售状况。包括:平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。
三级市场
二 手 房 含 义
二手房是指:
经过一次交易之后再上市交易的房屋
二手房上市交易的前提
已取得产权证
没有抵押登记 没有产权和债务纠纷
北京市房屋的种类
1.商品房 2.房改房
3.央产房
4.回迁房 5.经济适用房
6.限价房
商品房
在市场经济条件下,任何推向市场的,并
可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。 但目前的中国房地产市场,商品房只是特指 经政府有关部门批准,由房地产开发经营公 司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋.
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名词解释:
公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入 方便、正常交往、保障生活所设置的公共 走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积 的总和。开发商在出售商品房时计算的建 筑面积存在公共面积的分摊问题。 公用面积分推系数=公用建筑面积 ÷ 套内 建筑面积总和 。
名词解释:
容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 例如,在1万平方米的土地上,有4000平方 米的建筑总面积,其容积率为0.4。
到北京市规定的→住房补贴面积标准的未达标户所建房屋。 具体标准为:取得北京户籍3年以上,人均年收入2.27万 以下,住房面积低于10平米,资产不超过22万元的均可申 请购买经济适用房。但因为此类房屋有它的特殊性,故国 家在已购权人出售转让时制定了相关的出售政策。
未住满5年的需出售者成交价不得高于原购房价格


只要是中华人民共和国境内转让房屋,承受方应
缴纳契税,现行税率为3%, 以下优惠政策: 1.个人购买自用普通商品住宅(住房面积不 超过140 ㎡)暂减半征收契税1.5% 2.交易单价不超出同级别土地1.2倍. 一级:13281.6 二级:11466 三级:11146 四级:9298 五级:7256 六级:5793
成本价是指:国家按照房屋建造成本制定的公有
房出售价格,其中不含利润. 出售、转让时要买受人补齐土地出让金: 公式:1560×建×1% 标准价(优惠价)是指:国家依据城镇中低收入者 的平均工资水平,确定的公有住房出售价格,其 中有较多的政策性优惠. 标准价(优惠价)房上市前提需补齐成本价: 公式:1560×面积×6%
钢筋混凝土结构
承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等,是由钢 筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等, 是由轻质砖或其他砌体做成。
钢结构
主要承重构件均是用钢材制成。
名词解释:
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围 成空间的水平面积,如果计算多、高层住 宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙 体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公 摊面积等。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面 积+阳台建筑面积。


房地产的概念
房地产市场的概念 狭义概念:房地产商品进行交易活动的地 方或场所。

广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、 开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、 抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、 修缮、装饰等劳务活动。
房地产的概念
房地产市场的分类


(1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土 地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控 制和垄断经营。 (2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场, 指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 (3)房地产三级市场:即存量房地产交易市场, 是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让 的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场 的重新配置。
包括发行住宅、商业用房以及其他建筑物。
房改房

房改房即为已购公有住房,是指职工已按国 家住房制度改革政策购买的公有住房。
房改房的土地使用权是无偿划拨得到的,没有
像商品房那样交纳土地使用费.因而,房改房 的产权中的土地产权部分实际仍然属于国家, 购房者只占有房屋产权部分(既建筑物部分)。
房改房分类
到原单位做物业交验,并加盖 公司公章。 交易过户
回迁房
回迁房是指为了妥善安置棚户区的被拆迁
居民,由开发企业建设的居民回迁的安置房.
回迁房要严格按照规划要求建设,开发企业
的棚户区改造项目实施过程中,要先建回迁 房,保证按协议约定的时间回迁.
经济适用房
经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭
经济:是指住宅价格相对市场而是适中的,能够被中低收
入家庭所承受。
适用性:是指在住房设计及建筑标准上强调住房诉实用效
果,而不是降低建筑标准。
按房屋建造时立项分类
普通住宅 公寓
别墅
商住住房 商用房 经济适用房 限价房
按建筑形式分为塔楼和板楼
塔楼的平面图特点是:一般是一梯四户到 一梯12户,高度一般从12层以上到35层。 板楼有两种类型,一种是长走廊式的,各 住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式 拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板 楼。
名词解释:
玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个
缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究 一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对 室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于 功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人 回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包 的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的 场所。

按建筑物(住宅)层数分类
低层住宅(4层以下) 多层住宅(5-7层) 小高层住宅(8-14层) 高层住宅(15层以上) 超过35层是超高层
按建筑结构分类
砖木结构
竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、 屋架采用木材。
砖混结构
竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混 凝土楼板、屋顶板 其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
央产房
全称“中央在京单位已购公有住房”指职工
按房改成本价或标准价购买的央产房。
如中央各部门、全国人大机关、全国政协机
关、最高人民法院、最高人民检查院等
央产房有可能是成本价公房或是优惠价,标准
价公房。
央产房的上市条件
央产房具体能否上市,先到房主
所在单位房管科查询,单位是否已在央 产办登记上市。
名词解释:
进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居 住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地,但为 了保证建成的住宅可以有良好的自然采光 和通风条件,住宅的进深在设计上有一定 的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住 宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能 任意扩大。
印花税

个人在出售房层活动中所书立的合同, 书据等。应按产权转让价格由双方分另按 成效金额0.5‰缴纳印花税,取得房产证后 还要5元贴花税。
土地出让金
1.房改房:因为房改房的土地使用权是政
府划拨的,没有象商品房那样缴纳过土地 使用费,所以在出售时买受人应按成本价 标准1560×建筑面积×1%补齐土地出让金 2.公房回迁房:私产没有标及的,不用缴 纳土地出让金;写明经济适用房的,需补 齐成交价× 3%土地出让金
职前培训

房地产基础知识



1.房地产的概念


2.二手房上市交易的前提
3.北京市房屋种类


4.各种房屋的鉴别
5.二手房常用名词解释 6.各种房屋的交易方式税项
房地产的概念
房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地
及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也 叫不动产。 地产:即指能够为其权利人带来收益或满足其权利 人工作或生活需要的土地资产。 地产类型:居住用地 工业用地 仓库用地 交通用地 市政用地 商业服务用地 公共绿化用地 教科文卫设施用地 港口码头用地 军事用地 其它用地
的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具 有经济性和适用性的特点。
经济性:是指住宅价格相对于市场价格而言,是适
中的,能够适应中低收入家庭的承受能力。
适用性:是指在住房设计及其建筑标准上强调住房
的实用效果,而不是降低建筑标准。
经济适用房
此类房屋是为广大低收入家庭、无房户或现住房面积未达
各种房屋的交易税项
契税 印花税 综合地价款
营业税
个人所得税
土地出让金
土地增值税
普通住宅与非普通住宅
同时满足以下三个条件的住宅称为普
通住宅: 1.建筑面积140(不含140)平米以下; 2.容积率1.0以上; 3.销售价格高于当时地价的1.2倍. 只要以上条件有一条不满足,都称为 非普通住宅.
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