万科金色海蓉项目分析.pptx

➢ 该项目从08年12月初开始，就已经在万科内部及通过代理公司正合的关系进行 蓄水，并取得了一定效果；
➢ 同时，在2月14日样板间开发之后，每天有200组的客户到现场，其在这一段 时间内的客户蓄积非常有效；
➢ 截止到2月20下午，该项目的高意向客户达到约600组（内部渠道获知）， 但其并没有采取办理VIP等方式输理客户，恰好在这时（2月20日下午）该项目1 批次5栋的预售证正式取得，为了实现开盘热销，估计万科和正合在那时紧急磋 商，遂决定在21号开盘，于是从2月20日晚开始，置业顾问随即以短信、电话通 知客户21号直接交钱买房，于是就有了20号晚上排队买房的场景。
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他 /她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
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起步，即与万科同步！选房就如选对象，万科09年青年置业 计划，1、多选择；2、价值观匹配；3、条件符合需求
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
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娶女当娶金色海蓉，名门（万科首入城南）、秀外（城南无 大区域围抱）、惠中（两房精装）。万科09青年置业计划
2008年2月1日拿地 楼面地价1624元/平米
2008年12初 蓄水开始
2008年12月13日 售楼部亮相
2009年2月28日 项目品鉴会
2009年2月21日 一期1批次开盘
2009年4月11日 一期3批次开盘
2009年9月12日 蚂蚁工房推出
分析：该项目是08年拍卖土地中第一个上市的项目，同时，根据对万科在成都 在售项目分析，该项目的上市具有战略价值：即和金域蓝湾、魅力之城 形成“金三角”布局，使万科在城东、城南实现产品全系覆盖。
建行、万科跨越09，居住改善运动，建行利率最低7折，万 客会300万感恩
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万科新年团年套餐，活动时间（2009年1月23日-2月9日）1. 报销返乡交通费2.万客会金卡1%购房优惠，享受1%新春团 年优惠3.可享受1%新春团年特惠4.可享受半年物管费
➢ 威胁：面临竟品同价位现房产品的长期竞争
二、一期1批次开盘分析
1、入市节奏 2、线上推广 3、蓄水策略 4、开盘策略 5、价格策略 6、客群分析
1、入市节奏
2008年11月 代理公司确立
2009年2月14日 样板间亮相
2009年3月7日 一期2批次开盘
2009年10月房交会 二期蓄水
2009年7月23日 一期房源清盘
5、项目户型 A1户型
A2户型
➢ 分析：动静分区、功能分区、设计紧凑、无明显缺点；
装修标准及样板间图片
SWOT分析：
➢ 优势：区域优势明显； 品牌开盘商楼盘； 项目是高攀社区新规划后的第一个楼盘，有一定潜力；
➢ 劣势：周边环境短时间难以改变； 区域成熟度短时间难 2.5元/平米 2008-2-1 2009-2-21 2010-10-31
3、项目规划：
锦江
一期
1批次
后期
2批次
后期
➢ 分三期开发； ➢ 一期为半围合式规划； ➢ 一期有住宅、5.8米SOHO公寓、
商业等业态。
4、项目园林
➢ 一期园林采取混合手法，无明 显主题：有立体雕塑小品、 儿 童游乐场、慢跑道、风雨连廊 等设计；
起步即与，万科同步，成都万科09新品发布会，暨城南新作 万科金色海蓉上市会
推广策略：该项目以 “集团整合式广告”亮相，即与万科在售所有项目一起打包亮相，引起市场关注；
报广示意1：
首次报广：嵌入万科集团式广告中
报广示意2：
➢ 该项目的广告调性张扬，画面采用也较为大胆，以契合目标受众个性；
2、线上推广
➢ 站台： 09年2月开始上，地点主要在城南
➢户外： 二环路东五段、百联天府
小结：
就推广而言，该项目主要采取了集团式广告入市，以及制造媒介关注 点—（他/她）样板间等，引起市场关注；
该项目线上推广频率并不高，但是该项目遇到了反弹行情，在这样情 况下，报广的作用就事半功倍了。
3、蓄水策略
关键词：功夫在身外、顺势而为
万科城东、城南产品“金三角”布局示意
2、线上推广
➢报媒
时间
2008.12.5 2008.12.10
2008.12.10
2009.1.20
项目
万科集团式广告 万科集团式广告 万科集团式广告 万科集团式广告
媒体
华西都市报 成都商报
华西都市报 华西都市报
2009.2.11 2009.2.11 2009.2.11 2009.2.12 2009.2.13 2009.2.24 2009.2.26
2、项目基本信息
项目地址 开发商
总占地面积（亩） 总建筑面积 总户数 容积率 建筑密度 绿地率 梯位 建筑形态 面积区间 建筑风格 交房标准 物业费用 拿地时间
首次开盘时间 交房时间
武侯区城南二环科华路旁 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
82 28万方 624（一期）
4.03 20.47%
30% 4梯8户 超高层30F 64--66㎡
万科集团式广告 万科集团式广告 万科·金色海蓉 万科·金色海蓉 万科·金色海蓉 万科集团式广告 万科·金色海蓉
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版式
横半彩版 整彩版 整彩版 竖彩版
1/4版 横半彩版
1/4版 整版 整版 整版 竖半彩版
主题
万客会10周年，08年万科特卖会仅此一次
万科·金色海蓉项目分析
目录
一、项目分析 二、一期1批次开盘分析 三、一期2批次开盘分析 四、总结
一、项目分析
1、项目区位/板块 2、项目基本信息 3、项目规划 4、项目园林 5、项目户型
1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目地位成都城南二/三环区域， 是万科进入9年来在城南的第一个项目， 也是万科金色系列产品第二次在成都出现；
➢由于城南历来都是成都房地产开发的开发的 热点区域，故该项目所处的大区域较为有优 势；
1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目处于成都的“东湖板块”，板块 内
有华润翡翠城及望江橡树林，这一板块亦历来 为成都的热点板块； ➢ 但从项目具体所在的高攀社区看，周边环境有 待改善，根据新的规划，这一区域将被打造为 “区域性商贸中心”，发展潜力巨大，而该项目 恰 好为区域的内的第一项目，因此，该项目具有 开创意义，有一定的升值预期。