无锡市主城区地价指数分析_郑光辉

定基地价指数能够较为详细的表现出城区细部 即各个级别、各种用途土地由于城市规划等原因引 起的地价变化；整体地价指数以整个城区土地为研 究对象， 分用途表现出商、 住、 工三种用途土地价格 近年来发生的变化；综合地价指数是整个城区商、 住、 工三类用地的综合地价指数， 能够综合地反映出 城区土地由于城市发展等原因所引起的地价变化。 三种方法计算出的地价指数从不同方面、不同角度 表现出城区几年来城市建设的迅速发展在地价变化
在政府对土地市场管理中的作用日益重要， 以
!""! 年无锡市土地市场调查为例，研究了 & 种地
价指数及其计算方法，并测算了无锡 市 主 城 区 的 各种地价指数，揭示主城区近年来地 价 变 化 的 规 律， 分析其地价变化的原因， 并为未来地 价 变 化 预 测提供参考。 关键词： 地价； 地价指数； 变化趋势； 无锡市主城区 （!1& ） 中图分类号： /!(&0& 文献标识码： 2
级地地价涨幅较大， 六级地以下涨幅较小， 原因是在 一级地至六级地范围内南禅寺、 朝阳广场、 崇安寺、 火车站等大型项目的旧城改造工程竣工，大力度投 资建设青石路步行街， 拓宽改造繁华商业街中山路， 使其繁华程度大幅提高， 因而导致地价上涨明显， 且 近年招标、 拍卖的商业用地多在该范围内； 七级地至
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国土资源科技管理
文章编号： （!""% ） &""(’#!&" "&’%"’"#
无锡市主城区地价指数分析
郑光辉 %， 曹天邦 !
（%0南京师范大学 地理科学学院， 江苏 南京 !%""() ； 江苏 南京 !%""() ） !0江苏金宁达不动产评估咨询有限公司，
.摘
要： 随着我国土地制度的不断完善， 地价指数
（二） 测算结果 （图 &） 。 由表 ! 可绘出主城区整体地价指数走势图
表 !""" 无锡市主城区整体地价指数测算结果
图 &"" 无锡市主城区整体地价走势
（三） 整体地价指数测算结果分析 从图 & 中可以直观的看出：住宅用地地价上涨 幅度最大， 商业用地次之， 工业用地地价上涨缓慢且 逐年上涨幅度大致相同。主要原因是由于近年来住 宅需求量增加， 房地产开发项目增多， 且新建住宅小 区基础设施、 小区内部配套设施较完善， 房价上涨较 快， 从而导致住宅用地地价明显上涨； 商业用地地价 虽然上涨较多， 但其地价较高， 所以上涨指数较小； 而影响工业用地地价的因素变化不大，所以工业用 地地价逐年均匀上涨。
收稿日期： 改回日期： !""#’"$’"# ； !""#’%%’!& 基金项目： 国土资源部无锡市城市土地价格调查项目 作者简介： 郑光辉 ’%()) ’ * ， 男， 硕士研究生， 主要从事 +,- 在土地定级估价中的应用研究。
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土地规划与管理
第 !! 卷
上的反映， 为政府进行地价管理提供决策依据， 也是 进行宗地地价评估的基础。
式中： "$ 为第 $ 级定基地价指数； &’$# 为报告期 $ 级 第 # 个样点的地价； &)$# 为基期 $ 级第 # 个样点的地 价； ($# 为基期 $ 级第 # 个样点的土地面积； % 为第
一、 定基地价指数的测算
（一） 样点分布与可信度分析
$ 级地参算样点的总数。
（三） 测算结果 无锡市主城区定基地价指数测算结果见表 ! 。
府实现 “经营城市” 的目标具有重要作用。 地价指数的分类方法多样，按其对象的复杂程 度可分为分类地价指数 （即个体指数） 和综合地价指 数（即总指数） 。分类地价指数按用途可以分为商、 住、 工三种用途地价指数； 按基期可分为定基地价指 数和环比地价指数；按范围可分为分级别地价指数 和整体地价指数3%4。虽然分类方法多样， 但各种地价 指数之间彼此相通，作者选用具有代表性的定基地 价指数、整体地价指数和综合地价指数来分析无锡 市主城区土地市场的变化情况。
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（二） 地价指数测算
商
" 商 # 为参算样点所在级别的地价指数。
以 %&&’ 年 % 月 % 日为基期， %&&& 年 % 月 % 日、
（四） 定基地价指数测算结果分析" 主 城 区 商 业 用 地 地 价 自 %&&’ 年 % 月 % 日 至
!(() 年 % 月 % 日总趋势是上升的。其中一级地至六
图 &++ 无锡市主城区综合地价走势 等 ,"房 地 产 估 价 师 土 地 估 价 师 业 务 操 作 实 用 手 册 )$*+"孙 小 侠 ， ［- ］ 光明日报出版社， , 北京： &’’!, 国 土资源部 , 城市地价动态监测体系技术规范 . 国土资源大 )&*"" 调查专用［ / 0］ ,+ 马 仁会 ,+石 家 庄 市 地 价 指 数 分 析 ［2 ］ 地理学与国土研究， )1*++ ,+++
为住宅用途总体地价指数； #
工
为工业用
途总体地价指数； $ 商 为商业用途土地所占比例； $住 为住宅用途土地所占比例； $ 占比例。 （二） 测算结果 由表 ! 可绘出主城区综合地价指数走势图 （图 #） 。
表 !""" 无锡市主城区整体地价指数测算结果
工wenku.baidu.com
为工业用途土地所
四、 主城区未来地价变化趋势分析
住
年地价上涨相对较慢。主要原因是由于无锡市固 定资产投资逐年增加， 对增加国民经济生产总值、 扩大就业人口、改善基础设施建设都具有直接的 影响， 进而对土地价格产生很明显的影响。国民经 济的快速发展必然促进土地需求的增加，从而导 致 地 价 的 上 升 。 &’’$ 年 综 合 地 价 指 数 上 涨 高 于 其 原 因 是 &’’$ 年 开 始 &’’& 年 综 合 地 价 指 数 上 涨 ， 了招标拍卖挂牌出让方式， 使 得 地 价 在 &’’$ 年 有 明显的上升。
二、 整体地价指数的测算
（一） 测算方法 整体地价指数是指市区范围内某类用地的平均 指数，是整个评价区各类用地价格上涨情况的综合 反映， 可根据定基地价指数计算而得， 公式为#!$：
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三、 综合地价指数的测算
（一） 测算方法 综合地价指数并不是综合用地的地价指数， 而 是指市区范围商、 住、 工三类用地的综合指数， 是整 个评价区地价变化情况的整体反映，可根据整体地 价指数计算而得， 公式为：
!((( 年 % 月 % 日、 !((% 年 % 月 % 日 、 !((! 年 % 月 %
日、 采用拉氏公式， 以样 !(() 年 % 月 % 日为报告期， 点的土地面积为权数计算出各样点地价，再采用两 倍方差剔除异常样点， 然后测算各级别商业、 住宅、 工业用地级别地价指数。计算公式为,!-：
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式中： !" # 为 整 体 地 价 指 数 ； !% 为 第 % 级 定 基 地 价 指 数； &% 为第 % 级级别面积； & 为评估区总面积。
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土地规划与管理
第 !! 卷
式中： !" 为综合地价指数； # 商为商业用途总体地价 指数； #
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江苏金宁达不动产评估咨询有限 " 无锡 市 国 土 资 源 局 ， 公司， 无锡市市区城市土地价格调查技术报告， !(() 。
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国土资源科技管理
八级地主要是由于城市化过程中，近郊区基础设施 建设投入加大， 导致地价抬升， 新区尤为明显； 十级 地地价走势趋于平稳，主要原因是十级地多为郊区 农村地区。 主城区住宅用地地价总趋势是平稳上升，其原 因是区域宏观经济持续增长， 居民收入增加； 城市拆 迁改造力度加大； 银行降息、 政府降费的利市政策陆 续出台使购房需求保持旺盛。同时房地产开发投资 增加， 保持快速增长的趋势； 一级地至五级地的地价 涨幅较大， 尤其三级地和四级地地价上涨快， 如体育 中心周边地区、蠡湖新城、长江北路两侧住宅用地 等。其原因是近几年来住宅小区成片开发大多集中 在五级地以内地区， 新开发的住宅小区在户型设计、 小区环境、 物业管理、 建筑式样、 小区文化等方面均 优于老住宅区， 导致地价上扬幅度较大； 四级地和五 级地原为市郊地区， 地价不高， 近年来随着城市空间 向外扩展和城市规划的实施，该地区大规模地进行 房地产开发建设， 地价迅速抬升， 如东亭镇镇区、 钱 桥镇镇区等。 主城区各级别内工业用地地价总趋势是比较平 稳， 略有上升， 上升幅度明显低于商业和住宅用地地 价上升幅度；高级别地价涨幅较大，低级别涨幅较 小， 主要因为高级别集中分布于新区、 锡山开发区、 蠡园经济技术开发区以及老城区周围，这些地区基 础设施建设好， 交通便利， 同时产业集聚形成一定的 规模优势， 地价相对涨幅较大； 而四至六级地集中于 郊区农村地区， 基础设施和交通条件一般， 大多没有 形成集聚效应， 实施新土地管理法后， 征用农用地的 成本提高， 地价有一定的上涨。
（三） 综合地价指数测算结果分析 就主城区整体而言， 地价逐年上涨； 在 $%%% 年 和 &’’$ 年 地 价 上 涨 较 快 ， $%%( 年 、 &’’’ 年 和 &’’&
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表 !"" 无锡市主城区定基地价指数测算结果
#$ 样点地 价 资 料 收 集 。 在 土 地 定 级 的 基 础 上 ，
选择并收集了各级别内商业、住宅用地市场交易 样 点 ， 交 易 时 间 为 %&&’ 年 % 月 % 日 至 !(() 年 % 月 % 日连续 * 年主城区相同样点的地价资料。地 价资料主要为房地出租资料，地价资料收集情况 见表 % 。
表 %"" 无锡市主城区样点地价资料统计
按级别对收集的样点进行统计并进行样点空间 分布均匀性分析、 样点可信度分析。 剩余法 !$样点地价测算。分别采用收益还原法、 测算各样点于各年度的地价。 首先以 %&&’ 年 % 月 % 日为基 )$参算样点选择。 期，测算各调查样点 !(() 年 % 月 % 日报告期的地 价指数， 然后按主城区土地级别， 分别测算各级别 的平均地价指数 （! 商 ） 和标准差 （! 商 ） ， 采用两倍方 差剔除异常样点， 即参算样点应满足的条件为：
!"#$% %&’()*+&,$， -. / 0,’(*1’()& （$,456678795:+;758<=>?@A=690A@7BA7C ， D=BE@B89D5<F=6"GB@H7<C@IJ ，D=BE@B8K"&$’’%L ， 4?@B= ； &,2@BB@B8M="45F>=BJ"5:"NCI=I7+NH=6O=I@5B+=BM+45BCO6I=I@5B ，D=BE@B8 ， &$’’%L ， 4?@B= ）
各种地价指数从不同侧面反映了无锡市主城区 近年来的地价变化情况，揭示了主城区地价未来的 主城区各类 变化趋势： ! 随着国家经济的稳定发展， 用地地价将持续上涨。虽然近期受国家宏观调控的 影响， 住宅价格上涨速度变缓， 但门面房价格也同样 受到影响，所以住宅价格上涨速度仍高于商业和工 住宅用地 业； " 由于无锡市主城区住宅需求量较大， 价格上涨速度不会有较大波动，而主城区商业用地 市场渐趋成熟，商业地价上涨速度有可能逐年出现 波动。工业用地地价将会随着基础设施的不断完善 稳步上涨。 参考文献：
地价指数是指在正常市场条件下， 城市商业、 住 宅、工业及综合用途的土地价格在一定时期内的变 动趋势和程度的相对数。 就地价指数的作用来说， 主 要有以下几点： 首先， 可以用来了解地价变化的趋势 和幅度， 借助地价指数确定出让地价； 其次， 地价指 数是土地估价的重要参考，可用于期日修正及增值 税的测算等； 再次， 通过地价指数调整基准地价， 保 证基准地价的现势性，根据地价指数的波动制定供 地计划。因此， 地价指数是土地市场的睛雨表， 对政