深圳城市三旧改造中的问题及看法

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深圳市的旧城主要为城市的旧区比如罗湖老区等等。这个 是大多数城市里最常见的一种旧城类型，当城市用地扩张 到一定程度，市政基础设施难以承受时，旧城区中存在的 问题则会比较明显的表现出来。
同时还有墟镇，即城市外围 快速发展地区的旧镇区，由 于外向型粗放经济发展模式 造成大量土地资源的浪费新 区直接越过原有镇区向外扩 展，城镇无序开发，原有镇 区实际上逐步沦为墟镇，在 墟镇里市政配套设施极其落 后，环境恶劣，而且因为改 造价值较低得不到改善。
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深圳“旧城”改造中出现的问 题
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旧城镇
主要是指各区、镇（街道）城区内 国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂 房等 。
包括因产业调整而搬迁或者停产的 工业所留下的旧厂房、旧仓库；上 世纪80年代及以前的棚户、简屋、 单层砖混结构等建筑结构简陋、外 观环境差的危旧居民用房；物业价 值低于土地价值的旧商铺等。
社会问题主要表现在两方面 一是私房出租的巨大收益，造成不少原住民游手好闲，无所
事事 另一方面，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中
村的出租屋往往成为黄赌毒的温床，带来突出的社会治安等 问题 。
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关于“旧城”改造问题的看法
深圳市旧城改造中所暴露出来的问题很大程 度上是缺乏市政府在改造过程的统一统筹调 度。因此要解决这些问题，政府应针对具体 地段划定相对完整的改造范围，进行重点成 片或沿线式的全面改造，走综合开发的道路。 根据现状问题的严重性、改造要求的迫切性 以及改造条件的差异，采取整体改造、局部 整理、修缮整饬等不同的改造路线 。
一方面，深圳市土地资源稀缺，安置用地面临“无地可落”的 局面。目前全市未批未建的土地资源不到 200 平方公里，其中
还包含了大量存在补偿不清等难以使用的地块。安置用地落实 压力很大。
另一方面，被拆迁人对拆迁安置用地的区位有一定要求，也给
规划选址带来一定的难度。许多项目在拆迁安置过程中遇到被
拆迁人要求就近安置的，但用地条件受限，被拆迁人的要求难
这种跳跃式发展的方式是造成快速城市化城市里大 部分旧城形成的主要原因。只有当旧城区的环境恶 化到引起社会大量社会问题和影响城市形象的地步， 政府则不得不付出极大的代价，进行被动的旧城改 造。由此可以看出，深圳城市化过程中的旧城改造 初衷主要出于维护城市形象的片面考虑，而从实质 城市功能改造角度来考虑关外旧城改造的效益则有 所忽略。
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快速城市化过程中的跳跃式发展是旧城形成的主要 原因，在快速城市化地区，市场规则决定城市的发 展方向，比如在用地选择上，优势地段会被率先瓜 分，而需要修缮改造的地区则因开发成本较高而被 市场选择所忽略；当优势地段的土地资源所剩无几 时，开发商则会越过劣势地段寻找新的发展用地， 政府则不得不扩大城市规划版图。
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关于最严重的拆迁问题，结合广东其他城市如广州、 东莞等地的经验，我建议深圳市政府以划拨用地方 式取得安置房建设用地。对所需要的拆迁安置房， 由政府或开发商在取得建设用地后，自行建设，这 样做的目的主要是便于安置房的建设与片区旧城改 造的时间和速度相匹配，减少资金沉淀，也会大大 减少钉子户的出现。
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环境质量低下，社会问题突出
深圳旧城开发强度普遍过大，公共活动空间(包括绿地)缺乏， 环境质量低下；市政及公共配套设施不足，且公共服务设施 尤其是供外来人口使用的设施缺乏。此外，旧城中私人建房 普遍，建筑质量不高，存在较严重的安全隐患。比如深圳市 红岭区在城市改造中对环境问题的轻视以及改造过程所缺乏 整体的规划与控制。其整体环境差成为片区的严重问题之一， 公共绿地的严重不足、缺乏公共活动空间也导致市民的意见 很大。
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夷平城市历史
尽管深圳市现代化历程仅仅二十余年，但其从春秋 战国时期便先后被越国、楚国纳入属地直到明万历 元年（公元1573年）设先安县。由此可见，深圳城 市也有着悠远的历史。
然而，随着深圳市旧城改造的进行，随着大规模利 用土地。挖掘土地潜力的改造，深圳市大量历史遗 迹被夷平，历史民族特色也随之抹去，这不得不令 人扼腕叹息。最具有典型意义的就是深圳市罗湖旧 城的改造。
深圳城市三旧改造中的问题及看 法
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什么是三旧改造
“三旧”是一个代名词，最早出现在2007年《佛山 市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造 的决定》中，此后逐渐被社会舆论和政府沿用，用 来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。相应地，“三旧” 改造是指针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居” 的改造，包括城镇辖区内的旧民居、旧商铺、旧厂 房、城中村、空心村、旧物业等的改造和市容村貌 的整治等。2009年8月广东省政府《关于推进三旧” 改造促进节约集约用地的若干意见》出台，标志着 “三旧”改造政策在广东省正式实施 。
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拆迁补偿成本高，拆迁安置问题日益突出
随着城市建设的开展、旧城改造进程的加快，城市房屋拆迁已 成为城市建设的一个重点，大至重大交通设施如城市轨道交通、 铁路，小至垃圾站，都不可避免面临着拆迁工作。随着物权法 的出台，居民维权的意识逐步增强，拆迁工作越来越难以推进， 没有处理好拆迁安置问题容易引发恶性事件，危害社会安定、 影响经济发展，也影响了城市建设推进的步伐 。
以满足，进而导致延缓工程推进 。
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此外还有一个很重要的原因就 是深圳市近年来的长期、年度 的拆迁安置缺乏一个统筹，往 往以单宗形式解决，即遇到一 个拆迁项目，安排一块拆迁安 置用地。这种临时抱佛脚的手 段导致深圳“钉子户”事件的 频发，比如中国最贵钉子户的 诞生。这大大的加大了深圳市 旧城改造中拆迁的难度与时间 跨度。
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在旧城改造之前，罗湖老街范围内除一部分 新建和改建工程外,多数仍为历史建筑,作为深 圳的老城区,街街成市,商业十分繁荣。由于旧 城改造工作缺乏较权威的规划管理控制和引 导,以及这种体现局部利益和无序的旧城改造 方式,使得原有的规划被活生生地拆散。作为 深圳城市文化的老街历史文化的保留淡然无 存，市民也对此意见很大。尽管后来又对此 做了两次调整，但仍无法挽回城市历史被夷 平的遗憾 。