最新君华新城7区整合推广策略案

别墅单位
米、364平米复式
四期欧泊组团
192-194平米四房 单位
8栋洋房120-156 平米三、四房单
位
单位
87-136平新品单位
毛坯
全装修
毛坯
毛坯
毛坯
90多套 毛坯
毛坯
价格
均价5500元/㎡
均价10000元/㎡ 联 双排 拼1299000000元元//㎡㎡，均价8000元/㎡
11000-13000元/ 价格约6200元/㎡ 售价5500-6300元/
湖山，可以玩
或者登山，或者泛舟， 是一种态度
是对生活的从容驾驭
湖山，可以藏
从广州白云山脉到东莞黄旗山脉， 山一直作为一种稀缺的居住资源而存在 菁英名贵趋之若鹜，视之为居住圣地与风水宝地
社会 价值 资源 功能
产品 属性
强调情感和威望 强调居住感受 强调资源和产品
1 从产品属性上
我们首先是“城市别墅社区”的界定
满足第一居所应具备的居住功能。
地段、地段还是地段 在城里，别墅住区的选择会越来越少 现在拥有中心别墅区的物业，以后必将增值
以墅区定等级
墅区=身份+资源+大房子 是生活境界登峰造极的表现
自建配套完善 配套完善
宜居生态地产,低 密居所
城毗邻水源优质 的中山长江水库 及五桂山脉
毗邻东区长江旅 游风景区
园区景观成熟
山景、湖景、园 紧邻五桂山、园 三大公园、极致园
景
区景观完善
林
75-130㎡的精品 洋房
190平米三房、
梵登278-510平四 五房
238-243平米联排、316平米复式、
308-442平米双拼 241平米、314平
㎡
左右
㎡
结论
真正和君华新城下一期的推货有重叠的：
保利林语、保利国际广场、星汇云锦
可以看的出来 君华新城的规模优势、价格优势、包括本身的豪华配套优势都 是十分有竞争力的
So，解决之道
前期的纰漏，就是现在需要纠正的方向
塑造项目气质 实现品牌落地 明确诉求方向 清晰传播节奏
Ⅱ 梳理
项目定位的3个层次
君华新城20137区整合推广 策略案
如果，拿破仑￭波拿巴 觉得能做到一个炮兵指挥官就很满足， 那么，就不会有后来在巴黎圣母院的加冕
想被人仰望，就要有点野心
Ⅰ 问题
前期别墅的成交业绩与洋房的成交所形成的市场影响力 我们有理由相信
下一波联排别墅和洋房的消化也不是问题
对于一个千亩大盘来说 我们要思考的是更长期大盘的消化与溢价
别把“山+城”卖成“山城”
山景
最赏心悦目的湖山美景 38公顷的华佗山公园、5000方人工湖区
提升本案不凡的上层气质
荣获“”“联合国人居奖”、“中国最具幸福感城市”等多项荣誉的中山 向来以其生态、悠闲的节奏，吸引着越来越多的人在此定居。 而项目三面环山，私享大常山脉、38公顷的华佗山公园 更斥巨资打造5000平方人工湖区 建有南中国顶级的水幕电影，在自然中也能感受奢华。
保利模式：实景+央企品牌的保驾护航
帝璟东方
作为东部新城的标杆楼盘，强调的是奢华感与都市感
凯茵新城
凯茵新城
广告的投放相对来说密集，港feel为主，作为成熟大盘，以软文炒作为主的广告方式
凯茵又一城
体现投资价值与别墅的生态感
竞品比对
项目 区位
交通 配套 景观
产品 货量 装修
保利林语
凯茵新城 凯茵又一城 远洋城天祺 帝璟东方
但如浮光掠影，没有整合贯穿 其他的广告只是营销节点的诉求 媒体的延续性较为零散，没有形成市场的影响
广告仿佛在自说自话 并不曾关注“项目有什么？市场（受众）关心的什么？
项目案名平平
相比同区域的保利林语、凯茵新城、远洋城、帝璟东方 相比区域外的时代倾城、星汇云锦、恒大绿洲 缺乏第一眼的（墅区）高端调性
城央占位？教育配套？地理区位？华佗山公园？产品物理属性？受众精神需求？ 产品价值、项目气质、资源属性、客群需求，
在前期的广告中都未曾进行深入的演绎。 纵览资源性豪宅代表作，我们有理由站在更高的位置！
做中山豪宅市场的
龙头老大
解决之道——取势
以唯一性特征区隔市场，完成第一占位，以超越片区的方式 成为整个中山都是独一无二的项目
更久远的品质标准和品牌标杆
本案的形象占位，必须清晰明确
But，我们看见的是 模糊的市场定位，紊乱的广告形象，混淆的客群结构
……
以及不清不楚的江湖地位
前期广告掠影
此前的推广，基本为促销类型广告 没有整盘形象与延续性 导致深度和影响力不足
广告缺少一个清晰地位的形象
“拥山纳湖”似乎有气势 希望传递一种超越区域本身的千亩大盘的气魄
86-134方阔景洋房 为刚需类型的产品 但是对于别墅与洋房共有的大城之境 人群以及产品自上而下的影响力 远比自下而上的影响力来得大与强 而对后续项目的营销与拔升也是有利无弊
所以，策略上
我们认为 应该是以别墅的形象
来带动洋房的销售
2 从资源功能上
山是山，城是城，两个主角两台戏
别把“两台戏的意境”只卖出“一台戏”的票价
“第一”是必须要传达的证言 我们认识的“第一”不重要
重要的是消费者是否承认你是“第一” 需要高调子、高姿态的定向传播
在此之前 我们先看看中山住宅市场的广告推广模式
中山简易楼市地图（主要为博爱路沿线）
保利林语
项目最近的竞品，以别墅调性带动洋房销售
保利林语
保利林语（以央企品牌带动项目销售）
保利国际广场
星汇云锦 保利国际广场
北侧为京珠高速 和博爱七路，京 珠高速出口、广 珠城轨中山站近 在咫尺
紧靠市政外环路 及博爱路、长江 北路等城市新型 景观干道
毗邻凯茵新城
毗邻中山博览中 心
位于东区核心地 带，CBD中心
位于中山市城区
港口大道与世纪大 道交汇处、雄踞港 口未来发展核心
12路、36路、48 路神涌村站
如此，我们要传播精神的墅区 亦是对人群的一种褒奖
城市墅区
占据稀有城市资Leabharlann Baidu 无论是城市贵胄，还是努力打拼与攀升的人
都对居住存在着远大的梦想 正是这种美好的梦想 鞭策着大家前进的动力
从别墅大盘的物理属性的区隔 从身份给人带来的荣誉感的区隔
将君华新城的品质与豪 宅大盘的标杆
在中山市场先树立起来
虽然，7区1期的产品属性
3、6路线公交车 凯茵新城站、15 分钟一班穿梭巴
士直达城区
公交路线稀缺
公交003到达凯茵 新城
30路、24路公交 车
024、030、035等 公交线路多，方
公交
便
公交:22路 205路 港 口市场站下
自建完善，依托 凯茵新城
自成一城、配套 完善
自建还不完善， 主要依托凯茵新 城
自建配套完善
配套完善