第四章 住房抵押贷款证券化【统计学经典】

14
发放抵押 贷款
管理抵押贷款 和现金流
其他 服务
贷款银行
发放抵押 贷款
收购、重组抵押贷款， 发行住房抵押证券
贷款银行
贷款银行
SPV
担保机构
管理抵押贷款和现金流
贷款银行
受托管理机构
服务机构
证券承销机构
图4-3
信用分工机理示意图 15
五、利益驱动机理
•
利益驱动机理是指通过利益刺激来激发微观经济单位参与与市场经济的活力和积 极性。具体到住房抵押贷款证券化，利益驱动机理正是各方参与者积极参与和推 动证券化运作的目的所在。
住房抵押贷款证券化运作过程，涉及多个主体之间的现金流转。 1）原始贷款人与证券化特设机构之间的现金流。 2）证券化特设机构与证券承销机构之间的现金流。 3）证券承销机构与投资者之间的现金流。 4）投资者与借款人之间的现金流。
6
•
在住房抵押贷款证券化运作中，这些现金流转过程是通过受托机构、服务机构的 帮助实现的，具体过程如下。
16
风险分散管理 （出发点） 资产组合机理 （基础） 信用分工机理 （保障） 住房抵押贷款 证券化运作 （推动力） 资金配置机理
（目的所在） 利益驱动机理
图4-4
住房抵押贷款证券化运作机理示意图
17
资产组合 风险分散 信用分工 资产配置 利益驱动
图4-5
住房抵押贷款证券化运作机理的内在联系示意图
12
三、资金配置机理
•
资金配置机理是指从平衡全 社会资金供求的角度，使资金的供给方与需求方在更 广阔的范围内联合起来，从而使分散、闲置的资金更有效的运用。资金配置机理 是住房抵押贷款证券化的运作的推动力。
13
四、信用分工机理
•
信用分工机理是指通过对整个信用放贷过程进行分工，使各个专业性金融机构能 够专注于信用过程的某一具体部分，从而形成竞争优势。
8
借款人
服务机构 （发起人）
受托管理 机构
SPV 收款专户
投资者
图4-2
住房抵押贷款证券化动作的现金流示意图
9
第二节 住房抵押贷款证券化的动作机理
10
一、风险分散机理
来自百度文库11
二、资产组合机理
• • • •
能够证券化的金融资产必须具备以下特征。 1）能带来一个未来稳定的现金收入流。 2）资产还款期限和还款条件易于把握。 3）资产达到一定的信用质量标准。
2
一、住房抵押贷款证券化运作的基本结构
3
担保 借款人 借贷关系 出售贷款 贷款人 支付购买价格
评级
特设机构（SPV
还本付息 服务机构 受托机构
还本付息 投资者
出售证券 出售证券
证券承销机构 （券商）
图4-2
住房抵押贷款证券化运作的现金流示意图
4
5
二、住房抵押贷款证券化运作的现金流
• • • • •
24
•
(4)进行信用增级。SPV取得证券化资产后,为吸引投资者并降低融资成本,SPV必须 提高拟发行资产支持证券的信用等级,使投资者的利益能得到有效保护和实现。信 用提高技术成为资产证券化成功与否的关键之一。
25
•
(5)资产证券化的信用评级,即由信用评级机构对未来资产能够产生的现金流进行 评级以及对经过信用增级后的拟发行证券进行评级。资产支持证券的评级为投资 者提供证券选择的依据,从而构成资产证券化的又一重要环节。
19
•
根据产生现金流的资产证券化类型不同,我们常常把资产证券化划分为资产支持证 券(简称ABS)和住房抵押贷款证券 (简称MBS)。MBS与ABS之间最大的区别在于:前 者的基础资产是住房抵押贷款,后者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产
20
实施证劵化的步骤
21
(1)发起人如国家开发银行和建行确定证券化资产,组建资产池。
第四章 住房抵押贷款证券化
1
第一节 住房抵押贷款证券化的基本结构
住房抵押贷款证券化（mortgage backed sec- uritization, MBS），是指商业银行 等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构，该机构以其收 购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行 为过程。
18
第三节 我国实施住房抵押贷款证券化的现实意义
• • • •
1）分散贷款风险，提高资产质量，有利于其经营活动的进一步开展。 2）住房抵押贷款证券化可以降低住房信贷成本，为普通居民住房投资与消费提供 资金支持 3）通过住房抵押贷款证券化，发展资本市场新融资工具，可以提高资本市场的深 度和广度。 4）住房抵押贷款证券化有利于提高我国银行业的竞争力。
26
•
(6)发售证券。在经过信用评级后,SPV作为发行人如中诚信托和中信信托,通过各 类金融机构如银行或证券承销商等,向投资者销售资产支持证券(ABS)。
27
•
(7)向发起人如国家开发银行和建行支付资产购买价款,即SPV将证券发行收入按 照事先约定的价格向发起人支付购买证券化资产的价款。
28
•
7
• • •
1）发行收入的获得。证券化特设机构从证券承销商那里获得证券的发行收入。 2）支付购买价格。证券化特设机构按抵押贷款买卖合同的规定，将发行收入的大 部分作为购买价格支付给原始贷款银行。 3）对投资者还本付息。指定的服务机构将抵押组合产生的现金收入，存入受托管 理机构的特设机构收款专户，用于特设机构对投资者还本付息。
(8)管理资产池。资产支持证券发行完毕后到金融市场上申请挂牌上市,但SPV还需 要对资产池进行管理和处置,对资产所产生的现金流进行回收。管理人可以是资产 的原始权益人即发起人,也可以是专门聘请的有经验的资产管理机构。在信贷资产 证券化运作中,管理人主要负责收取债务人按期偿还的本息并对其履行债务实施监 督,在房地产证券化运作中,管理人主要负责通过出租或出售房地产等方式获取收 益。
22
•
(2)设立特设信托机构(SPV)。SPV是资产证券化的关键性主体,它是一个专为隔离 风险而设立的特殊实体,设立目的在于实现发起人需要证券化的资产与其他资产之 间的"风险隔离"。在SPV成立后,发起人将资产池中的资产出售给SPV,将风险锁定 在SPV名下的证券化资产范围内
23
•
(3)资产的真实销售。即证券化资产完成从发起人到SPV的转移。在法律上,实质意 义上的资产证券化中的资产转移应当是一种真实的权属让渡,在会计处理上则称为 "真实销售"。其目的是保证证券化资产的独立性--发起人的债权人不得追索该资 产, SPV的债权人也不得追索发起人的其他资产。