城市房地产管理法PPT课件
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（三）城市房地产管理法的基本原则
1． 土地公有原则 2． 土地有偿使用原则（国家依法实行国有土地有偿、
有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨 国有土地使用权的除外。） 3． 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 4． 房地产综合开发原则 5． 城镇住房商品化原则 6，宏观调控与市场调节相结合的原则（国家根据社会、 经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民 的居住条件。）
在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称国家所
有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权和农民集体
土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土
地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土地所有权的转变外，
国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体土地可依法确
房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房
屋占用范围内的土地使用权。
在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使 用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时， “地随房走”。此即房、地一并转移的原则。
房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当 土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋 单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房 屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权， 或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。
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我国房地产业发展中存在的主要问题：
（1）在房地产交易方面，房地产市场供需渠道 不畅，有效需求不足
（2）在房地产金融方面，融资渠道不畅，假按 揭、重复抵押现象严重
（3）在房地产开发方面，土地浪费惊人，开发 项目结构不合理，高档楼盘积压严重
（4）在房地产管理方面，政府多头管理，人人 有权、人人无责，监管力度不够
定给单位或者个人使用。
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房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个
人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖
房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转
移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。
4．国家适度干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、
集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让
或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市
（5）在房地产消费方面，居民“存十用一”的 消费观念有待转变
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二、城市房地产管理法
（一）城市房地产管理法的概念
是调整城市房地产关系的法律规范的总称。１９ ９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委 员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地 产管理法》。具体包括：
1．土地、房屋财产关系 土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使
第一节 城市房地产管理法概述
一、房地产、房地产市场及房地产业
（一）房地产
房地产是土地、房屋财产的总称。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
房产是指土地上的建筑物及构筑物等永久性建筑。地产是指与房屋相关的全 民所有及部分集体所有土地以及地下基础设施。 房产与地产有时可分，有时 不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地 产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两 种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。
场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。
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（三）房地产业
百度文库
狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两
大类：
一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有 土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产 转让、房地产抵押和房屋租赁。
另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有 土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其 他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓 励吸收外商投资进行土地成片开发。
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（二）房地产市场
我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押
和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 房地产市场
具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但
作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。
1．综合功能。房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可
以用作生产要素，因而形成综合功能。
2．多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及
出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市
场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押
和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。
3．法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，
广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、
管理、保护的各种业务活动。
房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产
业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部
分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展
的支柱产业之一。”
4．城市房地产规划关系
城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督， 这些都属于政府管理、监督行为。
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（二）城市房地产管理法的体系 1，房地产开发用地（土地使用权出让、土地
使用权划拨） 2，房地产开发 3，房地产交易（房地产转让、房地产抵押、 房屋租赁、中介服务机构） 4，房地产权属登记管理
用权，都属于财产。 7
2．土地利用和管理关系
土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利 用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用， 国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有 些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行 为与政府行为的结合。
3．城市房地产开发经营关系
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内 国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地 产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（三）城市房地产管理法的基本原则
1． 土地公有原则 2． 土地有偿使用原则（国家依法实行国有土地有偿、
有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨 国有土地使用权的除外。） 3． 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 4． 房地产综合开发原则 5． 城镇住房商品化原则 6，宏观调控与市场调节相结合的原则（国家根据社会、 经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民 的居住条件。）
在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称国家所
有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权和农民集体
土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土
地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土地所有权的转变外，
国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体土地可依法确
房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房
屋占用范围内的土地使用权。
在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使 用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时， “地随房走”。此即房、地一并转移的原则。
房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当 土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋 单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房 屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权， 或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。
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我国房地产业发展中存在的主要问题：
（1）在房地产交易方面，房地产市场供需渠道 不畅，有效需求不足
（2）在房地产金融方面，融资渠道不畅，假按 揭、重复抵押现象严重
（3）在房地产开发方面，土地浪费惊人，开发 项目结构不合理，高档楼盘积压严重
（4）在房地产管理方面，政府多头管理，人人 有权、人人无责，监管力度不够
定给单位或者个人使用。
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整体概况
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房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个
人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖
房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转
移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。
4．国家适度干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、
集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让
或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市
（5）在房地产消费方面，居民“存十用一”的 消费观念有待转变
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二、城市房地产管理法
（一）城市房地产管理法的概念
是调整城市房地产关系的法律规范的总称。１９ ９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委 员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地 产管理法》。具体包括：
1．土地、房屋财产关系 土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使
第一节 城市房地产管理法概述
一、房地产、房地产市场及房地产业
（一）房地产
房地产是土地、房屋财产的总称。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
房产是指土地上的建筑物及构筑物等永久性建筑。地产是指与房屋相关的全 民所有及部分集体所有土地以及地下基础设施。 房产与地产有时可分，有时 不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地 产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两 种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。
场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。
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（三）房地产业
百度文库
狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两
大类：
一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有 土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产 转让、房地产抵押和房屋租赁。
另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有 土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其 他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓 励吸收外商投资进行土地成片开发。
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（二）房地产市场
我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押
和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 房地产市场
具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但
作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。
1．综合功能。房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可
以用作生产要素，因而形成综合功能。
2．多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及
出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市
场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押
和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。
3．法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，
广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、
管理、保护的各种业务活动。
房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产
业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部
分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展
的支柱产业之一。”
4．城市房地产规划关系
城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督， 这些都属于政府管理、监督行为。
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（二）城市房地产管理法的体系 1，房地产开发用地（土地使用权出让、土地
使用权划拨） 2，房地产开发 3，房地产交易（房地产转让、房地产抵押、 房屋租赁、中介服务机构） 4，房地产权属登记管理
用权，都属于财产。 7
2．土地利用和管理关系
土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利 用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用， 国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有 些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行 为与政府行为的结合。
3．城市房地产开发经营关系
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内 国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地 产开发项目或者销售、出租商品房的行为。