房地产经营管理课程(1)
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• 有限责任公司是资合公司，但同时具有较强的人合因素。公 司股东人数有限，一般相互认识，具有一定程度的信任感， 其股份转让受到一定限制，向股东以外的人转让股份须得到 其他股东的同意。
• 有限责任公司不能向社会公开募集公司资本，不能发行股票。 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 有限责任公司设立条件和程序相对股份有限公司而言较为简
单和灵活。如组织机构、审批程序都比股份有限公司简单。
• 中外合资经营的房地产开发企业
–中方：土地使用权 –外方：资金、管理
»中外合资绵阳大洋房地产开发有限公 司
»中外合资四川百事佳国际房地产开发 有限公司
• 集体所有的房地产开发企业：集体 出资开办其资产属于集体所有的房 地产开发企业。一般规模较小，管 理水平较低。
• 外商投资的房地产开发企业
–依法在我国境内设立、全部资金由 外国投资者投资的房地产开发企业
限制性规定
• 企业不得使用对国家、社会或者公共利益有损害的名称； • 外国国家（地区）名称；国际组织名称； • 以外国文字或汉语拼音字母组成的名称； • 以数字组成的名称
公司名称
• 一般由四部分组成 – 第一部分是公司种类 – 第二部分是具体名称 – 第三部分是营业种类，即公司的行业属性 – 第四部分是公司所在地名称。公司名称前应冠以公司所在地名称，但除 全国性公司外，其他公司不得使用有“中国” “中华”等字样的名称 – 如：中国联合通讯股份有限公司
–限制较多，数量较少
• 有限责任公司是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资额为限对公 司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。
有限责任公司的法律特征：
• 有限责任公司是企业法人，公司的股东以其出资额对公司承 担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
• 有限责任公司的股东人数是有严格限制的。我国《公司法》 规定股东人数为2个以上50个以下。
2、按房地产开发企业的经营性质来划分
• 房地产开发专营企业：5个资质等级 • 房地产开发兼营企业 • 房地产开发项目公司：经营对象只限于批准的项目，被批准的项目开发、
经营完毕后，应向工商行政管理机构办理核减经营范围的变更登记
房地产开发企业的设立
• 房地产开发企业设立的条件 – 有自己的名称和组织机构 • 名称 – 公司名称必须用文字表示而不能用一些数字、符号、图形表 示 – 如公司性质为有限责任公司，必须在公司名称中标明“有限 责任公司”字样；如公司性质为股份有限公司，必须在公司 名称中标明“股份有限公司”字样
• 企业法定代表人是指依法代表企业法人行使民事权利、履行民事义 务的负责人
– 厂长 – 董事长
房地产开发企业的种类
– 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是 在房屋统建的基础上发展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建设综合开发公司”、“房地产开发 经营公司”等。如：上海城开
股份有限公司的特征
• 有5人以上作为发起人，其中半数以上应在中国境内有住所。 国有企业改建为股份有限公司的，可以少于5人；
• 全部资本分成若干等额股份，股东以其所持股份数额对公司承 担责任，并确定其权利的大小；公司以其全部资产为限对公司 的债务承担责任；
• 公司股份体现为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监督权。 公司的议事规则及办事程序均有明确规定。组织机构较充分地 体现了所有权与经营权分离的原则
• 企业集团是指以资本为主要联结纽带 的母子公司为主体，以集团章程为共 同行为的规范的母公司、子公司、参 股公司及其他成员企业或机构共同组 成的具有一定规模的企业法人联合体。 企业集团不具有企业法人资格。
• 股份有限公司注册资本的最低限额 为人民币1000万元，上市公司不 少于5000万元
• 4、有足够的专业技术人员
– 不仅需要建筑、设计等方面的专业技术人员，而且需要经济、法律、统 计、会计等方面的专业技术人员
– 有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 两名以上的持有资格证书的专职会计人员
第二章 房地产开发经营管理企业
• 第一节 房地产开发企业 • 第二节 房地产中介服务机构 • 第三节 房地产管理企业
第一节 房地产开发企业
• 房地产开发企业
– 指依法设立、具有企业法人资格的经济实体，是以盈 利为目的，从事房、地产开发和经营的企业
• 企业法人是法人的一种，是指能以自己名义享有民事权利，承担民 事义务的企业组织
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份有限公司
• 股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持有的股份为限对 公司承民事担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担民事责任的企业法人
• 2、有固定的经营场所
• 3、有符合国务院规定的注册资本
– 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫法定资 本
– 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产或者企 业法人自有财产的数额体现
– 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是出资人 实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元 • 以商品批发为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元 • 以商业零售为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币三十万元 • 科技开发、咨询、服务性有限责任公司注册资本不得低于人民币十万元
股份有限公司的注册资本
• 股份有限公司的注册资本指实收的股本总额。实收股本总额是指公司股票面值 与股份总数的乘积，切勿理解为股票的发行价格总额。因为股票可以按面值发 行，也可以超过面值溢价发行，但超过面值发行所得的溢价款不作为资本登记， 即注册资本里不包括溢价部分，而是列入公司的资本公积金，所以股份有限公 司的注册资本与其实有资产数额可能是不一致的。
• 有限责任公司不能向社会公开募集公司资本，不能发行股票。 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 有限责任公司设立条件和程序相对股份有限公司而言较为简
单和灵活。如组织机构、审批程序都比股份有限公司简单。
• 中外合资经营的房地产开发企业
–中方：土地使用权 –外方：资金、管理
»中外合资绵阳大洋房地产开发有限公 司
»中外合资四川百事佳国际房地产开发 有限公司
• 集体所有的房地产开发企业：集体 出资开办其资产属于集体所有的房 地产开发企业。一般规模较小，管 理水平较低。
• 外商投资的房地产开发企业
–依法在我国境内设立、全部资金由 外国投资者投资的房地产开发企业
限制性规定
• 企业不得使用对国家、社会或者公共利益有损害的名称； • 外国国家（地区）名称；国际组织名称； • 以外国文字或汉语拼音字母组成的名称； • 以数字组成的名称
公司名称
• 一般由四部分组成 – 第一部分是公司种类 – 第二部分是具体名称 – 第三部分是营业种类，即公司的行业属性 – 第四部分是公司所在地名称。公司名称前应冠以公司所在地名称，但除 全国性公司外，其他公司不得使用有“中国” “中华”等字样的名称 – 如：中国联合通讯股份有限公司
–限制较多，数量较少
• 有限责任公司是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资额为限对公 司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。
有限责任公司的法律特征：
• 有限责任公司是企业法人，公司的股东以其出资额对公司承 担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
• 有限责任公司的股东人数是有严格限制的。我国《公司法》 规定股东人数为2个以上50个以下。
2、按房地产开发企业的经营性质来划分
• 房地产开发专营企业：5个资质等级 • 房地产开发兼营企业 • 房地产开发项目公司：经营对象只限于批准的项目，被批准的项目开发、
经营完毕后，应向工商行政管理机构办理核减经营范围的变更登记
房地产开发企业的设立
• 房地产开发企业设立的条件 – 有自己的名称和组织机构 • 名称 – 公司名称必须用文字表示而不能用一些数字、符号、图形表 示 – 如公司性质为有限责任公司，必须在公司名称中标明“有限 责任公司”字样；如公司性质为股份有限公司，必须在公司 名称中标明“股份有限公司”字样
• 企业法定代表人是指依法代表企业法人行使民事权利、履行民事义 务的负责人
– 厂长 – 董事长
房地产开发企业的种类
– 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是 在房屋统建的基础上发展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建设综合开发公司”、“房地产开发 经营公司”等。如：上海城开
股份有限公司的特征
• 有5人以上作为发起人，其中半数以上应在中国境内有住所。 国有企业改建为股份有限公司的，可以少于5人；
• 全部资本分成若干等额股份，股东以其所持股份数额对公司承 担责任，并确定其权利的大小；公司以其全部资产为限对公司 的债务承担责任；
• 公司股份体现为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监督权。 公司的议事规则及办事程序均有明确规定。组织机构较充分地 体现了所有权与经营权分离的原则
• 企业集团是指以资本为主要联结纽带 的母子公司为主体，以集团章程为共 同行为的规范的母公司、子公司、参 股公司及其他成员企业或机构共同组 成的具有一定规模的企业法人联合体。 企业集团不具有企业法人资格。
• 股份有限公司注册资本的最低限额 为人民币1000万元，上市公司不 少于5000万元
• 4、有足够的专业技术人员
– 不仅需要建筑、设计等方面的专业技术人员，而且需要经济、法律、统 计、会计等方面的专业技术人员
– 有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 两名以上的持有资格证书的专职会计人员
第二章 房地产开发经营管理企业
• 第一节 房地产开发企业 • 第二节 房地产中介服务机构 • 第三节 房地产管理企业
第一节 房地产开发企业
• 房地产开发企业
– 指依法设立、具有企业法人资格的经济实体，是以盈 利为目的，从事房、地产开发和经营的企业
• 企业法人是法人的一种，是指能以自己名义享有民事权利，承担民 事义务的企业组织
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份有限公司
• 股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持有的股份为限对 公司承民事担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担民事责任的企业法人
• 2、有固定的经营场所
• 3、有符合国务院规定的注册资本
– 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫法定资 本
– 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产或者企 业法人自有财产的数额体现
– 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是出资人 实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元 • 以商品批发为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币五十万元 • 以商业零售为主的有限责任公司的注册资本不得低于人民币三十万元 • 科技开发、咨询、服务性有限责任公司注册资本不得低于人民币十万元
股份有限公司的注册资本
• 股份有限公司的注册资本指实收的股本总额。实收股本总额是指公司股票面值 与股份总数的乘积，切勿理解为股票的发行价格总额。因为股票可以按面值发 行，也可以超过面值溢价发行，但超过面值发行所得的溢价款不作为资本登记， 即注册资本里不包括溢价部分，而是列入公司的资本公积金，所以股份有限公 司的注册资本与其实有资产数额可能是不一致的。