关于头屯河工业园区创新升级和地产开发模式规划研究初步建议——吴辉明

（2012-3-25）
北京旭晟来财务顾问有限公司
编撰：吴辉明
目录
一、头屯河开发区工业园区的基本条件与现状 (3)
二、头屯河工业园区创新升级和地产开发的基本策略 (5)
三、头屯河工业园区创新升级策划和地产开发模式规划研究的目标 (5)
四、头屯河工业园区创新升级策划和地产开发模式规划研究的基本实施步骤和商务建议. 7
五、北京旭晟来财务顾问有限公司主要核心专家背景及其案例经验介绍 (8)
头屯河开发区工业园区建设的基本条件与现状
一、头屯河开发区未来发展的基本条件与资源
1、区内规划管理面积480平方公里，现辖9个街道办事处、68个社区，总人口27.4
万人。

开发区（头屯河区）在这样的物质基础上谋布局与筹发展，因而有自身的特点与优势。

2、头屯河开发区位置处于乌鲁木齐市西北部，靠高铁新区交通枢纽客运站，北邻乌鲁
木齐国际机场，区内有全疆最大的列车编组站火车西站、全疆最大的货物储运站火车北站以及正在建设的三坪集装箱中心站，312国道、乌奎高速公路、北站公路与苏州路贯区而过，能够构建起畅通、快捷、高效、完善、互联、发达的物流网络体系。

这也是跨越式发展、实现原来确定的“三年翻一番”目标的强力保障。

3、城区环境面貌明显改观。

绿化生态建设成果显著，新增绿化面积2800亩，大力实施
“见缝插绿”道路绿化、维泰广场绿化、合作区绿化、二号台地绿化、甘泉堡园区绿化等工程，加强八钢、西站、北站等片区绿化，新增小游园、街旁绿地20处，密植树木78万株；持续开展大规模环境综合整治，城区面貌焕然一新，绿化、美化、亮化、净化、畅通水平全面提升。

积极创新城区管理手段，初步建立区、街道、社区三级网格化工作机制，城市数字化、精细化管理水平不断提高。

大小绿谷及中亚大道等四条道路景观整体提升设计方案也在可行性评审之中。

二、发展现状
头屯河开发区发展的主体系统是企业。

企业的发展与壮大，是头屯河开发区综合实力增强的根本保证。

1、区内有吸引了众多的企业，现注册企业3600余家。

其中：重点企业588家。

包括：
120家规模以上工业企业
30家外资企业
13家区外及本地上市公司
15家“世界500强”
24家“中国500强”投资项目。

有全国领先的风电装备制造企业金风科技有限公司和新疆最大的钢铁企业宝钢集团新疆八一钢铁有限公司。

三一重工、红云红河、中国重汽、陕汽、东风汽车、徐工集团等一批大项目、等众多国内外著名品牌企业、大企业成功落地，上海大众、伊泰集团、阜丰集团等项目对接顺利并达成合作意向。

特别是汽车企业扎堆入驻，将有助于扭转我区支柱产业单一的局面，有力推动工业的结构转型和产业提升。

面临上述已经形成的格局和举得的发展成就，未来的主要课题是如何更好地创造良好的投资环境，壮大企业实力，为企业提供便捷的服务，构建起中高端的相配套的服务体系，促进企业发展是一项重要的推进工作。

2、头屯河开发区的功能布局定位起点高，是集国家级经济技术开发区、国家级出口加工区、行政区、兵地融合发展区、经济合作区五种体系格局和新疆软件园、新疆留学人员创业园、新疆科技企业孵化器、大学科技产业园等为一体的多功能综合性园区。

在新的形势与条件下，如何充分地发挥它们的作用，是我区未来发展的另一个重要课题。

建立乌鲁木齐边疆地区多元主体融合发展综合改革试验区，是一项有益的探索。

3、经济发展指标。

（1）、头屯河开发区的发展规模以上一了台阶与层次。

2009年综合投资环境评价指标在当时统计的55个国家级开发区中排名第32位，在西部13个国家级开发区中排名第4位。

2011年全年实现地区生产总值257.1亿元，较上年增长15.1%；工业增加值121亿元，增长10%；
全社会固定资产投资152.7亿元，增长41.3%；
限额以上批发零售贸易额1243.8亿元，增长19.8%；
外贸进出口总额24.6亿美元，增长28.3%；
社会消费品零售总额22.8亿元，增长23%；
本级财政收入37亿元，增长28.9%。

上述指标显示，头屯河开发区已成为自治区首府乃至全疆改革开放的重要窗口和新型工业化的排头兵。

（2）、头屯河开发区跨越式的大发展方面。

预期主要经济指标到2013年实现翻一番。

到2015年，地区生产总值达到约700亿元、工业增加值超过400亿元、进出口贸易总额近70亿美元、地方财政收入90亿元，年均增速保持在26%以上。

目前头屯河开发区，将进一步学习借鉴中东部地区开展综合配套改革试验的先进经验和成功做法，积极探索统筹区域发展新模式、创新发展体制机制，着力突破统筹城乡协调发展、兵地融合发展、可持续发展、经济结构优化、节约集约用地等方面深层次的体制障碍，全力推动开发区（头屯河区）区域经济全面、协调、可持续发展。

区政合一以来，区委、区政府把项目建设贯穿于经济社会发展的始终，积极实施项目带动战略，通过一大批重点项目的建设，加速了优势产业构建，有力拉动了区域经济快速增长,促进了区域经济社会加快发展、跨越发展。

（3）、已经形成把我区建设成为社会和谐、生态文明、环境优美、宜业宜居、充满活力的首善之区的格局。

头屯河工业园区创新升级和地产开发的基本策略
根据上述发展现状，同时，根据全国开发园区发展模式的变革创新趋势和区委、区政府的要求，头屯河区整体发展，需要围绕工业园区创新升级这一核心工作，把挖掘区位优势、产业升级、产业价值链优化作为未来的基本策略。

与此相关联，园区的地产开发和运作，也需要根据国家和新疆全区新的政策变化和市场变化系统规划和调整。

上述策略，都要要具体体现在所有入区项目要做好项目前期的准备，招投标、资金筹措等提前准备，对重点项目要做进一步的调研分析，制定实施方案一个一个项目落实。

项目开工建设要突出“快”。

项目跟踪推进要突出“实”。

项目管理要突出“严”。

谋划项目要突出“早”。

面临着这样的大格局、大背景，我区的项目开发与投资，处在一个新的发展阶段，项目建设系统必须为实现头屯河开发区的综合发展目标服务，是把宏伟蓝图转化为现实的关键所在。

头屯河开发区工业园区创新升级策划和地产开发模式规划研究的目标
下一步头屯河开发区的工业园区建设及其地产运作的总体工作目标是：
要创造性地系统性地使下一步头屯河区的工业产业园区建设规划按照全面性、科学性、发展性要求，实现如下具体目标，并使园区建设的规划及其地产运作的工作内容包含下列要素：
工业园区创新升级策划方面：
1、头屯河开发区工业园的区域经济发展与全疆各区经济发展的联动关系，以及与全国
其他地区的相关产业联动关系的研究和规划。

2、工业园区已进入的项目所在区域、地区宏观环境分析，产业转移分析；将来新进入
园区的项目（包括产业、产业链条及产业集群）如何与已形成的产业形成配套和互
补。

3、围绕产业集群的发展价值、产业链价值关系，进行相关案例分析，发现可供借鉴之
处，以便优化工业园区的产业结构及形成科学的园区入准产业和项目的评价标准和
方法
4、各类入园项目在主导产业下细化产业及组合方案
5、各类入园非主导产业的其他支柱产业选择
6、产业发展策略：各细化产业发展的优先侧重，功能配比
7、园区的研发、担保、信息、质检、生活服务、污水治理、管理咨询、资产评估、
会计、审计、律师事务所等公共服务体系建设配置的策略与方法。

8、实施策略：开发模式、财务评估、招商策略及计划、配套支持
11、研究产业园区工作考核评价机制完善方案。

包括如何将产业园区建设发展情况纳入
(州)、县(市、区)和有关部门进行考评。

地产开发和运作方面
1、园区待开发部分地理位置和地产的项目内部资源分析，临近地区竞争比较
2、园区待开发地产前期定位策划
3、园区各类地产开发模式和各类产业的土地配置要求的研究，其中，各类工业地产的
开发模式包括：
5、工业园区的政府投资后转租的有关地产开发项目的可行性分析研究
6、工业地产开发租赁后的盈利模式研究和投资评价体系研究
头屯河工业园区创新升级策划和地产开发模式规划研究的
基本实施步骤和商务建议
一、园区创新升级策划和地产开发模式规划研究的专业技术要素和实施步骤如图所示：
二、北京旭晟来财务顾问有限公司关于头屯河开发区园区创新升级和地产开发模式规划研
究的商务建议
1、为了更准确把握头屯河开发区当前的具体情况和有关工业园区创新升级和地产开
发规划研究的立项需求，北京旭晟来财务顾问有限公司建议头屯河开发区政府安排北京旭晟来财务顾问有限公司派遣一到两名资深专家赴新疆乌鲁木齐头屯河区，进行现场考察，收集有关信息和数据，同时，与区政府领导、开发区领导和有关牵头部门负责人进行有关立项探讨。

2、待北京旭晟来财务顾问有限公司资深专家现场考察结束后，北京旭晟来财务顾问有
限公司将针对园区创新升级策划和地产开发模式规划研究事宜，拟定正式和详细的《项目建议书》，通过投影演示沟通方式，与区政府或开发区领导进行立项研讨。

之后，如双方达成共识，则进入委托合同拟定阶段。

3、如双方立项成功，北京旭晟来财务顾问有限公司将配置和安排最强的专家团队前往
乌鲁木齐进行现场工作。

提供最优质的服务，并最终交付最优成果。

4、如开发区去同意北京旭晟来财务顾问有限公司上述商务建议，则头屯河开发区须在
北京旭晟来财务顾问有限公司专家赴疆现场商务考察阶段，承担往返机票、出差期间的市内交通和考察期间食宿等费用。

5、在安排专家赴疆进行商务考察期间，建议先期提供一些书面的情况资料，以便赴现
场考察的专家进行考察前期的课题准备。

北京旭晟来财务顾问有限公司
主要核心专家背景及其案例经验简要介绍
吴辉明
资深管理咨询顾问/培训师
高级经济师/高级会计师
中国企业联合会认证管理咨询顾问
上交所独立董事任职资格（No.04697）
北京旭晟来财务顾问有限公司高级合作顾问
中国城市运营管理研究中心/中国商业地产管理研究中心
副主任
从事管理咨询职业迄今已逾12年，先后在北京、深圳等地多家管理咨询公司任高级职位，已形成自成一体的技术风格和原创能力，系典型的实战型管理咨询专家。

其专业技术水准及实战能力，已经受到国内诸多管理咨询公司高层的高度认可与赞赏。

在北京、深圳、乃至上海等前沿地区的本土管理咨询业界拥有一定影响力，并且拥有极佳的客户口碑。

核心专长
产业分析与商业模式设计；战略规划；
商业地产策划、城市定位和产业规划策划
培训课程开发与推广；企业培训体系规划；
组织行为模式与运营效率改善。

主要包括：
公司治理结构优化；
集团公司管控模式与管理机制设计；
BPR；
国企改制或经营体制变革；
制造业IE
企业研发体系改善；
领导力提升等。

企业与政府组织的激励机制（包括高管激励）、绩效考核系统优化或个性化设计；
服务营销战略与体系优化（电信运营、电力、医院、律师事务所、酒店、施工企业
等重点行业）；制造业整合营销（电子、机械、生物科技、化工等重点行业）；
主要相关案例
山西霍州市某商业地产定位策划
吴博士
区域经济学博士、教授、非主流学派学者
城市运营、商业地产运营总监
区域经济规划师
中国最早一批商业地产的权威专家之一
中国最早一批研究策划产业园区、专业市场的权威专家之一
中国最早一批研究旅游地产权威专家之一
九十年代游学、执教于日本。

研究领域：区域经济论，城市开发论，日中经济比较论，现为日本辛岛学院客座教授，积水建设战略发展经济学顾问。

在区域经济研究、产业规划城市定位策划领域已有15年资历，迄今完成30多项城市营销、产业园区、旅游地产、商业地产定位、设计、以及全程投资管理项目。