悦达商业运营管理方案

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商业运营——招商职能 商业运营——招商职能 ——
招商职能
1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等； 2、项目开业后的补位招商； 3、商家的储备工作； 4、对入驻商家进行评估工作；
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商业运营——销售职能 商业运营——销售职能 ——
销售职能
1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所 处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率； 2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持 营业收入稳定提升； 3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整 经营业态和策略； 4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备 实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；
商业运营方案
谨呈悦达集团商业运营
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思路前奏
商业运营成为很多商业地产开发公司重要组成部分， 商业运营成为很多商业地产开发公司重要组成部分，商业地产从最初的开发 完成直接销售，到商业开发公司从事商业运营以期商业地产升值， 完成直接销售，到商业开发公司从事商业运营以期商业地产升值，为商业地 产公司持有运营盈利，或者为后期增值出售商业地产奠定基础。 产公司持有运营盈利，或者为后期增值出售商业地产奠定基础。
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国内成熟商业运营案例——银座商城 国内成熟商业运营案例——银座商城 ——
区域零售超市——银座超市，在山东省占 据据对优势，其运营管理在山东成功经验 已经被各个行业尊为典范，也成为我们战 略合作伙伴家乐福在区域市场中占据绝对 优势地位树立榜样
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国内成熟商业运营案例——红星美凯龙 国内成熟商业运营案例——红星美凯龙 ——
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商业运营——管理模式探讨 商业运营——管理模式探讨 ——
商业运营模式
统一经营主题
即统一项目的业态规划和商品布局。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。 即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费 调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态 控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台 即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养，营造舒适的购物休闲环境
市场策划 2 策划部 平面设计 后勤支持 人事管理 会计 出纳
待定
待定 待定 待定 待定 待定
3
办公室
4
财务部
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报告框架目录
商运起源发展
运营架构组成
商运职能解析
商业发展历史 商业运营战略规划 国内成熟运营案例 商业运营意义
商业运营介入划分 商运结构组成 各运营岗位职责
形象展示策略 服务体验策略 活动营销 推广策略
注：现代商业的成熟期涌现出的综合性购物中心、连锁超市其典型特点是统一的商业 战略规划和统一的商业运营，为商业后期复制项目迅速扩张提供了必要的条件。
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国内成熟商业运营案例——万达广场 国内成熟商业运营案例——万达广场 ——
综合商业开发运营商——万达商业广场， 以其商业订单式开发到后期综合运营成为 商业运营业内的典范，在国内商业营运中 占据重要地位，专业商业市场诠释着商业 地产的意义
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运营管理——商业卖场现场管理（ 运营管理——商业卖场现场管理（二） ——商业卖场现场管理 商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环 境和秩序。 (1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修， 应维持本商业项目的整体形象。 (2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 (3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 (4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、 不得乱贴乱挂； (5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏 商业卖场正常的经营秩序。
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商业运营职能划分
市场 招商
商业运营四大职能
销售 管理
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商业运营——市场职能 商业运营——市场职能 ——
市场职能
1、项目商家经营情况审核； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；
跟进控制阶段
管理工作质量的监控
主要工作内容
管理品质的评估及创新
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商业运营管理结论
完成上面各个阶段的组织框架应当如何配置？商业 运营组织结构安排如下解析：
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商业运营——组织架构 商业运营——组织架构 ——
商业运营组织架构
商业运营管理的组织架构主要分为策划部、运营部、运营 部、办公室等。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是 整个商业运营的核心。 商业运营组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快 速反应和相互配合。
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运营管理——商业项目形象管理（ 运营管理——商业项目形象管理（一） ——商业项目形象管理
商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商 业项目良好的形象和信誉。 (1)理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广 告宣传语等； (2)行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、 礼貌用语、行为规范等； (3)视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、 印刷品、办公用品等。
家具专业市场——红星美凯龙以其独特的 运营方式在国内一线城市的成熟运营经验 占据家具市场，赢得从品牌、运营等综合 收益
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商业运营经营战略规划
经营战略规划
长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集 团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经 营领域内努力探索成功的，可复制的模式;最终实现提升商业 地产价值，提高公司整体品牌形象。
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商业运营——组织结构图 商业运营——组织结构图 ——
人员组织结构图
负责人
策 划 部
运 营 部
办 公 室
财 务 部
策 划 组
平 面 组
招 商 组
客 服 组
会 计 组
出Biblioteka Baidu纳 组
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商业运营——人员配备及岗位 商业运营——人员配备及岗位 ——
人员配置和岗位描述
序号 部门 职务 招商主管 1 运营部 客服主管 待定 人数 待定 岗位职责 负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商， 负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物 业管理方案 负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务， 负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各 类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等 负责项目电子商务工 类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等;负责项目电子商务工 作的开展，网站的建设、管理和运营； 作的开展，网站的建设、管理和运营； 负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、 负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确 定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、 定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开 稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力； 发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研 项目促销工作的外联， 究;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会 项目促销工作的外联 商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、 员维护、项目广告位管理等等; 员维护、项目广告位管理等等 其中平面负责项目促销广告的设计、 系统的设计之行和维护 系统的设计之行和维护， 其中平面负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护，项目商业 形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工1名 负责POP书 形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工 名，负责 书 卖场包装陈列、美化等； 写，卖场包装陈列、美化等； 办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等； 办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等； 人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理； 人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理； 经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制； 经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制； 各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核； 各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核；
形象展示策略 服务体验策略 活动营销 推广策略
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国内商业历史发展
传统商业期 ～1995 现代商业起步期 1996～2002 现代商业发展期 2003～2009 现代商业成熟期 2010～
外资连锁商业/外埠 大型超市、专业店进 商业； 供销社 消费力的提升促进少 一步拓展市场； 地产集团大举进入综 本土国有商业； 数高档百货出现； 大型商业由传统百货 合性购物中心开始出 以百货为主； 消费观念的改变促使 向综合型商业过渡； 现； 商业规模总体较 专业商场、专卖店及 外资商业逐渐突破壁 商业壁垒逐步减弱， 小，档次较低； 超市大量出现； 垒进入商业市场； 商业发展更加透明、 销售类商业大量出现； 有序；
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报告框架目录
商运起源发展
运营架构组成
商运职能解析
商业发展历史 商业运营战略规划 国内成熟运营案例 商业运营意义
商业运营介入划分 商运结构组成 各运营岗位职责
形象展示策略 服务体验策略 活动营销 推广策略
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商业地产开发公司自持物业商业运营从如何入手？ 各个阶段的工作？商业运营框架构成是怎么样的？
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报告核心问题
本报告要解决的核心问题
商业运营发展及商业运营模式、发展意义。 商业运营发展及商业运营模式、发展意义。 商业运营介入时机、组成结构。 商业运营介入时机、组成结构。 商业运营各职能部门工作内容解析。 商业运营各职能部门工作内容解析。
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报告框架目录
商运起源发展
运营架构组成
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商业运营——工作内容 商业运营——工作内容 ——
从开发到运营阶段划分
商 运 工 作 三 个 阶 段
阶段 阶段 前期介入阶段
商业运营——前期介入阶段 商业运营——前期介入阶段 ——
前期介入阶段
业态规划和商业布局优化 商铺交验 经营管理咨询和答疑（销售促进）
主要工作内容
商业经营管理调查
（销售促进和项目提升）
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商业运营——管理职能 商业运营——管理职能 ——
运营管理职能
物业管理 运营管理
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商业运营——物业管理 商业运营——物业管理 ——
物业管理
安全保卫：维护顾客的安全，维护经 营者的经营活动及财产安全，维护商 场的设施设备安全，防盗、防火、防 害，确保商业卖场的安全有序运行。 环境卫生：由专人对商业卖场进行清 洁卫生和绿化管理，确保干净整洁、 舒适明亮的购物环境。 物业维护：由专业人员对设施设备进 行管理，养护和维修，保证其良好正 常和低成本运行。
后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度 人员组织控制等各项事宜
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商业运营——正常管理阶段 商业运营——正常管理阶段 ——
正常管理阶段
项目区域市场的分析、评估
项目区域市场的商家管理、调整
主要工作内容
项目区域市场的升级管理
项目区域市场的日常管理
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商业运营——跟进控制阶段 商业运营——跟进控制阶段 ——
商运职能解析
商业发展历史 商业运营战略规划 国内成熟运营案例 商业运营意义
商业运营介入划分 商运结构组成 各运营岗位职责
形象展示策略 服务体验策略 活动营销 推广策略
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报告框架目录
商运起源发展
运营架构组成
商运职能解析
商业发展历史 商业运营战略规划 国内成熟运营案例 商业运营意义
商业运营介入划分 商运结构组成 各运营岗位职责
统一服务管理
统一招商管理
统一营销管理
统一物业管理
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商业运营必然性
商业地产竞争加剧，国内各大商 业地产公司开展各式各样策略以其 赢得更多竞争筹码，而此时一条通 往商业地产王冠的道路——商业运 营，映入我们的眼帘，商业运营真 的有如此的魔力吗？
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商业运营管理意义
商业运营管理意义 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会