房地产市场调查报告及评估

马山县房地产

市场调查报告及评估

2005年1月15日

目录

一、前言……………………………………………………3-4

二、马山印象 (5)

三、房地产市场现

状………………………………………6-10

四、商业环境分析…………………………………………11-14

五、投资前景预测 (15)

六、评估结论………………………………………………16-17

一、前言

本次市场调查主要针对马山县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。

调查历时三天（2005年1月11日至1月13日），报告中所提及的数据采集周期为2004年1月份至2005年1月份；本次市调采用深度访谈的形式进行，采样标本涉及到公务员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩的司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺主等20多位从事各行业的人员。由于受访人员面广、访谈度深，因此，调查所采集的资料较为真实，分析也会较为准确。

访谈不同的采样标本，目的是为了了解所需的不同层面的资料：

公务员：由于收入较为稳定，目前是马山县置业和高档消费的主体之一，主要了解他们置业的心态和

生活习惯；

餐馆老板：大多集中于汽车站一带，他们的顾客以本地

有一定消费能力的人群以及外地人为主，主

要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况，

从而分析当地的经济状况；

美容院老板：顾客多为在当地属于收入较高者，主要了解这部分人的职业、收入来源及消费习惯；

房地产开发商：主要了解客户的组成及当前马山县房地产政策和走势；

摩的司机：由于他们每天穿梭于各条道路之间，对县城

内各类大小事情都耳闻目睹，有利于我们更

了解马山；

旅社工作人员：他们多为本地人，对马山县很了解，同时也能打听到顾客来源；

服装店主：马山有二十来个服装品牌专卖店，主要了解

他们的经营状况和顾客群体，反映出当地商

业状况；

商铺铺主：从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发

展前景及未来商业区走势。

二、马山印象

本次市场调查人员是初次到马山县，所得到的调查资料来进行的市场分析会更为客观；

马山县城实质上属于一个小盆地，四周均被高山围绕，平地面积狭小，土地资源较为有限；由于地势的限制，很难有更大的城市发展规划，这将阻碍马山县城的城市扩建，周边乡镇人口进不来，不利于经济的增长，也影响到人口的增加；马山县城常驻人口为3.3万人左右,人口达不到一定规模，此地的商业就很难有起色，对于马山这样一个没有支柱产业的小县城来说，财政税收必成问题，财政没有钱城市的基础设施建设就会滞后，同样城市发展也会举步为艰。

马山县还是一个缺水的县城，在枯水期，三楼以上基本停水，一二楼水压也偏低；对外来投宿的旅客极为不便，在冬天（枯水期），旅馆每天平均也就两三个顾客，由此可见马山县流动人口极少，这也是衡量一个地区经济状况的指标之一。

马山县城区道路多为10米至15米宽，原因很简单：由于缺乏城市规划，全城清一色的“天地楼”，在出让地皮时，政府为多收土地款，对道路均按最低标准规划；全城的20米以上的道路仅有两条，

这两条大道是后规划的，因此还没有形成较为密集的商业带。

三、房地产市场现状

2004年马山县土地局出让了三宗地皮，分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块，加上2003年建设局下设一地产公司开发的敢浪小区；这四个项目为目前马山县城在开发的项目，其中前三家是开发商直接销售地皮，敢浪小区是全县唯一销售商品房的项目。

四个项目销售情况如图所示：

同富新城：

地块于2004年12月18日获得（地价：280万元，支付50%土地款后即可办理销售手续），并于2005年1月6日开盘（距获得地块之日仅19天）；此项目占地约22亩，划分地皮后出售，开发商负责建起地基，然后交付给客户；整个地块共划分为53块地皮（规格为8m ×13m即双门面），每块地12万至15万元，截至2005年1月13日止已销售了51块地皮，销售业绩是当地最好的；购地皮可以按揭，但只能按揭50%，按揭期限最长为10年；

此项目的宣传物料极为简单：横幅、沙盘、几幅效果图和一些复印资料。

销售人员仅有三名，一名是经理，两名置业顾问，其中一名为兼职。

按正常的销售进度，不太可能在获得地块仅19天就能达到销售96%的业绩，从中必定有一定原因；经调查，此地块出让前，土地局已有通告，居民基本上知道此事；开盘当天就售出40多块地皮这一骄人业绩的蒂造者为一名风水先生；土地局出通告后，这位风水先生就带着罗盘到地块看风水，此地块本是农机厂的厂址，已有数十年的历史，没有墓葬，非常干净，是块风水宝地；此消息一经传出就吸引了许多居民前来看地，没开盘前就有很多人预定了位置，所以开盘就出现了抢购热潮。

由此可见当地人非常注重风水，为了证实这一点，我们对多个采样标本人物进行了调查，他们对“同富新城”的认知率为100%，并有相当一部分人知道有风水先生到地块看风水的事，风水大师的话无人质疑。

另一方面，从抢购地块此事来看，马山县应该有相当一部分收入较高的人群；据开发商介绍，这部分人群主要是效益较好的政府部门的公务员、做生意的人以及一些不知为何职业的人（后来经多方了解，推测出这部分人多为私彩的“庄家”）。

江滨新城：

占地约120亩，分两期开发，一期于2004年12月底开盘，共77块地皮，截至2005年1月12日止，已销售了27块地，占一期的35%；二期计划于2005年1月15日开盘，推出约210块地皮；此项目共划分了280多块地皮，规格为8m×12m、9m×12m、8m×10m、9m ×10m（均为双门面），销售价格为10万元至14万元不等，可按揭40%；此项目所在地位于江滨路，紧靠姑娘江，环境较好，属于新规划的新区；在一期和二期之间有一个约15000平方米的广场和一座体育馆。

宣传物料：售楼部、宣传单页、价格表、规划图、横幅；

销售人员：每天仅一人值班；

“江滨新城”开盘20天来共销售了27块地，属于正常的销售进度，但与“同富新城”相比又似乎有些反常；从部分采样标本人物中了解到，主要原因是一期地块边上有一块较高的“烈士墓碑”，周边曾有墓地，因此口碑不是很好；一期销售了20多块地皮后就比较难买了，这也许就是开发商为了尽快回笼资金才在一期只销售了35%的时候冒险推出二期的原因，也是这一反常的不符合房地产销售规律的做法的唯一解释；因为通常只有在一期销售接近尾声时才会推出二期，否则一期剩余部分将出现滞销现象，影响整个项目的销售进度（其实此类问题开发商在推盘之前就应该会考虑到，并做出应对方案；江滨区作为规划的新区其实是个很好的宣传包装的卖点，加上这附近就只有这么一个房地产项目，这更是一张“王牌”，可惜没有利用）；

酒厂地块：