城市更新项目操作流程

商定拆迁补偿标准阶段 • 在深圳市采用赔偿面积 的方式比较普遍，一般的 拆赔比为1:0.8左右，成 熟旺区更高 • 村民一般要求拆一赔一
谈判及签订补偿协议阶段 • 此阶段利益纠葛复杂， 谈判难度较大，开发商需 重视与村委建立良好的合 作关系，借此减少过程中 产生的矛盾，可能涉及部 分公关成本，如喝茶费
其他值得注意的问题 •开发成本高：包括拆除费、安置费、搬迁费、拆迁管理费、 测绘费、评估费、拆除费等 •工程进度缓慢：历史遗留问题、观念问题、程序繁琐等均 会影响工程进度 • 法律难题：基于对《物权法》的理解不一致，需有相关 法律作为制定决策和方法的基础
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工改工类城市更新流程
非农指标的使用说明：非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴
纳地价，且不可跨行政区置换
区域 相关规定及内容
《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若 干规定》:居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2）， 深圳 按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5 ），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告 基准地价的100%缴纳地价
<签署项目合作协 议> 召开股东代表大会 表决更新意愿 签署合作协议
<城市更新单元 立项> 街道办审议 更新办审议
<产业规划报批> 街道办审批 经促局审批
<专项规划报批> 规土局审议 区更新办审议 规土委审议 建环委审议
<确认实施主体> 完成拆迁分期物业、 土地收购 区更新办审批
流 程
签署私人物业 更新意愿委托书
规土局审议
规土委审议 市常委会批准 纳入年度更新计划
经信委审批
规土委审议 市常委会批准 纳入年度更新计划 1、符合区域产业规划 定位 2、符合市区产业规划 定位 3、产业规划与产业落 地相结合
前 置 条 件
1、项目更新定位 2、初步拆迁赔偿 标准
1、更新意愿达到2/3 2、更新单元内合法用 地占比达70% 3、产业规划定位符合 市区规划发展 4、更新单元范围合理
签订框架协议
物业查丈
商定拆迁补偿标准
谈判及签订拆迁补偿协议
收房
城市更新项目操作流程
实施主体操作流程中的注意事项：
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编制专项规划阶段 • 容积率、物业配比等技 术指标，直接涉及到开发 商利益和政府利益，易引 发赔付和规划问题，需加 以重视
物业查丈、确权阶段 • 困扰城市更新项目进展的首先是产权困境，大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特 殊性的矛盾，易令项目开发陷入两难境地 • 需以更细致、深入的调查研究为基础，对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、 附属物等做详细登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手 续、房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门三方确认备案，方可作为拆迁赔偿依 据
龙岗某开发商，购买14万平 米指标，2000-2500元/㎡ 宝安某开发商，购买5万平米 指标，1500元/㎡
宝安
在本社区内划定，按照“已建调已建、未建调已建、未建调未建”的原则进行 调整置换
非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，不可跨行政区交易
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非农指标交易说明
>空地申请进入市场交易 的，按照规定缴纳地价 >非农指标仅可在同区等 价置换
龙岗
《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》，第五条：非 农建设用地指标折算实行等价置换的原则，市、区政府另有规定的除外 《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》，土地置换原则上仅限
>非农指标无基准价格， 需双方协商处理
城市更新项目操作流程
实施主体操作流程：
收集地块信息 编制可研报告 报政府立项 确定改造单元主体 确权（包括土地房屋权属、性质） 土地及房屋确权 编制专项规划 专项规划报区、市审批 申请拆除项目重建区域内的建筑物 报用地方案图及办理用地规划许可证 注销被拆迁物业产权证 签订土地出让合同
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1、规划深度按照法定图 则深度研究 2、拆除重建区内容与深 度（土地利用与地块控 制、城市设计、配套设 施、道路交通、市政工 程）
1、完成拆迁物业、土地 收购 2、完成租户清退 3、完成物业拆除
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