二手房中介培训之房地产基础知识

v 进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑 从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
v 层高：指住宅高度以“层”为单位计量， 每一层的高度国家在设计上有要求，这个 高度就叫层高。
v 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。净 高=层高-楼板厚度.
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v 套内面积：俗称“地砖面积”，是在实用 面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空 间的建筑物后的一个内容空间的概念。
高层的两项缺点
v 1.均好性差，居住密度高
高层住宅每层的住户多为2户以上，甚 至高达6户，数百户人家挤在一栋大楼里， 居住环境当然不如多层优越。而且，高层 每层都有部分住户的采光、通风、景观等 条件比较落后，且不可改变。
v 2.使用率不高，存在灰色空间
高层户型的使用率普遍低于板楼10个百 分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与 洗手间往往不可直接采光、通风，这样的 地方被称为“灰色空间”。
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高层的四大优势
v 1.节约土地资源，房价较低
于多层社区相比建筑密度较高，因而可 以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方 米的房价，让更多的人安居。
v 2.空间结构灵活，宜于改造
高层多采用大框架结构，除少数承重梁 之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些 塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割 户型。
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v 土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权 限，包括开发权、收益权、处置权。政府以 拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用 权在一定年限内出让给土地使用者。土地使 用权期满后，如该土地用途符合当时城市规 划要求的，土地使用者可申请续用，经批准 并补清地价后可以继续使用。
二手房中介培训之房地 产基础知识
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2020/11/8
二手房中介培训之房地产基础知识
房地产基础知识
v 什么是房地产：
房产和地产的总称，也叫“不动 产”， 具体地是指土地及其附属物。 房产总是与地产联结为一体的，具有 整体性和不可分割性.
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房地产的特性
v 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物 等的空间。
v 走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。
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二手房中介培训之房地来自百度文库基础知识
v 地下室：房屋地面低于室外地平面的 高度超过该房间净高的1/2者。
v 半地下室：指房间地面低于室外地平 面的高度超过该房间净高的1/3， 且不 超过1/2者。
v *商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的 土地使用年限为40年。
v 其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用 年限为50年。
v 民房、军产房------永久使用
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什么是房屋?
一般指上有屋顶，周围
有墙，能防风避雨，御
寒保温，供人们在其中
工作、生活、学习、娱
筑面积/土地分摊面积=容积率) v ② 单套建筑面积在144(含)平方米以上; v ③ 实际成交价高于4600/㎡的。 v 满足以上3项中的其中任何一项均视为高档
住宅（非普通住宅）。
v 普通住宅：以上3个条件均不符合的房屋。
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按结构分类
v (1)砖混结构住宅: 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采
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v 复式住宅：根据每套住 宅内各功能特点，压缩 某些功能占用的高度， 上层与下层作宅空间互 相借用，达到在建筑面 积不变情况下增加使用 面积，或在住宅体量不 变情况下增加内部住宅 使用面积的效果，但这 种住宅在功能安排及使 用的舒适性上并不理想。
方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价 或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房 屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有 部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
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补充
v 【廉租房】廉租房是在国家房改政策中提 出的一种概念。我国的廉租房只租不售， 出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的 来源主要是腾退的旧公房等。
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中国的土地出让使用年限
v *住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全 国统一执行的土地使用年限为70年。
v *工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。 全国统一执行的土地使用年限为50年。
v 教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统 一执行的土地使用年限为50年。
v 【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。 它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和 家庭，也就转为私有住宅。
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*按档次分类
v 非普通住宅(高档住宅)： v ① 住宅就此区建筑容积率在1.0以下;(建
用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋 混凝土结构。
v 砖混结构的优点主要表现在：
v ①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求 低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
v ②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
v ③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
v ④施工技术与施工设备简单。
如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土 制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。
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房屋质量保证年限
v A、 砖木混合：10年。
v （但是并不代表十年后就拆除，例如 故宫，也是砖木混合。可是，银行却 不与贷款，因为保质期太短，这就是 买卖平房银行不与贷款的主要原因.）
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房屋的八大要素
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(1)位置 (2)朝向 (3)楼层 (4)面积与户型 (5)房屋性质 (6)建筑年代 (7) 房屋价位 (8)房本年代
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一些基本概念
v 开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间 房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际 距离。
板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南 北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布 局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于多 层的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。
v 2.多层均好性强
一梯两户的多层住宅非常受宠，正是因为整栋楼 中各套户型的优劣差距很小。多层住宅由于住户不 多，居家生活也比较清静。
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v 3.结构强度高，抗震性好
高层住宅由于采用了框架结构，现 场浇筑楼板，因而其结构强度比多层 住宅要高，抗震性与安全性很好。
v 4.居高望远，视野开阔
高层住户可尽览都市美景，相信低 层住宅的住房是无法领略这一份心旷 神怡的感受的。
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乐和储藏物资，并具有
固定基础，层高一般在
2.8米以上的永久性场所。
但根据某些地方的生活
习惯，可供人们常年居
住的窑洞、竹楼等也应
包括在内。
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房屋的分类
v 按性质分类 v 按档次分类 v 按结构分类 v 按楼层分类
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房屋面积
v 1、使用面积：
每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面 积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、 过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包 括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。
v 2、建筑面积：
建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定 的各层平面面积之和。它是表示一个建筑 物建筑规模大小的经济指标。它包括三项， 即使用面积、辅助面积和结构面积。
v 玄关：登堂入室第一步所在的位置， 它是一个缓冲过渡的地段。
v 隔断：指专门作为分隔室内空间的不 到顶的半截立面。
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v 跃层式住宅：一套单元 住宅占据了住宅楼的两 层，但又不同于别墅， 别墅从首层到顶层都属 于一户，跃层式住宅的 上下两层有室内楼梯相 连，下层为客厅及服务 性房间，上层为主人及 家里其他人员的卧室、 起居室，增加了内部活 动的私密性，扩大了单 套住宅面积，居室、厅、 卫生间都较一般户型增 多。
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房地产证
是房屋土地所有权属二合为一 的凭证，是房地产权属的法律凭证。
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土地类型
通常指土地的不同用途，可分 为居住用地，工业用地，教育，科 技，文化，卫生，体育用地，商业、 旅游、娱乐用地，综合或其他用地。
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房地产产权
是指产权人对房屋的所有权 和对该房屋所占用土地使用权。 具体内容是产权人对房地产的占 有、使用、收益和依法处分的权
利.
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房地产产权
v 房屋所有权
房屋的所有权是指对 房屋全面支配的权利。 《中华人民共和国民法 通则》规定，房屋的所 有权分为占有权、使用 权、收益权和处分权四 项权能，这也是房屋所 有权的四项基本内容。
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楼层一般分类
多层
高层（小高层、高层、超高层）
高层一般是指电梯房,错层一般建筑 层数不会超过7层。
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❖ 湖滨小区
多层
❖ 浔阳美地
高层
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多层四大优点
v 1.南北通透，便于采光通风:
v B、 砖混：50年。
v C、 框架：70年。
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对比记忆
❖ 房屋质量保证年限 ❖ 土地出让使用年限
❖ A、 砖木混合：10年 ❖ B、 砖混：50年 ❖ C、 框架：70年
❖ A、住宅用地 :70年 ❖ B、工业用地 :50年 ❖ C、商业用地 :40年
v ⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因 而在住宅建设中运用得最为普遍。
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v (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的
墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、 屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
v (3)框架结构住宅 框架结构住宅是指房屋的主要承重结构，
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多层的两项缺点
v 1.建筑密度低，房价高
多层社区属低层低密度，容积率较低， 尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是 在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧 是高层，为数不多的多层非工薪阶层能消 费得起。
v 2.户型格局不宜改造
多层住宅特别是砖混结构的多层住宅， 户内多数墙体起承重作用，不可以变化， 这一点不如高层的可改造性强。
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v 3.管理成本不高
通常而言，多层住宅的管理成本普遍较高层低 廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水 系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要 比高层便宜得多。
v 4.住户使用率很高
多层户型的使用率通常高达90%以上，而高层 户型的使用率通常仅为80%，因为高层内的电梯 井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊 到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平 方米的住房，多层户型的使用面积往往高出高层 住户约10平方米。
v 房地产的自然特性 v 房地产社会特性
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房地产的自然特性
v 不可移动性。 v 多样性。 v 稀缺性，土地既不能再生又无法替代. v 体积庞大，消耗材料多 v 耐久性.
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房地产社会特性
v 周期长、投资规模大 v 开发条件差、涉及面广 v 供求调整缓慢 v 变现难 v 保值、增值性
按性质分类
v 商品房: 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋.
v 经济适用房: 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免 收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售 价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
v 已购公房(又称房改房)： 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地