[项目管理]新湖中宝投资项目

（项目管理）新湖中宝投
资项目
股东信息
大股东名称浙江新湖集团股份有限公司
持股比例62.66%
一、宏观经济及行业分析
2011年中国经济在国际经济复苏放缓的背景下，以内生因素作为主要驱动力，GDP可望实现较快增长，但受总需求水平回落影响，增速将有所放缓；全年通货膨胀压力较大，CPI呈前高后低走势；主要大宗商品价格预计仍将高位运行，总体维持上涨局面。

2011年年初，政府限购、限贷等调控措施进一步趋紧；房产税改革试点加快推进。

预计2011年，房地产开发投资将继续增长，增幅小幅回落；房地产开发资金来源增长平稳；房屋建设增长平稳，但新开工面积增幅出现明显回落。

预计房地产销售形势会保持平稳增长，房地产市场价格不会出现大涨大落，而更可能表现为小幅波动，出现房价高位盘整或稳中略降的态势。

二、公司分析
公司是典型的资源深耕型开发企业，对于现有项目充分挖掘价值，而较强的拿地能力保证资源充沛，成本低廉，保持了项目高毛利水平。

在政策调控趋紧，需求被压制，行业成交量出现较大幅度下滑背景下，国内开发商推盘均受到了不少影响，我认为公司节奏相对较慢的深耕模式不会转变，反而原本去化周期较长，面临的资金回笼压力相对较轻，同时公司充足的账面现金更能支持其逆市拿地，进一步加大股权投资力度，充分发挥现有业务发展潜力。

公司在上海和杭州接近200万平米的优质储备，以及丽水、天津等项目未进入集中销售期，加上调控政策压力，适当放缓销售进度，真实价值被部分隐藏。

们认为，公司的投资价值体现在以下几点：
1）项目布局合理，一二线城市分布得当，非限购城市储备占61%，而公司管理层战略眼光独到，稳固长三角市场，较早布局环渤海地区，将受益该区域市场潜力的发挥。

2）灵活的拿地策略保证储备充足，并且保持成本低廉，06年以来二级市场所拿地成本2117元，06前的储备成本不到1000元，而目前项目平均售价超过8000元，同时，涉足土地一级开发更使后续低成本储备供应得到保证。

3）上海、杭州核心市区的储备接近200万平米，重估价值超过200亿，此部分项目已贡献每股价值4元，上海青蓝国际、杭州武林国际将在近两年进入销售期，而低成本拿得的天津静海商贸城，平阳海涂围垦项目将在中长期内有效提升整体价值。

4）管理层独具投资眼光，所投资的金州管道、大智慧均已上市，盛京银行已递交材料，湘财证券、吉林银行等均有上市潜力，矿产企业处投资勘探阶段，一旦探明，将带来巨大的业绩升值弹性，股权投资也有望成为近两年业绩提升的催化剂。

财务分析
截止日期2011-03-31
公告日期2011-03-31
每股净资产1.695元
每股收益0.053元
每股现金含量0.0814元
每股资本公积金0.1441元
固定资产合计
流动资产合计万元
资产总计万元
长期负债合计923021万元主营业务收入98704.4万元财务费用6183.79万元
净利润27248.2万元
截止日期2010-12-31
公告日期2010-12-31
每股净资产1.65元
每股收益0.31元
每股现金含量-0.4686元每股资本公积金0.1539元固定资产合计
流动资产合计万元
资产总计万元
长期负债合计690601万元主营业务收入814004万元财务费用17922.8万元
净利润155996万元
截止日期2009-12-31
公告日期2009-12-31
每股净资产1.86元
每股收益0.34元
每股现金含量0.7443元每股资本公积金0.0364元固定资产合计
流动资产合计万元
资产总计万元
长期负债合计428938万元主营业务收入637936万元财务费用18134.9万元
净利润115017万元
截止日期2008-12-31
公告日期2008-12-31
每股净资产1.59元
每股收益0.3元
每股现金含量-0.4673元每股资本公积金0.1891元固定资产合计0万元
流动资产合计万元
资产总计万元
长期负债合计298179万元主营业务收入350486万元
财务费用12040.3万元
净利润84054.5万元
表1盈利预测表（百万元）
资料来源：国元证券研究中心
表2资产负债
会计年度2011-09-30 2011-06-30 2011-03-15
货币资金5,905,241,612.76 6,309,157,483.76 6,337,575,887.15 交易性金融资产16,217,741.63 8,006,952.97 7,130,492.28
应收票据-- -- --
应收账款9,880,393.75 81,281,336.90 37,144,069.37 预付款项1,421,753,785.72 964,376,170.57 833,925,235.25 其他应收款428,377,863.49 736,523,314.71 429,904,923.04 应收关联公司款-- -- --
应收利息-- -- --
应收股利-- -- --
存货18,368,099,993.54 17,398,114,870.37 16,280,191,035.79
其中：消耗性生物资
-- -- --
产
一年内到期的非流动
30,000,000.00 30,000,000.00 130,000,000.00 资产
其他流动资产1,288,026,354.78 1,223,746,545.26 1,235,196,363.10
流动资产合计27,467,597,745.67 26,751,206,674.54 25,291,068,005.98
可供出售金融资产285,760,208.61 352,820,000.00 450,800,000.00
持有至到期投资-- -- --
长期应收款-- -- --
长期股权投资5,208,675,849.56 5,116,199,086.11 4,760,708,819.89
投资性房地产87,981,383.27 88,893,349.46 89,805,315.65
固定资产442,840,835.15 524,158,934.92 528,508,604.96
在建工程5,175,480.95 9,857,635.57 8,895,477.07
工程物资-- -- --
固定资产清理-- -- --
生产性生物资产-- -- --
油气资产-- -- --
无形资产273,646,493.95 282,892,829.43 283,827,960.95
开发支出4,026,396.68 4,026,396.68 4,026,396.68
商誉15,473,305.41 15,473,305.41 1,473,305.41
长期待摊费用14,312,493.33 14,780,281.36 14,883,674.47
递延所得税资产118,922,137.58 121,966,081.87 136,024,586.12 其他非流动资产164,624,561.64 63,625,561.64 53,625,561.64
非流动资产合计6,621,439,146.13 6,594,693,462.45 6,332,579,702.84 资产总计34,089,036,891.80 33,345,900,136.99 31,623,647,708.82 短期借款2,959,374,310.00 2,809,200,000.00 2,029,200,000.00 交易性金融负债-- -- --
应付票据587,500,000.00 587,500,000.00 487,500,000.00 应付账款256,832,375.14 308,776,939.33 266,849,520.67 预收款项2,968,219,112.70 2,969,585,928.36 2,821,438,641.14 应付职工薪酬5,660,620.09 5,750,084.83 4,546,322.02
应交税费-105,915,381.81 -114,651,826.31 191,704,488.54 应付利息110,865,908.09 40,349,401.94 126,557,906.55 应付股利40,585,180.85 40,585,180.85 40,585,180.85
其他应付款1,895,195,496.42 2,556,110,682.22 1,888,534,809.10 应付关联公司款-- -- --
一年内到期的非流动
2,980,390,000.00 2,494,540,000.00 2,091,540,000.00 负债
其他流动负债3,133,824,358.65 3,634,881,711.17 3,210,811,475.60 流动负债合计14,832,531,980.13 15,332,628,102.39 13,159,268,344.47 长期借款6,342,668,586.00 5,828,918,586.00 6,060,918,586.00 应付债券1,389,696,786.62 1,389,051,398.92 1,388,405,011.22 长期应付款-- -- --
专项应付款-- -- --
预计负债60,291,575.78 60,346,919.78 61,228,195.78
递延所得税负债113,169.19 215,732.74 261,447.49
其他非流动负债1,919,400,000.00 1,419,400,000.00 1,719,400,000.00 非流动负债合计9,712,170,117.59 8,697,932,637.44 9,230,213,240.49 负债合计24,544,702,097.72 24,030,560,739.83 22,389,481,584.96 实收资本（或股本）6,210,715,727.00 5,133,483,639.00 5,133,483,639.00 资本公积800,543,391.89 641,406,556.78 739,539,541.32 盈余公积380,319,244.58 380,319,244.58 380,319,244.58 减：库存股-- -- --
未分配利润1,600,360,973.32 2,576,399,208.01 2,448,872,862.98 少数股东权益554,783,304.75 584,963,276.94 532,479,388.64 外币报表折算价差-2,387,847.46 -1,232,528.15 -528,552.66
非正常经营项目收益
-- -- --
调整
归属母公司所有者权
8,989,551,489.33 8,730,376,120.22 8,701,686,735.22 益（或股东权益）
所有者权益（或股东
9,544,334,794.08 9,315,339,397.16 9,234,166,123.86 权益）合计
负债和所有者（或股
34,089,036,891.80 33,345,900,136.99 31,623,647,708.82 东权益）合计
备注
表3最新财务指标
会计年度2011-09-30 2011-06-30 2011-03-15
营业收入4,020,357,021.45 2,571,761,181.49 987,044,328.86 净利润（元)579,003,504.33 400,007,919.78 272,481,574.75 利润总额（元)675,544,958.56 472,465,647.96 295,806,168.99 扣除非经常性损益后
479,460,250.71 387,494,065.18 275,822,007.76 的净利润（元)
总资产（元)34,089,036,891.80 33,345,900,136.99 31,623,647,708.82 股东权益（元)8,989,551,489.33 8,730,376,120.22 8,701,686,735.22 经营活动产生的现金
100,100,556.83 -- --
流量净额（元)
基本每股收益（元)0.09 0.06 0.05
净资产收益率（摊
6.44 4.58 3.13
薄)(%)
每股经营活动产生的
0.02 0.01 0.08
现金流量净额（元)
每股净资产（元) 1.45 1.42 1.70
调整后每股净资产
-- -- --
（元)
境外会计准则净利润
-- -- --
（元)
扣除非经常性损益后
0.08 0.06 0.05
的每股收益(元)
报告起始时间2011-01-01 2011-01-01 2011-01-01
报告终止时间2011-09-30 2011-06-30 2011-03-31
由于货币政策趋紧，股市难有大的作为。

指数在3300点处有比较强的阻力。

预计2011年上证指数将会在2500-3500点之间震荡。

趋势指标显示该股中期才有可能处于上涨趋势中。

短期股价呈现弱势。

该股中期压力6.63,短期压力6.20,中期支撑5.43,短期支撑5.73
五、投资策略
预计2011-2012年公司每股收益为0.35元、0.51元，业绩将在未来几年逐步释放。

每股RNAV值9.54元，目前股价6.10元，折价接近40%，看好公司未来发展前景，以及政策调控中的抗风险能力。

表4利润表
会计年度2011-09-30 2011-06-30 2011-03-15 一、营业收入4,020,357,021.45 2,571,761,181.49 987,044,328.86 减：营业成本3,210,302,835.80 1,996,051,589.71 778,347,783.03 营业税金及附加215,912,229.89 119,429,568.83 28,583,999.89 销售费用85,267,333.18 58,835,722.79 29,244,621.03 管理费用299,344,690.07 192,599,067.20 103,624,330.20 勘探费用-- -- --
财务费用157,218,155.95 128,326,369.19 61,837,891.26
资产减值损失-5,391,451.56 31,355,705.65 -11,806,542.89
加：公允价值变动净收益-1,234,165.96 -444,954.62 -138,515.31
投资收益612,782,138.69 419,665,594.51 303,321,700.39
其中：对联营企业和合营企
333,911,519.70 237,683,902.53 303,277,578.84 业的投资收益
影响营业利润的其他科目-- -- --
二、营业利润669,251,200.85 464,383,798.01 300,395,431.42
加：补贴收入-- -- --
营业外收入19,197,443.73 15,683,663.25 294,653.64
减：营业外支出12,903,686.02 7,601,813.30 4,883,916.07
其中：非流动资产处置净损
2,560,769.94 1,959.22 11,604.25
失
加：影响利润总额的其他科
-- -- --
目
三、利润总额675,544,958.56 472,465,647.96 295,806,168.99
减：所得税100,302,059.38 89,019,135.11 23,446,082.98
加：影响净利润的其他科目-- -- --
四、净利润575,242,899.18 383,446,512.85 272,360,086.01
归属于母公司所有者的净
579,003,504.33 400,007,919.78 272,481,574.75 利润
少数股东损益-3,760,605.15 -16,561,406.93 -121,488.74
五、每股收益-- -- --
（一）基本每股收益0.09 0.06 0.05
（二）稀释每股收益0.09 0.06 0.05
表5主营业务收入分布
会计年度:2011-06-30
项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产1,005,889,636.00 507,901,563.00 497,988,072.80 49.51 酒店服务13,825,407.00 2,891,964.00 10,933,442.59 79.08 其他64,994,886.00 8,914,916.00 56,079,970.81 86.28 商业贸易1,475,531,749.00 1,473,774,726.00 1,757,023.02 0.12
会计年度:2010-12-31
项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产5,312,842,148.26 2,912,557,321.85 -- -- 商业贸易2,602,798,086.78 2,598,568,711.61 -- -- 酒店服务31,541,973.55 18,566,294.16 -- -- 其他165,395,635.42 20,976,275.01 -- -- 合计8,112,577,844.01 5,550,668,602.63 -- --
会计年度:2010-06-30
项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产1,203,770,000.00 590,270,000.00 613,500,000.00 50.96 酒店服务15,740,000.00 3,520,000.00 12,220,000.00 77.64 其他51,100,000.00 3,030,000.00 48,070,000.00 94.07 商业贸易1,027,760,000.00 1,027,330,000.00 430,000.00 0.04
表6应收帐款
会计年度2010-12-31 2010-12-31 2010-12-31
发布日期2011-04-13 2011-04-13 2011-04-13
应收帐款类型 1 2 3
应收帐款项目一年以内一至两年两至三年
期初数-- -- --
期初项目比率-- -- --
期初坏帐准备-- -- --
期末数1,482,068.17 26,327.96 4,959,395.87 期末坏帐准备58,196.90 2,106.24 991,879.17
期末项目比率14.60 0.26 48.84
表7现金流量表
全部会计年度
四、股票技术走势分析上证指数
感谢阅读。