集体土地征收、房屋拆迁法律法规简介培训

集体土地征收部分

一、集体土地征收、房屋拆迁的一般程序

（一）集体土地征收的一般程序

1、批准权限

（1）农用地转为建设用地

--- 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

--- 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地

的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

--- 其他，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

--- 《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2008修正）:

◆县人民政府1公顷以下；

◆地级市人民政府 5公顷以下；

◆广州、深圳市人民政府20公顷以下。

（2）土地征收

--- 征收下列土地的，由国务院批准：

◆基本农田；

◆基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

◆其他土地超过七十公顷的。

--- 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

★云南楚雄自治州“德钢”项目

2、征收主体

--- 《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）:

◆第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准

后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。--- 《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》(国土资发［1999］480号):

◆一、各地必须依照《土地管理法》确立的征用土地

制度，实行由县级以上地方人民政府统一征地。各级

土地行政主管部门根据职责及法定的征地批准权限

和程序，代表政府负责组织征地的审查报批和具体实

施工作，其他任何单位和个人均无权审查报批和组织

实施征用土地。

3、征收程序

(1) 用地预审

--- 建设用地单位应在项目可行性研究阶段（需审批的建设项目）或申请核准、备案前（需核准、备案的建设项目），向国土管理部门提出用地预审申请；

--- 国土资源部门对建设用地的预审意见，是项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时的必备

文件。没有预审意见或预审未通过的，有关政府主管部门不得核准或批准建设项目，也不得批准农用地专用、土地征收及办理供地等手续。

(2) 用地规划许可

--- 用地预审通过后，建设单位应向城市规划行政主管部门申请定点，由规划部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

(3)用地申请

--- 建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。

(4) 发布征地公告

--- 被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起１０个工作日内进行征收土地公告。

(5) 办理征地补偿登记

--- 被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

(6)拟订征地补偿安置方案

--- 市、县人民政府土地行政主管部门应当会同各有关单位在征收土地公告之日起４５日内拟订征地补偿安置方

案，并在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告；

--- 听证（广东省国土资源厅要求，严格执行国土资源听证规定，就征地补偿安置标准与被征地农户充分协商。被征地农村集体经济组织放弃听证的，要出具经过村民代表或村民会议2/3以上同意放弃听证的证明）。

(7)确定征地补偿安置方案

--- 征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后，由县级以上人民政府土地行政主管部门组织实施，并报省人民政府土地行政主管部门备案。对补偿、安置标准有争议的，由县级以上人民政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。

(8)实施征地补偿安置方案和交付土地

--- 征用土地补偿安置费用应当在征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付给被征地的单位和个人，被征地的单位和个人应当按规定的期限交付土地。

★根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

4、土地确权及争议解决

--- 农民集体所有的土地所有权及使用权，由县级人民政府登记造册，核发证书；

---《建设用地审查报批管理办法》(2010年)

◆第十四条征收土地方案符合下列条件的，土地行

政主管部门方可报人民政府批准：

（一）被征收土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的。

---《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资源部、财政部、农业部 2011年5月6日）:

◆凡是到2012年底未按时完成农村集体土地所有权登

记发证工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。

--- 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

--- 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。（二）集体土地房屋拆迁的一般程序

★法律层面未规范集体土地房屋拆迁的程序。

1、集体土地房屋拆迁的前提：集体土地所有权是否征收? （1）集体土地房屋拆迁涉及的两个标的物所有权的变化

--- 房屋所有权的变化即私人所有房屋的征收；

--- 集体土地所有权转变为国有土地所有权即农村集体土地的征收。

（2）各地模式

--- 土地征收为房屋征收的前提, 集体土地房屋拆迁不涉及征收土地的补偿；

--- 土地征收与房屋征收同步完成，对集体土地房屋拆迁补偿的同时对被征收土地亦予以补偿；

--- 只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收（沈阳、昆明、北京、广州等地）。

2、集体土地房屋拆迁许可

--- 少部分城市如北京、杭州、宁波等地，地方立法明确规