论我国的不动产登记制度
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第五讲 论我国的不动产登记制度
目录 一、不动产登记制度的沿革及其功能 二、不动产登记制度的立法模式 三、不动产登记的分类 四、不动产登记的效力 五、不动产登记机构 六、不动产登记机构的审查义务 七、不动产登记的查询 八、不动产登记机构的责任
一、不动产登记制度的沿革及其功能 （一）不动产登记制度的沿革 （二）不动产登记制度的功能 1.登记的目的 （1）物权的设立 （2）物权的移转和变更 （3）不动产的负担 （4）不动产物权的消灭 （5）不动产权利的其他情况
四、不动产登记的分类
（一）初始登记与变更登记 （二）正式登记与预告登记 1.预告登记的概念 2.预告登记的类型和作用 一是保障将来实现物权 二是保障债权请求权的效力 三是顺位保证的作用 四是破产保护的作用 五是对第三人的效力
3.预告登记的办理 4.预告登记的失效 （三）更正登记与异议登记 1.更正登记 2.异议登记 （1）异议登记的条件和功能 第一，保护真实的权利人 第二，警示功能 第三，有利于发挥物的效用 （2）异议登记的程序 （3）异议登记的效力 （4）异议登记不当的责任
五、不动产登记机构 （一）登记机构的现状和性质 （二）建立统一登记制度的必要性 1.建立一套完整的不动产登记程序和规则的需要 2. 2.为当事人办理登记和查阅登记提供方便 3.维护交易的安全和秩序的需要 4.提高效率的需要 （三）统一不动产登记机构设置的不同观点及评述 1.不同观点
2.简单评析 (1)对法院作为登记机构的评析 (2)对中介组织作为登记机构的评析 (3)对行政机关作为登记机构的评析 应以土地、 （四）应以土地、房屋登记部门为基础设立不动产 登记机构 1.符合土地物权与其他不动产物权的关系 2.具备统一进行不动产登记的条件 3.有利于节约改革成本
（五）我国不动产登记机构设置的具体措施 1.不动产登记机构及其人员设置 2.不动产登记机构的职权和职责 （1）不动产登记机构的职权 （2）不动产登记机构的职责 3.不动产登记机构的监管 （1）实行从业资格制度 （2）建立严格的登记官职级升降考核任用制度 （3）建立登记追偿责任制度 4.相关配套改革措施
八、不动产登记机构的责任 （一）当事人提供虚假材料串请登记的责任 （二）登记机构的责任 1.登记机构的责任性质 2.登记机构的责任的类型 3.登记机构的追偿权利
2.登记的功能 （1）确定物权归属，解决物权的冲突 （2）保护交易安全和维护交易秩序 （3）减少交易费用和提高效率 （4）实现国家对不动产交易的宏观调节和监控 二、不动产登记的立法模式 登记要件模式和登记对抗模式 第一,登记是否为物权变动的生效要件 第二,登记是否为强制性的要件 第三,登记的效力不同 第四,关于是否要考虑善意第三人的问题
三、不动产登记的效力 （一）不动产登记的效力 1.自记载于不动产登记簿之日起,发生物权设立和变 动的效力 2.权利推定效力 3.善意保护的效力 （二）区分登记的效力与合同的效力 1.必须区分合同的效力与登记的效力 2.未办理物权登记的,不影响合同效力 3.除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立 生效
六、不动产登记机构的审查义务 （一）实质审查说 （二）形式审查说 1.查验申请人提交的必要材料 2.就有关登记事顶询问申请人 3.如实、及时登记有关事顶 4.法律、行政法规规定的其他职责 七、不动产登记的查询 有权查阅、 （一）有权查阅、复制登记资料的人是权利人和利害关系人 查询、 （二）查询、复制的对象是登记资料 登记机构有义务依法提供查阅、 （三）登记机构有义务依法提供查阅、复制登记资料的便利
目录 一、不动产登记制度的沿革及其功能 二、不动产登记制度的立法模式 三、不动产登记的分类 四、不动产登记的效力 五、不动产登记机构 六、不动产登记机构的审查义务 七、不动产登记的查询 八、不动产登记机构的责任
一、不动产登记制度的沿革及其功能 （一）不动产登记制度的沿革 （二）不动产登记制度的功能 1.登记的目的 （1）物权的设立 （2）物权的移转和变更 （3）不动产的负担 （4）不动产物权的消灭 （5）不动产权利的其他情况
四、不动产登记的分类
（一）初始登记与变更登记 （二）正式登记与预告登记 1.预告登记的概念 2.预告登记的类型和作用 一是保障将来实现物权 二是保障债权请求权的效力 三是顺位保证的作用 四是破产保护的作用 五是对第三人的效力
3.预告登记的办理 4.预告登记的失效 （三）更正登记与异议登记 1.更正登记 2.异议登记 （1）异议登记的条件和功能 第一，保护真实的权利人 第二，警示功能 第三，有利于发挥物的效用 （2）异议登记的程序 （3）异议登记的效力 （4）异议登记不当的责任
五、不动产登记机构 （一）登记机构的现状和性质 （二）建立统一登记制度的必要性 1.建立一套完整的不动产登记程序和规则的需要 2. 2.为当事人办理登记和查阅登记提供方便 3.维护交易的安全和秩序的需要 4.提高效率的需要 （三）统一不动产登记机构设置的不同观点及评述 1.不同观点
2.简单评析 (1)对法院作为登记机构的评析 (2)对中介组织作为登记机构的评析 (3)对行政机关作为登记机构的评析 应以土地、 （四）应以土地、房屋登记部门为基础设立不动产 登记机构 1.符合土地物权与其他不动产物权的关系 2.具备统一进行不动产登记的条件 3.有利于节约改革成本
（五）我国不动产登记机构设置的具体措施 1.不动产登记机构及其人员设置 2.不动产登记机构的职权和职责 （1）不动产登记机构的职权 （2）不动产登记机构的职责 3.不动产登记机构的监管 （1）实行从业资格制度 （2）建立严格的登记官职级升降考核任用制度 （3）建立登记追偿责任制度 4.相关配套改革措施
八、不动产登记机构的责任 （一）当事人提供虚假材料串请登记的责任 （二）登记机构的责任 1.登记机构的责任性质 2.登记机构的责任的类型 3.登记机构的追偿权利
2.登记的功能 （1）确定物权归属，解决物权的冲突 （2）保护交易安全和维护交易秩序 （3）减少交易费用和提高效率 （4）实现国家对不动产交易的宏观调节和监控 二、不动产登记的立法模式 登记要件模式和登记对抗模式 第一,登记是否为物权变动的生效要件 第二,登记是否为强制性的要件 第三,登记的效力不同 第四,关于是否要考虑善意第三人的问题
三、不动产登记的效力 （一）不动产登记的效力 1.自记载于不动产登记簿之日起,发生物权设立和变 动的效力 2.权利推定效力 3.善意保护的效力 （二）区分登记的效力与合同的效力 1.必须区分合同的效力与登记的效力 2.未办理物权登记的,不影响合同效力 3.除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立 生效
六、不动产登记机构的审查义务 （一）实质审查说 （二）形式审查说 1.查验申请人提交的必要材料 2.就有关登记事顶询问申请人 3.如实、及时登记有关事顶 4.法律、行政法规规定的其他职责 七、不动产登记的查询 有权查阅、 （一）有权查阅、复制登记资料的人是权利人和利害关系人 查询、 （二）查询、复制的对象是登记资料 登记机构有义务依法提供查阅、 （三）登记机构有义务依法提供查阅、复制登记资料的便利