XX花园产品策划项目建议书

XX花园项目产品建议报告

前言

《XX花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目，因此，项目的成功与否，对公司的未来发展至关重要。

目前项目处于前期产品设计阶段，以目前房产市场发展的进程，客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段，《XX花园项目》是否能为客户所接受，后期销售能否成功，最终销售目标是否能够达成，都与产品的设计息息相关。

因此，在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上，形成本报告。

报告通过对楼盘销售状况的分析，从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征，并结合《XX花园项目》的规划条件、宗地特点，对《XX 花园项目》产品提出建议，并形成产品设计任务书，以为产品设计提供参考。

第一章市场分析

淮安市辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区。总面积1.01万平方公里，其中市区建成区面积75平方公里，2006年末常住人口524万，市区人口80万，根据规划，未来5年内，市区人口将突破100万，建成区面积达到120平方公里。

整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架：一城、二区、二带。

“一城”指的就是建设中的工业新城；

“二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区；

“二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。

从城市发展的情况看，淮安处于一个城市扩张发展期，根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看，以淮安中心城区发展受动拆迁成本限制的特点，向东扩张成为城市发展的必然选择，因此，本案处于一个新兴的城区，未来发展空间大。

通过淮安网上楼市，统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。

淮安市06年10月至07年7月住宅成交面积及成交价格统计

50000

100000

150000

20000025000006.1006.1106.12

07.1

07.2

07.3

07.4

07.5

07.6

07.7

（平米）（元/平米）

2100

22002300240025002600270028002900

从成交价格走势看，06年11月开始，整体商品房价格已经达到2500元/平米以上，07年后，价格呈现稳步上扬的趋势，7月，成交价格达到2778元/平米，而截止8月10日统计数据，8月份的成交价格已经达到2907元/平米，逼近3000元/平米的关口。

从成交面积情况看，07年4月前，月成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊，而07年5月，成交面积迅速拉升，达到22.6万平方米。6、7两月，成交面积也在15万平方米以上。

通过10个月平均月成交面积为14.5万平方米测算，淮安全年成交面积约为174万平方米，成交套数约为15000套左右。

三、四大区域市场分析

淮安市房产发展，以行政区划划分，结合房产开发进程，自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。

古黄河以北区域，为淮阴区；

古黄河以南，里运河、珠海路以北，宁连一级公路以西区域，为清河区；

里运河以南区域，为清浦区；

珠海路以南，XX大道以西，宁连一级公路以西，为开发区。

（详见下图）

1、淮阴区

从网上房地产统计数据看，目前淮阴区在售楼盘共计24个，合计推出住宅产品8554套，实际成交7604套，目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比，为1:0.89。

通过对区域内部分重点楼盘的调研，从产品至客户构成进行研究，具体如下：①产品规划分析

淮阴区大盘偏多，容积率集中在较高

从统计结果看，淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成，而容积率多数在2.2左右，最高达到3.66。土地的集中，是构成容积偏高的主要原因。

多层、小高层产品组合占主导，

从规划的产品看，2.0以上容积率，规划多层与小高层结合的产品，而樱花小区甚至还规划了别墅产品，是为2.2容积率产品的特例。

欧式、现代风格各领风骚

从风格与立面建材看，现代风格与欧式风格基本呈现一半一半的比例，在材料的运用上，面砖已经被普遍运用，单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出，淮阴区楼盘在外立面的品质上是比较高的。

②户型设计分析

3房为区域市场主导产品，1卫、2卫比例相当

从整体户型比例看，3房产品为区域市场中占比例最高的户型，而3房分化为1卫设计和2卫设计。

3房2卫的设计已经拥有一定市场，说明市场对户型的需求已经趋向改善型。

而2卫设计与1卫设计共存，说明户型正处于功能需求向改善需求的过渡期。 2房产品基本占市场1/3，面积控制在90平米以下

2房产品所对应的客群比较年轻，多数为首次置业客户，该类客户对总价敏感度高，面积控制在90平米之内，最小为77平米，能够满足客户需求。 投资型1房、豪华型4房出现，但比例较小，未成主流

以目前区域市场的价格看，1房的出现，将多为投资型客户购买，而4房为豪华型产品，目前在市场中还没有形成主流。仅个别楼盘规划设计该类户型。

③销售去化分析

区域楼盘价格2500-3200元/平米之间，总价在50万以内

目前淮阴区内楼盘价格多在2800-2900元/平米之间，新的市场价格高点世邦领域为小户型产品，随单价高，但是总价却仅为20-30万之间，目前尚未开盘。除樱花小区别墅总价达到70万以上外，公寓总价基本在50万以内。 区域内楼盘销售状况均较好

目前淮阴区内各个楼盘的销售情况比较理想，整体市场户数供需比为1：

0.89，反映到个案中，楼盘销售率多在85%以上。最低为70%。

热销户型为2房、小面积3房

从市场热销的户型看，2房当之无愧。小3房也并驾齐驱，价格仍然是市场不可逃避的主要因素。