房地产投资与融资期末论文

房地产投资与融资

期末论文

上海市现行房产政策存在的问题及论文名称：

其改进方法

学院：

专业：

学号：

学生姓名：

2012年12月30日

上海市现行房产政策存在的问题及其改进方法

在经过了一个学期房地产投资与融资的课程的学习以及关于境外房产的资料收集和PPT展示之后，我对中国现行的房地产政策和现状有了初步的认识。关于这次期末的论文，在查阅了相关资料之后，我决定选择《上海市现行房产政策存在的问题及其改进方法》这个课题，不仅是因为我们这一代见证了中国房产市场价格的“三级跳”，更是由于自己家庭以及周围很多亲戚朋友都存在对于购房卖房问题的困惑。

我首先总结了一下自2010年以来，近三年时间中，中央房地产调控出台的一些政策。主要是：

1）土地手段。

提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅项目。

2）市场手段。

保障性住房十二五期间建设3600 万套总量和价格控制目标宣布城市达到657个，一房一价，打击捂盘惜售。

3）金融手段。

三次加息,六次上调存款准备金率（自2011 年11 月底到2012 年上半年，二次降息和三次降准）,土地抵押和融资限制。

4）房贷手段。

首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷,开发与地产及个人贷全面收紧。

5）税收手段。

600 多个城市二手营业税和2 个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。

6）行政手段。

45 个限购城市,600 多个限贷城市, 30 个城市限价。

由于房地产调控政策越来越趋于严苛，市场上的一些投机取巧的炒房行为得到了控制，这很好的维护了更多真正需要买房的投资者的利益。投机性需求基本被挤出了市场，现在人们所买的房子大都是出于自用的，这也就是为什么今年的二手房市场要远比一手楼盘销售更为火爆的原因。另外，房价的上涨趋势也得到了很好的控制。

下面是我对现行的几个房产政策的一些认识和意见。

（一）上海房产限购令

这一项政策规定：在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作，加强土地增值税征管。严格执行差别化信贷政策，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定；对于上海市居民家庭购买第三套房及以上住房的，停止发放住房贷款和公积金贷款。非本市居民购房申请贷款，需提供前两年累计缴纳个人所得税1年以上的证明；不能提供的；商业银行暂停发放住房贷款。

可能我们大部分市民都会认为限购令的出台提高了商品住房销售的门槛，必定会换来房价的下跌，但是我认为这样的政策只是治标不治本的。近年来中国房价不断上涨最主要的原因有两个。第一个是大家都知道的，开发商炒作和炒楼者的存在。第二个是由于物价过快上涨。物价上涨了，我们的生活必需品价格涨了，当然建房的成本，包括钢铁水泥砖头以及土

地的价格也上涨很多。那么房产的价格也势必会上涨。回想我刚才列举的政府出台的各种各样限制房价的政策，无论是房贷上升，税收增加，还是限购限贷，大都是针对第一个原因的。目前还没有对第二个原因进行一些大的政策，这几年的物价是一直在涨。连猪肉的价格都翻了好几翻了，房产怎么可能不升值呢？所以我认为，限购令确实会影响像北京、上海、深圳这类一线城市的房产市场，但那只是暂时的。

（二）上海房产限贷

上海12条新政中规定限贷：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。由于改善型购房需求50%以上的首付比例和利率的提升、以及第三套房停贷，不少改善型购房者势必就被卡在了门外。与此同时，对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。而对于那些刚刚“转战”上海，需要通过贷款来达成购房梦想的外地来沪人员而言，无疑，在新入上海的第一年内，似乎只能依赖租房来达到居住目的。

此外，上海12条新政规定了要严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

在梳理过房贷的这些条条款款之后，我们就可以清晰地看到，能够不受条款限制实现购房的，似乎只有那些能够一次性付款的富豪阶层。按照既往的楼市调控经历来看，房产价格会在调控出台之后的一段时间出现涨幅或者跌幅。而我记得老师也在课堂上和我们分享了她认为房产调控对市场的作用时间大概是在半年左右。那么也就是说，很有可能在半年之后房价又会开始反弹，而房产升值的受益者无非就是那些手头有多套房产的投资者。换而言之，这个政策的结果就是拉大贫富悬殊的差距，这样就完全和政府调控的目的背道而驰了。

（三）上海房产增值税

我在网上查到了一篇曾在《人民日报》发表的名为《房产税对房价以及整个房地产市场的影响》的文章，其中的一个观点是我非常认同的。上海的十二条新政提升了土地增值税，这无疑是增加了开发商的开发成本。虽然政府有意减少开发商的利润空间，但是无奸不商，相信开发商总会变着法子把这部分多余的成本转嫁到房价中去，到头来为高昂税费买单的还是我们消费者。（由于我对房产税对于市场的影响并不十分明确，所以借鉴了以上文章的一些观点，在此特别注明。）

其实房产税在本质上就是一种财产税，只能对具有完全意义的财产征收。所以，过去对营业性住房征房产税，实际上征的是营业税而不是对房产本身征税；现在要对普通住房征房产税，这在法律上存在障碍。因为我们的住房在本质上只是70年的“暂住证”，但作为调控房价的权宜之计，我认为还是可以商榷的，只是不能把它作为普通税种，不能对所有住房普遍征收，这一点是推出房产税的基本前提。

根据上文的观点来看，房产税推出的主要目的有三个：一是逼出现有存量，存量部分不逼出来，只对增量部分征收，房价肯定下不来，因此上海的试点模式不能采用。二是加大投机购房成本，使他们对持有过多的住房投鼠忌器。三是从根本上改变市场和社会对房价走势的预期。因此，房产税可以考虑的征收原则是：一套房一律不征；二套房减征或不征，因为要建立小康社会不能不让人民有改善住房的需求，如果对改善性住房征税，那就必须要有豁免额度；三套房以上(包括三套房)倍征，并按套数提高税率，每年的税率也要不断提高，这