武汉冷库调查报告(陈捷祥)

目录
武汉冷库调查分析报告 (3)
一、武汉地区概况 (4)
1.武汉简介 (4)
二、武汉市投资环境介绍 (4)
1.投资环境 (4)
2.投资地区 (4)
(1)武汉新港 (4)
(2)武汉东湖综合保税区 (7)
3.冷库所在地市场分析 (7)
三、相关优惠政策 (8)
四、冷库相关介绍 (9)
1.武汉肉联万吨冻品交易市场 (9)
(1)冷库公司架构 (9)
(2)冷库概况 (11)
(3)冷库位置分析 (12)
2.白沙洲冷链大市场 (13)
(1)冷库公司架构 (13)
(2)冷库概况 (14)
(3)冷库位置分析 (15)
3.四季美.冻品批发市场 (15)
(1)冷库公司架构 (15)
(2)冷库概况 (16)
(3)冷库位置分析 (17)
4.武汉山绿冷链物流有限公司 (17)
(1)冷库公司架构 (17)
(2)冷库概况 (19)
(3)冷库位置分析 (19)
五、海关设置 (20)
1.机构设置 (20)
2.主要职责 (20)
六、地区工业土地参考价格 (21)
七、总结 (21)
武汉冷库调查分析报告
概要
武汉，是湖北省省会，中部唯一的副省级城市，华中地区最大都市及中心城市，长江中下游特大城市。

世界第三大河长江及其最长支流汉江横贯市区，将武汉一分为三，形成武昌、汉口、汉阳，三镇跨江鼎立的格局。

武汉被列为国家九大物流区域中心之一，拥有九省通衢这一得天独厚的区位交通资源优势，武汉也正在着力打造“中部物流枢纽”，着力推进“中国现代物流服务枢纽”建设的重点工程。

湖北省是农业生产和农产品消费大省。

目前，蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品冷藏运输率分别达9.14%、14.62%、18.87%、19.03%、24.16%。

此外，武汉市目前较大的冷藏库有15座，冷库总容量25万多吨。

“武汉肉联食品有限公司”的冷库容量目前是达到10万吨以上；
2009年底开业的武汉白沙洲冷链大市场，目标是20万吨冷库为中心；
汉口北四季美中心2010年启动了首期10万吨冷库建设，中百集团在武汉江夏大桥新区启动了一期3.6万平方米蔬果配送和冷链物流中心建设。

山绿、肉联、科德等农产品冷链物流企业购配冷藏运输车辆30多台，年冷藏运输能力7万多吨。

总体高于全国平均水平，冷链物流规模增长迅速。

据悉，武汉计划在“十二五”期间投资约1148亿元，用于包括制造业物流、商贸物流、农产品物流、物流基础设施和物流信息化的建设。

综上所述，武汉地区具备大力发展冷链物流的条件，同时，也会面临较为激烈的竞争。

一、武汉地区概况
1.武汉简介
武汉，是中国湖北省省会，中部唯一的副省级城市，华中地区最大都市及中心城市，长江中下游特大城市。

世界第三大河长江及其最长支流汉江横贯市区，将武汉一分为三，形成武昌、汉口、汉阳，三镇跨江鼎立的格局。

图表1武汉概况
湖北省省会，副省级城市，七个中心城区人口共达570万。

中西部地区最大城市及政治与经济中心，长江中下游特大城市。

二、武汉市投资环境介绍
1.投资环境
武汉作为湖北省省会、截至2009年底，全市累计设立外商投资企业5000多家，76家世界500强跨国公司在汉投资发展，其中，港澳台投资企业3562家，300多家跨国公司将武汉作为区域中心。

2009年来自国内其他地区的投资额近400亿元，吸引国内投资每年均呈大幅度增长的趋势。

武汉已经成为承接国内外转移的一个注目的高地。

2.投资地区
(1)武汉新港
武汉新港包含的区域
武汉新港位于长江黄金水道中游，由原武汉港和黄冈市、鄂州市、咸宁市的部分港区组成，规划港口线548.2公里。

其中，长江岸线435.3公里，汉江岸线112.9公里，港区及腹地面积达9300平方公里。

①两大集装箱港区
包括阳逻、白浒山港区。

采取“集装箱港＋综合保税区＋港口工业园”的模式，区港联动发展。

阳逻港区：阳逻港是长江中游唯一天然深水港，二期工程竣工后，以集装箱、钢铁、件杂货运输为主，主要服务湖北北部、河南南部、陕西安康等区域，常年可通航5000吨级船舶，年吞吐能力可达到100万标箱，货物无须中转，可直达日本、东南亚等近海国家和地区，成为长江中上游最大的集装箱码头。

白浒山港区：以集装箱、化工原料及制品运输为主，主要服务于湖北北部、南部等区域。

图表2武汉港务集团公司架构
②十二个临港产业园
依托港口岸线，布局建设赤壁、潘家湾、纱帽、金口、军山、汉口北、
白浒山、古龙、团风、三江、张家湾、五丈～杨叶等十二个港口产业园。

③武汉港务集团
武汉港务集团有限公司位于长江中游，地处九省通衢的武汉市，具有得中独厚，得水独优的地理优势。

公司是以港口资源为基础，以集装箱和大宗散货装卸运输为核心竞争力，涉足港口装卸、物流、旅游、房地产等多个领域的大型综合性现代化企业集团，是全国28个主要港口之一，是湖北省最大的公用码头运营商。

武汉港务集团前身是武汉港务管理局。

2005年6月，由武汉市国资委与上海国际港务集团、上港集团物流有限公司三家合资组建，2011年3月增资扩股吸收新股东武汉新港建设投资开发集团有限公司。

注册资本10.6亿元，2010年末企业总资产28亿元。

武汉港务集团辖九大港区，即金口重件港区，沌口汽车与油品港区，汉阳集装箱与散杂货港区，汉口旅游客运港区，青山矿石与钢材港区，阳逻集装箱港区，左岭危化品港区，花山集装箱港区和拟建的林四房煤炭港区。

目前拥有港区面积122.45平方公里，生产泊位51个，岸线全长7579米，库场总面积43.4万平方米；铁路专用线20.9公里；锚地3处、基地16个；各类大型装卸机械318台（套）；港作拖轮、驳船140艘。

最大靠泊能力10000图表3港区分布图
吨级，锚地一次系泊能力70万吨，设备最大起重能力500吨，集装箱吞吐
能力150万标箱，货物吞吐能力5000万吨。

主要从事集装箱、煤炭、钢铁、石油、矿石、建材、粮食、化肥、件杂货等各种货物的港口装卸、仓储、运输、修理及清洁服务；水陆旅客中转运输、旅游及驳船水上编解队作业服务；经济信息咨询服务；港口发展和关联项目投资；房地产及建筑装饰；餐饮娱乐、机械加工和广告等。

(2)武汉东湖综合保税区
武汉东湖综合保税区功能定位：以保税加工为主，保税物流为辅，并积极拓展口岸物流和保税服务功能。

武汉东湖综合保税区享受保税港区的有关税收、外汇政策，即“享受保税区、出口加工区的相关优惠政策”。

详情见本文第三部分相关优惠政策。

3.冷库所在地市场分析
国务院颁发《物流业调整与振兴规划》，给冷链行业的发展带来春天。

而且，随着人民生活水平的提高导致易腐食品产量及消费支出占比越来越高，食品冷链将在流通行业中扮演越来越重要的角色。

基于国内冷链行业的发展前景，及武汉市冷链行业的现况，特别在2008年遭遇50年一遇的特大雪冻灾害面前，暴露出武汉市场贮藏调控能力的严重
武汉市人民政府参事、湖北省统计局副局长叶青认为，武汉具备大力发展冷链物流的条件。

首先，从交通地理位置上说，武汉被列为国家九大物流区域中心，拥有九省通衢这一得天独厚的区位交通资源优势。

武汉也正在着力打造“中部物流枢纽”，着力推进“中国现代物流服务枢纽”建设的重点工程，目前已被列为了湖北省重点工程以及国家物流产业振兴规划重点项目。

在交通发达方面，武汉万宝井汽车部件有限公司负责人曾算过武汉“物流账”：从武汉运输产品到全国，比从广州运输，零部件销售价格可下降3~4%，这相当于新增了3~4个百分点的毛利润，在当前日益激烈的市场“格斗”中，这是相当有竞争力的价格。

其次，继北京中关村后，东湖国家自主创新示范区已获国家批准，产业发展有了历史性新机遇，如武汉双赢信息技术有限公司，取得了冷链物流管
理系统等国内首创发明专利，以及软件著作权多项，拥有完全自主知识产权，可广泛应用于食品冷链领域、农产品冷链领域和医药冷链领域等。

湖北省是农业生产和农产品消费大省。

目前，蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品冷藏运输率分别达9.14%、14.62%、18.87%、19.03%、24.16%，总体高于全国平均水平，冷链物流规模增长迅速。

此外，武汉市目前较大的冷藏库有15座，冷库总容量25万多吨。

“武汉肉联食品有限公司”的冷库容量目前是达到10万吨以上；2009年底开业的武汉白沙洲冷链大市场，目标是20万吨冷库为中心；汉口北四季美中心2010年启动了首期10万吨冷库建设，中百集团在武汉江夏大桥新区启动了一期3.6万平方米蔬果配送和冷链物流中心建设。

山绿、肉联、科德等农产品冷链物流企业购配冷藏运输车辆30多台，年冷藏运输能力7万多吨。

有业内人士测算，按武汉市每人每天消费农产品的平均值计算，全市至少需要100万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。

基于建设规划的推动和市场实际需求的增加，我国的冷链物流建设迎来投资热。

据悉，武汉计划在“十二五”期间投资约1148亿元，用于包括制造业物流、商贸物流、农产品物流、物流基础设施和物流信息化的建设。

三、相关优惠政策
武汉东湖综合保税区优惠政策：武汉东湖综合保税区享受保税港区的有关税收、外汇政策，即“享受保税区、出口加工区的相关优惠政策”。

税收政策：国外货物入区保税；货物出区进入国内销售按货物进口的有关规定办理报关手续，并按货物实际状态征税；国内货物入区视同出口，实行退税；区内企业之间的货物交易不征增值税和消费税。

海关政策：2007年10月3日，《海关保税港区管理暂行办法》正式生效。

海关比照该办法对综合保税区进行监管，并提供一站式进驻服务。

图表4集装箱量历年对比统计图
国检政策：按照国家质检总局发布的有关特殊监管区域检验检疫监督管理办法对综合保税区执行监管。

外汇政策：2007年10月1日，《保税监管区域外汇管理办法》正式生效。

《办法》在整合优化现有政策优势的同时，进一步简化了相关程序。

同时享受武汉东湖国家自主创新示范区优惠政策
四、冷库相关介绍
本节主要介绍：
城区配送型冷库（武汉肉联万吨冻品交易市场）
依托批发市场型的冷库（如武汉白沙洲冷链、四季美农贸城）
依托大客户型的冷库（如武汉山绿冷链）
图表5武汉肉联·万吨冷库冻品交易市场
武汉另有终端超市型冷链配送中心（如武汉中百仓储），这里不做介绍
1.武汉肉联万吨冻品交易市场
(1)冷库公司架构
公司概况
武汉肉联万吨冻品交易市场是专业冻品批发交易市场，前身是位于武昌徐东路的武汉万吨冻品交易市场按照市政府要求整体搬迁至汉口江岸路武汉肉联，于2010年12月6日盛大开张。

肉联万吨冻品交易市场位于汉口江岸路12号肉联院内，临江面向市政规划中的江北快速通道，与江岸路、解放大道通达。

市场内设客户专用免费停车场，方便客户自驾购物泊车。

市场内另有营运中小货车、小面包车辆，为客户有偿送货。

位于市场内的武汉万吨冷链物流公司可为企业及大客户提供物流配送服务。

①主要业务
市场开发
主要经销商品有冻鸡、冻鸭及副产品，冷冻猪羊牛肉、冷冻鱼虾及海产品、速冻食品、干鲜调料等，有各类经销商300余户，有和路雪、蒙牛、大用食品、金锣肉品、胖哥食品、华仔食品、圣农鸡、山东六和美食、山东大众鸡副系列、内蒙圣隆草原羔羊肉、胜田（福清）食品、如意三煲、良之隆、信誉水产、大厨好帮手、金牌三黄鸡、大润鲜鸡、皇姑鱼、源盛玉米等全国知名品牌商品直销、总经销商。

现有A区和B区两个交易区，各类门面300余家。

工程建设
资料显示，万吨冷库始建于1978年，1993年起，武汉万吨冷储物流有限公司在原有冷库基础上，逐步发展冻品市场交易，迅速扩张。

至2010年12月，万吨冷库年交易额150亿元，连续十年位居华中地区第一，全国三甲之列。

行业人士估计，在武汉市最近几年的冻品交易中，万吨冷储大约占到80%的市场份额。

（据了解，企业在黄陂或其他远城区，还在筹划兴建规模更大的冷库群。

不过，“后起之秀”来势也很猛。

此时，武昌、汉口、江夏、东西湖等地，都有冷库开建、续建，不少筹划中的冷库有10万吨以上。

此外，中百仓储、武商量贩、山绿等商贸物流企业也在兴建自用大型冷库。

在可预见的未来，武汉冷库规模将近100万吨。

也有业内人士测算，按武汉市每人每天消费农产品的平均值计算，全市
至少需要100万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。

(本段信息来自2010年12月新闻）
公司架构（服务体系）
市场部：提供交易市场经销商及冷藏客户、物业租赁等全程服务
冷藏部：提供冷库冷藏货物进出申报管理
安保部：提供市场及冷库保安、防火管理
结算中心：提供客户费用结算、查询、资金代收代付
铁路运输部：办理铁路专用线相关业务
产业园管理办：食品产业园物业管理及生产管理
物流配送：提供全方位物流配送服务
(2)冷库概况
武汉肉联万吨冻品交易市场是非保
税一般冷库，属城市配送型，主要供应地
区为武汉市区和阳逻开发区。

①相关服务（分8项）
冷藏冷储
现拥有近8万吨容量低温冷库，拥有和路雪、蒙牛、德克士等知名品牌客户。

可提供-18°冷储，冷库租赁包库业务商品进出库及费用结算采用全电脑化管理，肉联业务系统为客户提供及时准确的信息服务。

铁路专线
公司拥有2.3公里铁路专用线与京广线联通，及配套月台与车位、仓库对外服务。

自备机车头。

物流货运
市场内设立武汉万吨冷链物流有限公司，提供配送、运输等全方位的冷链物流业务。

食品产业园
武汉肉联食品产业园是武汉肉联食品有限公司按照市政府的规划开办的，是为各食品生产加工企业提供综合服务的食品产业生产加工基地。

武汉肉联食品产业园由位于武汉肉联食品有限公司院内。

08年1月，公司成为湖北省唯一一家外贸产品定点低温冷库。

现占地36万平方米，拥有-18℃低温冷库三座，冷库总容量达6万吨，冻品交易市场交易门面500余间，食品生产加工厂房2万平方米，公司有自备2.5公里铁路专用线。

厂区内设加工区、仓储区、办公区，建筑面积达11万平方米。

武汉肉联万吨冻品交易市场，有大型货车停车场、客户自驾免费停车场紧邻购物区、经销商专用停车场等，方便车辆进出，提供了良好的交通环境。

货品急冻
可单次急冻300吨。

干仓
位于武汉食品工业园中心，共有仓库面积3万平方米，适合食品加工储藏等。

可分租、包租。

办公场地
有办公楼面积5千平方米出租，提供物业管理。

(3)冷库位置分析
交通地理
图表6冷库位置
肉联万吨冻品交易市场位于汉
口江岸路12号肉联院内，临江面
向市政规划中的江北快速通道，与
江岸路、解放大道通达。

市场内设
客户专用免费停车场，方便客户自
驾购物泊车。

市场内另有营运中小
货车、小面包车辆，为客户有偿送
货。

位于市场内的武汉万吨冷链物
流公司可为企业及大客户提供物
流配送服务。

现状和前景
三年前的武汉冻品市场，万吨冷库稳坐武汉乃至华中冻品交易市场大佬地位。

从2009年起，新势力的进入让武汉冻品市场开始风起云涌：遭遇拆迁的万吨市场灰飞烟灭，白沙洲迅速成长为市场大佬后又被联想控股收购，地处黄陂区的四季美冻品商铺招商火热大有抢占霸主之势，新组建的肉联·万吨不甘心出局、时刻关注局势变化以求伺机而动……
2010年12月，新肉联·万吨冻品市场在肉联冷库开业，为了赢得客户，肉联·万吨冻品交易市场拿出一系列促销计划：开业3个月内不收库费、半年内不收门店租金、给前来发货的客户送代金券……凭借着冷库低成本运营优势，以及万吨的良好合作关系，肉联·万吨冻品市场在短时间内，吸引了众多商户的入驻。

坐拥7万吨冷库的肉联·万吨冻品市场，由于地理位置因素主要服务于武汉市区冻品商户，但是公司常务副总经理顾宏财表示：虽然在新建冻品市场上尚未有具体动作，但是肉联·万吨并没有放弃在冻品市场上的努力。

“未来的武汉冻品市场仍存在不少变数，我们会伺机而动。

”
2.白沙洲冷链大市场
(1)冷库公司架构
①公司概况
白沙洲冷链市场于2009年12月正式开业，经过短短两年多时间的发展，已迅速发展为中部地区最大的农副产品一级批发市场，产品辐射半径达800公里，日均进出货总量达5000余吨，产品年均交易量总额达到180亿元
②主要业务
市场开发
一期，主要储存猪牛、水产等食品
二期，主要储存蔬菜、水果、海鲜等农副产品"
下一步，市场计划拟建成100家社区内中小型农产品直销加盟店，方便社区的消费需求，由大市场直接供货，减少流通环节，提供高品质低价位的农副产品。

资金管理
联想控股12亿元建设“白沙洲冷链项目
2011年11月23日，华中地区最大冷链物流项目“联想供应链•白沙洲冷链”项目在武汉举行奠基仪式。

该项目总投资12亿元，占地500亩，建筑面积30万平方米，规模为华中地区最大。

据联想控股董事长柳传志介绍，白沙洲供应链项目，集农产品深加工、储存、销售、配送等冷链各个环节于一体，要打造成“联想大物流，民生白沙洲”的利民工程。

这是联想控股在国内兴建的第一个农业项目。

工程建设
目前白沙洲冷链市场一、二期工程均已投产使用，建筑面积10万多平方米，建有低温冷库60000吨、可调节库30000吨，市场内还建有公寓楼、办公楼及年产7万吨冰的机冰建设工厂等综合配套设施。

但是随着速冻市场的迅速膨胀，前期的市场规模已经不能满足中部区域市场需求。

为此，白沙洲冷链大市场的扩容动作又将开展，三期8万吨冷库工程和冷链物流配送中心已被提上日程。

公司架构（服务体系）
冷链项目以20万吨冷库为中心，中心主要由制冰车间、分拣配送车间、速冻间、冷藏间组成，并设立冷冻食品、海鲜、干鲜、板栗四大专业市场。

一期6万吨为低温库，用于储藏猪马牛羊、河鲜、冰鲜、冻鲜、速冻产品；二期分6万吨常温库，以及8万吨的低温库。

(2)冷库概况
白沙洲冷库为非保税一般冷库，批发市场型。

白沙洲冷链市场一期6万吨冷库，由四栋五层结构形成哑铃式建筑，其单体冷库容量位居国内领先地位；确保每天商品进库量为4000-6000吨。

一期412间商铺已于2008年底完成全部招商工作，商户预定率100%，此次商户经营范围涉及猪、牛、羊、鸡、鸭及附属品、冻鲜、水产品等各类冷冻食品，同时国内知名品牌入驻市场（双汇、中粮等）。

白沙洲冷链市场二期3万吨冷库为高低温可调节型冷库，除了储存冻肉、海产、水产等低温冷冻食品外，首次拿出15%的库容对蔬菜、水果、冷鲜肉
等进行冷藏。

武汉本地蔬菜产量很大，但季节性供应不足。

蔬菜集中上市时，往往价格大跌，甚至因“卖菜难”烂在地里。

面对雪灾、冰冻等灾难性天气，具备一定规模的蔬菜冷藏能力，才不影响市场供应。

此前，本地冷库多为-18摄氏度的低温库，而储存蔬菜等鲜活农产品需要-5摄氏度左右的高温库，后者缺口约为5万吨。

2012年，该市场将完成20万吨冷库项目，成为华中最大的全能型冷库。

(3)冷库位置分析
交通地理
白沙洲大市场规划占地1109亩，紧靠107国道武咸公路段，直通武汉长江三桥和三环线，有三条高速公路入口（京珠、沪容、青郑）紧临市场，市场距离武昌火车站5公里。

白沙洲大市场的建成，一方面彻底改变了武泰闸周边地区原来的状况，解决了武汉“南大门”的交通瓶颈问题，提升了城市功能；另一方面白沙洲大市场拥有公路、铁路、水运、航空绝佳的交通优势，承东启西、接南转北，也是构成武汉现代化物流的重要组成部分。

图表7白沙洲大市场地图位置
3.四季美·冻品批发市场
(1)冷库公司架构
①公司概况
四季美农贸城简介：
四季美农贸城占地5000亩，总建筑面积300万方，由香港德大集团投资60亿兴建，是全门类农副产品的交易集散地。

整个农贸城由蔬菜批发市场、冻品批发市场、水产批发市场、食品批发城、花木大世界、综合仓储物流区等6大专业市场及1个展销配送中心组成。

专业的产业集群效应有着普通农副产品市场无法比拟的先天优势，为商户提供最大的农副产品交易平台。

建成后将发展成为全中国规模最大、品种最齐全、物流设施最完备的农贸产业大航母！
四季美·冻品批发市场：
四季美投巨资兴建30万吨冷库群，采用国际最先进的综合制冷技术，制冷效果好、成本低，考虑到农副产品经营商户的多种需求，设立了包括恒温库、低温库、速冻库、恒温加工车间等多种类型的冷库，而且根据使用面积不同，商户可使用公共仓，也可以采取包仓的方式使用分割仓。

同时为便于交易，还设有前面店铺后设小型冷库的冻品交易区。

另外为满足交易要求，国家相关机构特别在市场设立进出口动植物检验检疫中心，在四季美冻品批发市场内可满足国内国外一站式采购交易物流所有功能需求。

②主要业务
市场开发
采用“商铺买断”的经营模式
“很多没有冻品经营经验的人也买了商铺，对他们来说这是一种投资，至于以后的市场经营会是怎么样，他们并不关心”
工程建设
截止2012年5月，四季美一期8万吨的冷库尚未封顶，但是其强大的宣传阵势以及火爆的店铺招商情况，还是引起了业内人士的关注。

(2)冷库概况
该冷库群为批发市场型
随着该冷库群及冻品市场的开工建设，四季美冻品市场的招商工作也正在进行。

”据介绍，该冷库群的低温冷藏能力将达到24.3万吨，高温冷藏能力4.5万吨，制冰240吨/日，冰库1000吨，年吞吐量接近400万吨值得注意的是，四季美与白沙洲之间的蔬菜价格战初步上演，曾两次发
放“蔬菜补贴”,抢占货源。

(3)冷库位置分析
交通地理
地处黄陂最南端，市区之北最近郊，隔府河与汉口相望；且处在天河机场、阳逻深水港、汉口火车站这样一个“金三角”的中间位置，紧邻亚洲最大的铁路编组站横店铁路编组站。

30分钟车程可以覆盖武汉市区，1小时车程到达武汉城市圈的9个城市，4小时车程抵达相邻省会城市，当天往返涵
图表8四季美冻品市场地图位置
盖广州、上海、北京、重庆、成都、西安等特大城市的“800公里半径圈”。

是武汉市中环线与外环线之间的一个新的经济发展带、武汉物流新中心。

4.武汉山绿冷链物流有限公司
(1)冷库公司架构
①公司概况
经国家发改委批准产项的国家级重点农产品物流配送系统项目：
位于武汉市东西湖区高桥五路18号，京珠、沪蓉高速公路交互处，紧边货运枢纽站，地理位置优越。

②主要业务
集储存、配送、加工、气调、速冻、预冷、制冰等为一体的专业冷链物流服务。

市场开发。