中国城镇化与房地产价格相关性研究综述

中国城镇化与房地产价格相关性研究综述

关于城镇化与房地产的研究一直是热点，学术界对其的讨论不断，尤其是对两者的相关性讨论，涉及多种分析方法建模方式，需要对城镇化有全面而深刻的理解，对于初入这个领域的学者有一定的难度。本文立足降低学术门槛，将阅读该领域文献前所需的基本知识与阅读后将会得到的基本认识完整详细的展现。全篇从研究现状、研究方法、主要结论三个方面进行梳理与总结，以期为今后的相关研究提供便利。

标签：城镇化；房地产；相关性；面板数据分析

A review of the research on the correlation between urbanization and real estate price in China

Ke Aixin

（1. Wuhan University of Technology School of Civil Engineering and Architecture，Hubei Wuhan 430070）

Abstract：The research on the urbanization and the real estate has been a hot topic in academic circles，especially the discussion on the corelation，involving a variety of analysis methods and models，as well as the need for a comprehensive and profound understanding of urbanization. There is a certain degree of difficulty for freshman. In order to solve this problem，it will present the basic knowledge required before you read and the rough comprehension. The article is developed in there part：research status，research methods and the main conclusion，hoping to provide convenience for future relevent researches.

Key words：urbanization；real estate；relevance；panel data analysis

城鎮化是一个人口、土地、生活方式由农村向城市转变的过程。中国作为一个起步晚、人口基数大、时值第三次工业革命的国家面临着诸多机遇与挑战。当前我国城镇化正处于高速发展阶段，但在直接拉动国民经济迅猛发展的同时，亦衍生出诸多发展不均衡产生的“城市病”，带来许多社会问题，继而阻碍了国民经济包括房地产业的发展。城镇化与房地产业的联系是显而易见的，而城镇化与房地产具体是怎么相互作用的就相对错综复杂，城镇化的不良发展必然会影响房地产发展，城镇化不当调控可能对房地产有更坏的影响，故我国城镇化与房地产价格的相关性研究弥足重要。学术界对此的分析角度、指标选取、方法种类五花八门，本文在此并对近五年的国内外相关文献进行梳理归类，方便其他学者们对这一领域的研究有一个初步了解。

1、现状分析

1.1城镇化相关问题的研究现状

我国城镇化开始晚，起点低，挑战大，但发展迅猛。自1949年至2014年我国城镇化率由7.3%提高至54.77%，高速发展阶段平均每年增长5.8%，但相比于开始更早发展更久的美国（82.4%）等国我们还有很远的路要走。尽管如此，近年由于过度追求经济快速发展，城镇发展出现很多弊病。对于我国城镇化现状2013年李克强表示数据的水分很大，去掉水分只有36%。

1.1.1国内相关研究

关于城镇化的研究首先涉及到指标体系的构建。目前我国官方的城镇化发展水平判断标准采用“人口城镇化”标准，即：城镇人口与总人口的比值。这个标准足以满足一般性的比较的精确度，但对于更细致的研究例如相关性比较就显得相对粗略。自2013年以后，不同于以前的人口城镇化、土地城镇化、产业城镇化3个经典指标，出现新型城镇化指标的探讨，普遍认同细分出二级指标的方法。

近年关于何为新型城镇化、如何发展新型城镇化的讨论成为热点。姚士谋【1】（2014）指出新型城镇化是一个重大区域经济发展命题，应基于中心城市带动与辐射区域发展理论与空间经济网络布局理论，做到三个转型。

1.1.2国外相关研究

由于国外城镇化进程早于我们100年完成，相关理论研究在时间上比我们早许多，有深度与影响力的研究也出现的很早。且由于中国新型城镇化近些年才出现，在国际前沿研究中，除了一些报道型的论述外，相关深度研究成果尚不多见，然而对中国城市化问题的研究仍具有一定的借鉴意义，比如Yuzhe Wu【2】（2016）认为以“低工业”为基础的城镇化推进模式引发的问题如广泛的土地利用和过高的房价严重危害了维持和平行动与社会发展，另外GDP的绩效评估官员制度严重阻碍了发展的新城市化。Yongtao Tan【3】（2017）结合内容分析与社会网络分析方法，对中国可持续城市化150个最佳实践进行了综合性研究，指出环境管理是实现中国城市可持续发展的最重要任务。

1.2房地产相关问题的研究现状

我国房地产业在国民经济中扮演的角色越发重要，已是国民经济的支柱产业之一。对房地产价格方面的研究即广且深，包括房价与宏观经济的关系、房价周期与波动、房价影响因素的研究等，其中房价影响因素的研究与本课题相关最大。周艳慧【4】（2015）表示近两年房价趋于稳定，GDP、土地价格、货币供应量、人民币新增贷款对房地产价格影响为正，城镇居民人均可支配收入和房地产开发投资额为负，且GDP影响最大，土地价格与房地产价格作用是相互的。范莉丽【5】（2015）认为我国房地产价格表现出明显的区域差异性，这些差异体现在区域内省际差异大小，与当地的经济发展水平的匹配程度、房地产短期长期价格变动影响因素等，认为应该采取差异化信贷政策并正确引导人口流动以促进房地产市场协调发展。1.3城镇化与房地产价格相关性的研究现状