万科组织管控模式介绍

2006年之前万科集团的组织结构为专业化管理与决策总部，对下属 公司采取深度操作管控模式
万科集团
董 事 会 办 公 室
集人 团力 办资 公源 室部
财 务 管 理 部
资 金 管 理 中 心
企 划 部
市 场 营 销 部
规 划 设 计 部
工物审 程业计 管管法 理理务 部部部
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2006年前下属区域管理中心管理采用共用专业平台监管的方式
vk集团组织管控模式
2009年5月
说明：因2009年相关数据还未公布，故本介绍 相关数据截止时间为2008年底。
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万科发展历史
1984年开始， 加法：多元
化
1994年开始， 减法：专业
化
2001年开始， 乘法：规模
化
✓96年转让下
✓84年公司成 立，经营办公 设备、视频器
进材
入
✓87年兴办工业
✓91年确定综 合商社发展模 式
主导业务
✓属资地2下源产00万集业1年佳中务转百于让货房，销长售39金.3✓金9%0额2额.和10220合15%722年计，..32实亿%5销2现。元3售.6销，金亿售比额元面2同，0积0比年56年增销13分长售.7别万1面4增平6积.6方同3%米比。，增销长售
播四大经营架构
✓2008年实现销售面积557.0万平方米，销售
金额合计478.7亿元，年销售面积同比下降
9.2%，销售金额同比下降8.2%。
1984
混沌期
多元化期
调整期
（无明晰战略） （综合商社模式） （战略导入）
1991
1993
2001
扩张阶段 （战略实施）
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现在 ·2 ·
万科的客户细分
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万科的客户细分
社会新锐
望子成龙
务实之家
健康养老 富贵之家
项目发展部 HR
万创公司
深圳发展 华南新城 市发展 统筹协调
建筑设计 装饰设计 景观设计 结构水电设计 标准化设计 综合管理
销售 深圳物 经营部 业公司
财务部 客服中心
坂雪岗项目经理部 东海岸项目经理部 金域蓝湾项目经理部 17英里项目经理部
法律室 项目事务部
成本管理部
注：深圳城市公司组织结构
1、工程总监分管深圳公司的项目经理部、工程管理部。工程管理部主要职能：供方合同管理、区域战略采购、部品标准化、深圳 公司采购管理、施工组织方案优化和质量管理。
部项
目
中部
-
室
目
部
目
部
心
部
部
点评： 1、万科对项目采取了弱矩阵的组织形式，项目总经理主要对工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划
负责。 2、在各开发环节还是以各专业职能部门为主。工程管理部负责工程标准的制定、材料设备及工程采购、以及对各项目质量的 监控。但项目经理部在权限内有一定的采购权和其它的经济权限。 3、这种模式较强矩阵而言，对项目经理的要求较低，项目总经理同时负责项目现场工程和计划管理，易于项目情况的掌握。 项目的风险也较小、易于复制。也易于职能部门的专业化能力提升。 4、此种模式目前被大多数企业特别是民营地产商所认可，并在一定程度上被广泛推广。
三个区域里，是中国最重要的住宅市场。第二，在一个区域内集约投资能充分发挥资源整合效率，比如万科在上海有足够支持公司在长三
角区域设计的团队，而不是在每个地方都要有一个设计团队。第三，一些经济基数稍低的地区也具备着迅速增长的空间，因此万科选定其
作为区域中心城市，如成都、武汉等，就是 “X”。
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属怡宝蒸馏水
✓97年转让下 属万科工业
✓98年转让下 属广告公司
✓02年提出规范化，06年提出精细化，07年提出工业化。
产
业
✓88年进入房地产
✓93年否定原 模式，确立城 市居民住宅为
✓99年转让下 属万科贸易
✓2006年实现销售面积322.8万平方米，
✓90年，初步形 成商贸、工业、 房地产、文化传
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2006年成都城市公司组织结构
总经理
100人4个项目
设计总监
总经理助理
工程总监
由工程总监或工程副总同时管理 工程管理部和各项目经理部。
营销总监
设
物
项
总
财
成
工
工城
城双
金魅
加
客营
计
业
目
经
务
本
程
程市
花水
色力
洲
户销
部
公
发
wenku.baidu.com
理
管
管
管
管花
项岸
项之
湾
关策
司
展
办
理
理
理
理园
目项
目城
项
系划
部
公
部
部
部
部项
部目
长三角经济圈
上海、无锡、苏州
珠三角经济圈
广州、深圳、佛山、 中山
万科“3+X”的发展策略：即以深圳为中心的珠三角布局，以上海为中心的长三角布局，以京津为中心的环渤海地区，然后是成都、武汉等
区域中心城市。做“3＋X”模式有三个因素：第一，这三个地区占国土的3%左右，但是提供了GDP40%以上的贡献；70%的商品住宅销售在这
2、常务副总主管万创和中山公司。
3、总经办职能：计划、信息、品质。
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万创公司职责
负责深圳、中山、东莞项目的建筑、结构、水电、景观、装饰等专业全程设计管理工作。 对广州项目按深圳公司ISO操作流程实行关键设计节点听证和审批。 下设项目小组，具体负责各地项目建筑、景观设计工作。施工图完成之后，抽调设计人员 至项目完成现场协调工作。 下设装饰部负责各地项目装饰设计工作，以及室内装饰设计管理及现场配合。 下设标准化中心(含工程技术部)和综合管理组负责区域标准化研究推广、技术支持和内部 综合管理工作。 负责制定满足各地区公司项目总体开发规划要求项目设计计划，并严格按计划控制进度， 重大节点计划变更需报地区公司和区域中心领导批准。 负责区域设计专业化体系的建设和管理。
郊区住宅 白领等中产阶级
四季花城
市内高密度 高层住宅
特色地块、 特别处理
城市白领 城市白领、金领
深圳金色家园、南京金色家园
深圳金域蓝湾、万科东海岸、17英里 、天津水晶城、北京西山庭院
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万科3+X区域定位
腹地中心城市
武汉、成都
万科区域定位
环渤海经济圈
沈阳、长春、大连、 北京、天津
东部地区 中部地区 西部地区
集团华南区域分管领导
华南区域指导服务中心
深圳公司董事长总经理
总经理 总经理 助理 助理
副总经理
工程总监
副总经理 项目总监
常务副总经 理
中山 广州 公司 公司
东莞 公司
万客会 总经办
会员推广 与维护 品牌推广 与维护
计划 信息 品质
工程管理部
供方合同管理 战略采购 部品标准化 深圳采购 施工组织方案 优化和质量管 理
青年之家 青年持家 小太阳 后小太阳 孩子三代
务实之家 中年之家
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万科的产品系列
产品线
特点
目标客户
代表楼盘
城市花园系列 中高档郊区 花园新城系列 低密度住宅
金领、白领
北京城市花园、上海城市花园、成都 城市花园
四季花城系列 金色家园系列 自然人文系列
大规模中档 向往郊区生活的 深圳四季花城、上海四季花城、武汉