2014上海房产税政策解析
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计税依据——按房产原值计税
（2）《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几 个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字3号）规定， 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不 单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、 照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、 给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、 过道、晒台等。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、 油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻 璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施， 如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设 备等6大系统，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都 应计入房产原值，计征房产税。
本市地铁地下站厅虽属于地下建筑，考虑到它是社会公共设施， 2010年明确暂不征收房产税。
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四、纳税人
产权属于国有的，经营管 理单位为纳税人；产权归 集体和个人所有的，集体 单位和个人为纳税人 融资租赁的房产，由 承租人按照房产余值 缴纳房产税 ；分期付 款的，由实际使用人 缴纳房产税
产权出典的， 由承典人纳税
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计税依据——按租金收入计税
3．融资租赁房产的计税依据
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地
使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）
规定，自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由 承租人依照房产余值缴纳房产税。
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七、应纳税额的计算
按照房产 计税余值计算
应纳税额＝房产原值 ×（1－20%）×1.2%
优惠税率
1.对企事业单位、社会团 体以及其他组织按市场价 格向个人出租用于居住的 住房，减按4%的税率征收 房产税
2.个人出租按综合税率
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六、计税依据——按房产原值计税
1.房产原值。 （1）《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇 土地使用税有关问题的通知》（财税【2008】152 号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否 记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原 价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计 制度规定进行核算。 没有记载房屋原价的参照同类房屋确定。 改扩建要增加原值。
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二、征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收， 不涉及农村。 房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、 建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征。 目前，本市建制镇的征税范围未全部覆盖，只有 34个老建制镇部分地区属于房产税的征税范围。 如嘉定镇、南翔镇、安亭镇，青浦的朱泾镇、亭 林镇、张堰镇、枫泾镇等
纳税人
无租使用其他单 位房产，由无租 使用纳税人依照 房产余值代缴纳 房产税 产权未确定及租典纠纷 未解决的亦由房产代管 人或者使用人纳税
产权所有人、承典 人不在房屋所在地 的由房产代管人或 者使用人纳税
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五、税率
基本税率
1.依据房产计税余值 征税的，税率为1.2% 2.依据房产租金收入 征税的，税率为12%
房产税政策讲解
货物和劳务税科
一、房产税的概念
房产税是一种财产税，它以房屋为征税对象，按房屋 的计税余值或租金收入为计税依据，每年向产权所有人 或者房产的实际使用人征收的一个保有环节的税收。 房产税是一个较老的税种，新中国成立后，当时的政 务院于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定 对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为 城市房地产税。1973年简化税制时，对企业征收的城市 房地产税并入了工商税，对外商投资企业继续保留征收 房地产税。1986年国务院发布了《中华人民共和国房产 税暂行条例》，对国内企业和中国籍个人征收房产税。2 009年1月，国务院废止了《城市房地产税暂行条例》。 至此，内外资企业和个人统一征收房产税。
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计税依据——按房产原值计税
（3）《财政部 国家税务总局关于安置残 疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通 知》（财税〔2010〕121号）规定，对按照 房产原值计税的房产，无论会计上如何核 算，房产原值均应包含地价，包括为取得 土地使用权支付的价款、开发土地发生的 成本费用等。 2.一次性减除比例。本市房产原值扣除比 例是20% 。
闸北区行政区域内的应 税房产均属于征税范围。
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三、征税对象 什么是房产呢 ？
“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结 构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产， 工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。 按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征 收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定，自2006年 1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑， 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、 地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整 体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
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计税依据——按租金收入计税
2．居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依
据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实
际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴
纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出20%后 的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划 分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房 产核定房产原值；出租的，依照租金计征。
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计税依据——按租金收入计税
对于出租的百度文库屋，以租金收入为计税依
据。
房屋的租金收入，是房屋产权所有人出
租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收
入和实物收入。对以劳务或其他形式作为
报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房
屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。
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计税依据——按租金收入计税
1．投资联营房产的计税依据 对投资联营的房产，在计征房产税时应 予以区别对待。对于以房产投资联营，投 资者参与投资利润分红，共担风险的，按 房产的计税余值作为计税依据计征房产税 对以房产投资，收取固定收入，不承担联 营风险的，实际是以联营名义取得房产租 金，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
计税依据——按房产原值计税
（2）《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几 个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字3号）规定， 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不 单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、 照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、 给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、 过道、晒台等。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、 油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻 璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施， 如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设 备等6大系统，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都 应计入房产原值，计征房产税。
本市地铁地下站厅虽属于地下建筑，考虑到它是社会公共设施， 2010年明确暂不征收房产税。
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四、纳税人
产权属于国有的，经营管 理单位为纳税人；产权归 集体和个人所有的，集体 单位和个人为纳税人 融资租赁的房产，由 承租人按照房产余值 缴纳房产税 ；分期付 款的，由实际使用人 缴纳房产税
产权出典的， 由承典人纳税
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计税依据——按租金收入计税
3．融资租赁房产的计税依据
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地
使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）
规定，自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由 承租人依照房产余值缴纳房产税。
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七、应纳税额的计算
按照房产 计税余值计算
应纳税额＝房产原值 ×（1－20%）×1.2%
优惠税率
1.对企事业单位、社会团 体以及其他组织按市场价 格向个人出租用于居住的 住房，减按4%的税率征收 房产税
2.个人出租按综合税率
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六、计税依据——按房产原值计税
1.房产原值。 （1）《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇 土地使用税有关问题的通知》（财税【2008】152 号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否 记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原 价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计 制度规定进行核算。 没有记载房屋原价的参照同类房屋确定。 改扩建要增加原值。
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二、征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收， 不涉及农村。 房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、 建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征。 目前，本市建制镇的征税范围未全部覆盖，只有 34个老建制镇部分地区属于房产税的征税范围。 如嘉定镇、南翔镇、安亭镇，青浦的朱泾镇、亭 林镇、张堰镇、枫泾镇等
纳税人
无租使用其他单 位房产，由无租 使用纳税人依照 房产余值代缴纳 房产税 产权未确定及租典纠纷 未解决的亦由房产代管 人或者使用人纳税
产权所有人、承典 人不在房屋所在地 的由房产代管人或 者使用人纳税
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五、税率
基本税率
1.依据房产计税余值 征税的，税率为1.2% 2.依据房产租金收入 征税的，税率为12%
房产税政策讲解
货物和劳务税科
一、房产税的概念
房产税是一种财产税，它以房屋为征税对象，按房屋 的计税余值或租金收入为计税依据，每年向产权所有人 或者房产的实际使用人征收的一个保有环节的税收。 房产税是一个较老的税种，新中国成立后，当时的政 务院于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定 对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为 城市房地产税。1973年简化税制时，对企业征收的城市 房地产税并入了工商税，对外商投资企业继续保留征收 房地产税。1986年国务院发布了《中华人民共和国房产 税暂行条例》，对国内企业和中国籍个人征收房产税。2 009年1月，国务院废止了《城市房地产税暂行条例》。 至此，内外资企业和个人统一征收房产税。
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计税依据——按房产原值计税
（3）《财政部 国家税务总局关于安置残 疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通 知》（财税〔2010〕121号）规定，对按照 房产原值计税的房产，无论会计上如何核 算，房产原值均应包含地价，包括为取得 土地使用权支付的价款、开发土地发生的 成本费用等。 2.一次性减除比例。本市房产原值扣除比 例是20% 。
闸北区行政区域内的应 税房产均属于征税范围。
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三、征税对象 什么是房产呢 ？
“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结 构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产， 工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。 按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征 收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定，自2006年 1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑， 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、 地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整 体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
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计税依据——按租金收入计税
2．居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依
据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实
际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴
纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出20%后 的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划 分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房 产核定房产原值；出租的，依照租金计征。
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计税依据——按租金收入计税
对于出租的百度文库屋，以租金收入为计税依
据。
房屋的租金收入，是房屋产权所有人出
租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收
入和实物收入。对以劳务或其他形式作为
报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房
屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。
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计税依据——按租金收入计税
1．投资联营房产的计税依据 对投资联营的房产，在计征房产税时应 予以区别对待。对于以房产投资联营，投 资者参与投资利润分红，共担风险的，按 房产的计税余值作为计税依据计征房产税 对以房产投资，收取固定收入，不承担联 营风险的，实际是以联营名义取得房产租 金，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。