房地产业对地方财政的影响分析

房地产业对地方财政的影响分析

摘要：2000 年后，房地产投资增幅过猛、房地产价格上涨过快、结构性失调等问题接连不断。尽管2008 年房地产市场由于经济危机的冲击出现了一定程度的回调，但2009 年房地产价格的飙升再次使得房地产价格过快上涨成为公众最为关注的问题。在学术界出现了一系列讨论房地产价格上涨原因的论述，其中有一些观点认为地方政府出于地方财政增收的目的而介入了市场，并抬高房地产价格。同时，也有相关调查报告为学术论证提供了一定的现实依据，指出地方财政收入中约有30%-50%来自房地产业[1]。然而具体分析房地产价格上涨是如何影响地方财政收入的相关文章却很少见。本文即是对这一问题展开研究。

关键词：房地产价格地方财政收入政府收支分类

引言：当前，在房地产价格如何对经济各方面产生影响的研究并不多，其中大多数均是从宏观角度出发，研究房地产价格与经济的互动关系，对于中观层面和微观层面的影响机制探讨较少。虽然在一些文献中提到了房地产发展与地方政府的关系，但是对这个问题的系统性理论研究仍显不足。因此，本文在前人对房地产相关理论研究的基础上，对房地产价格波动对地方财政收入影响进行分析还将进一步丰富我国房地产价格的理论知识，完善房地产价格的理论体系框架。本文在大量阅读国内外相关研究文献的基础上，对文献进行了认真细致的梳理、归纳与演绎等分析工作，总结整理出房地产市场发展及房地产价格波动对地方财政收入影响的传导机制等相关理论框架。在理论的指导下，以上海市房地产市场和地方财政收入状况的实际调查研究为基础，搜集了大量的历史统计数据和房地产及地方财政相关政策文件，定量与定性相结合，对上海房地产价格波动与地方财政收入的关系进行了研究。

文献综述：

1.姜彩楼、徐康宁（2007）等运用协整方法、格兰杰因果检验对2003 年3 月至2006 年

8 月期间上海市房地产价格变动及其影响因素进行了实证分析，分析表明上海市房地产

价格变动的主要影响因素是宏观经济发展水平和房地产投资力度，而一些反映市场供求关系的指标，如人均可支配收入、房屋空置率等对房地产价格影响较小[2]

2.沈悦、刘洪玉（2004）对1995-2002 年我国14 个城市的住宅价格指数与宏观经济基

本面相关变量进行了实证研究，研究发现城市经济基本面的当前信息和历史信息可以部分解释住宅价格水平，并存在显著的城市影响特征[3]

3. 刘红（2006）利用误差修正模型和脉冲响应函数等时间序列分析方法，对1986-2004

年我国GDP和房地产开发投资的时序数据进行计量分析，研究发现房地产投资对我国经济增长具有显著的促进作用，并得出房地产投资对经济增长的短期波动和长期趋势的影响存在差异[4]

论文主体

[1]全国政协委员.关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议[R].北京市朝阳区调查报告,2008(03):P1-4.

[2]姜彩楼,徐康宁,李永浮.上海市房地产价格变动影响因素实证分析[J]建筑经济.2007(01):P65-69.

[3]沈悦,刘洪玉.住宅价格与经济基本面:1995-2002 年中国14城市的实证研究[J].经济研究,2004(06):P78-87.

房地产业发展对地方财政增长的作用主要是通过其对房地产业相关税收的影响而实现的，下面就按照房地产开发经营的各个环节进行分类探讨房地产业发展对地方财政收入的影响。1、房地产的开发投资

（1）购置土地

购置土地是房地产开发的基础，在该过程中主要涉及到土地使用权或产权的交易，在土地市场的交易环节的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税。城镇土地使用税和耕地占用税的计税依据是土地的成交量（或需求量），契税的计税依据是成交额。可以说，在当前税率基本稳定的情况下，这三种税基本上都是由土地的需求量决定的。房地产市场的波动，尤其是房地产市场价格的波动，将影响房地产开发商对未来市场的预期，从而增加或减少对当前土地的需求量。土地的需求量越大，地方财政收入中城镇土地使用税、耕地占用税和契税这三个税种的税收收入也就越多。土地增值税的计税依据是土地市场价值的增额，相同面积的土地，地价上涨越多，增值额越大，在税率确定的情况下，土地增值税收入也就越多。

（2）房地产的开发建设

作为房地产商品生产的主要环节，房地产开发建设活动在很大意义上属于建筑行业范畴，因此房地产开发投资对地方财政收入的影响更多的是通过拉动房地产业前向关联产业实现的。房地产业是一个资金密集型行业，其开发投资过程需要投入大量的资金，除相关法律规定开发商所必须具备的自有资金外，其余的资金来源很大一部分来自银行贷款，开发商所需偿还的银行贷款则构成银行的营业收入。同时，房地产建造过程会产生对原料材料消耗型产业的建筑材料、配套设施等各类物品的需求，而这类物品的销售额便会成为该行业企业的营业收入。营业收入不仅是企业税的税基，同时也是在企业成本水平既定的条件下企业所得税的直接决定因素。房地产企业开发投资越多，对金融业、原材料产业等产业产品的需求量就越大，从而这些行业企业的营业收入也就越多，最终使得该行业企业缴纳的营业税和所得税增加。此外，房地产建设经常涉及到建筑项目的分包，其开发投资额越多意味着所涉及的分包合同额也就越大，签订合同时所需缴纳的以合同额为计税依据的印花税也就越多。

2、房地产销售

房地产商品的销售是房地产产权转移的过程，该过程既要涉及房地产税收又要涉及与房地产相关的其它税收。下面就分别从房地产税和与房地产直接相关的税收分别来分析该环节对地方财政收入的影响。

（1）房地产税

房地产产权的转让过程中需要缴纳的税收主要是契税和土地增值税：契税的计税依据是成交额，房地产成交额越大，在契税税率不变的条件下，所产生的契税税额越多；土地增值税的税基则是房地产产权转移过程中发生的增值额，交易面积既定的条件下，房地产价格上涨幅度越大，房地产增值额也就越大，相应的增值税也就越多。

（2）与房地产相关的税收

由于房地产开发人力、物力和技术投入量巨大，该商品的价值含量也就非常高，从而其市场价格也就越高，一套商品房的价值通常要花费一个家庭几年甚至几十年的储蓄。因此，居民通常采用抵押贷款的方式购买房地产，以减少当前的一次性支出，而居民的抵押贷款利息支付额则是银行的营业收入。同时，房地产的销售收入是房地产开发企业与原房地产产权所有者的营业收入和个人所得收入。假定短期内企业的经营成本不发生变化，则房地产销售收入将直接影响银行与房地产企业需要缴纳营业税和企业所得税。因此，房地产销售额越大，所产生的营业税和企业所得税也就越多；对个人来说，销售房地产所得的增值收入为个人所得税的计税依据，房地产价格上涨幅度越大，该税额就越大。

3、房地产租赁