广州火车站专业市场调查及三旧改造建议
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项目
占地面积 建筑面积 容积率 车位 地址 经营商
内容
约6千平米 约4万平米 7 地下二层，数量不详 广州市环市西路139号 广东汇美发展有限公司 负一楼~三楼：女装 四楼~五楼：男装 六楼：餐饮府 七楼及以上：写字楼
31565720 12.92%
-16.50
坐标轴标题
批发零售业 出口总值 同比增长 增长幅度
数据来源于广州市统计局
二、广州市商业地产：全市商业供应充足，市场期望值较高
全市优质商铺平均空置率较上季度 轻微下降0.5%至12.4%。城市核心
广州2013年1月至2014年3月商业供求分析
300000 250000 29309 200000 150000 100000 21521 21419 20340 28595 25146 30716 30410 27739 27626 249838 34481 29258 26044 152959 24346 40000
商圈如天河、越秀等多个项目空置
率保持在较低水平。 2013年是广州 优质商铺有史以来供应量最大的一 年，预计全年有近40万平方米新增 优质商场竣工，约为2012年的3倍。 广州市区2014年一季度的成交均价 在春节后大幅回升，市场信心回 涨，供应成交量双双上涨。
35000
30000 29708 25000 20000
一、广州市宏观经济：外贸出口有所回升，出口结构不断优化，短期内广州对外出口下行 压力较小
全市加快转变外经贸发展方式，启动跨境贸易电子商务，扩展国际营销网络，外贸结构进一步优 化，货物贸易和利用外资稳步增长。2013年，全市完成商品进出口总值1188.88亿美元，同比增长 1.5%，增速比上年提高0.6个百分点，扭转1-3季度下降0.8%的负增长局面；其中出口总值628.06亿美
广州市2013年出口总值增长分析
70.00 60.00 50.00 66.25 60.48 55.34 28.50 51.35 53.37 50.97 51.21 51.33 52.83 35.00 30.00 25.00 46.33 20.00 15.20 36.80 15.00 13.20 10.00 7.70 5.00 3.30 0.80 0.60 0.00 -4.40 -4.80 -5.00 -7.10 -10.00 -15.00 -20.00 60000000 50000000 40000000 30000000 20000000 10000000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 16171817 18921556 17.00% 20.72% 22.38%
项目 位置 步云 天地 汇美 国际 白马 市场 越秀财 富天地
三、典型案例：案例简介
1、越秀财富天地广场 广州财富天地广场总建筑面积26万平方米，交通便利、配套齐全，集展贸办公、产品发布、信息发布于 一体的超大型鞋业皮具主题商城，并提供先进的物流配送、金融服务、餐饮娱乐等配套服务，五体一位，全
方位升级传统专业市场，开业一年出租率达到90%。
三、典型案例：越秀财富天地为新开设的鞋类批发、零售市场，目前商业氛围较弱
项目
占地面积 建筑面积 容积率 车位 地址 开发商
内容
约7万平米 约26万平米 3.7 2600个 广州市西湾路 广州市越秀房地产开发 有限公司 负一楼为鞋材批发。1~5 楼为鞋业的零售与批发， 部分兼容办公，5楼有部 分餐饮业
广州市越秀区荔湾区2010年~2014年一季度写字楼供求分析
100000 90000 80000 70000 60000 38496 50000 40000 30000 20000 10000 0 23621 18518 17748 13088 13864 13597 16429 31963 34253 24161 23700 13970 11231 12864 10465 8886 20358 20476 20735 23710 26823 16709 10000 0 25652 34576 24495 20000 48156 42758 50000 40000 60319 70000 60000
广州市2005年~2012年批发零售业增长分析
51685711 23.03% 45444614 38835933 17.02% 0.15 13.73% 0.1 0.05 0 0.25 0.2
亿美元
40.00 30.00 20.00 10.00 0.00
30.73
11.00
27953721
22841850
第二部分：周边市场及定位
• 1、广州市宏观经济
•
• •
2、广州市商业地产
3、典型案例分析 4、案例总结
一、广州市宏观经济：2014年年初工业生产平稳发展，投资小幅加快
一、工业生产平稳
2014年1-2月，全市完成规模以上工业总产值2229.54亿元，同比增长5.4%，增速比上年同期小幅回落0.1个百分点。全市规模以上三大支柱产业工 业总产值为1094.25亿元，增长8.9%（上年同期为下降5.1%）。受产能恢复及上年同期基数较低影响，汽车制造业较快增长，完成工业总产值
107059 15000 90061 89686 76787 72992 72007 10000 56842 56469 55578 52382 48212 43648 43308 38463 39589 38314 35989 34174 50000 33002 30984 32908 30981 25115 24920 24766 5000 23310 20461 18154 0 0
B区休息中厅
中央广场
D区2楼楼梯口
广场西门
A区4楼的写字间
A区入口处一楼商铺
A区入口处电梯间
C区3楼导览图
三、典型案例：越秀财富天地
售价/租 金
财 富 公 馆 1
1、一楼商铺均价约为7~8 万元/平米 2、二楼商铺售价约为5~7 万/平米 3、商铺租金约为500元/平 米（按建筑面积）
15元/㎡ -财富公馆暂时还未有商铺 出租。
元，增长6.6%，增速比上年提升2.3个百分点；进口总值560.82亿美元，下降3.7%，降幅比上年扩大
1.3个百分点。在出口总值中，一般贸易出口增长较快、占比提高，外贸结构进一步优化。一般贸易 出口增速为12.3%，占全市出口总值的46.5%，比重比上年提高2.3个百分点。外商投资保持增长，外 商直接投资实际使用金额48.04亿元，增长5.0%。
492.49亿元，增长22.3%（上年同期为下降19.3%）；石油化工制造业完成工业总产值338.75亿元，增长3.7%，增速比上年同期提升1.8个百分点；
电子产品制造业完成工业总产值263.01亿元，同比下降4.7%（上年同期为增长11.5%）。民营企业和小微型企业呈个位数增长，分别完成工业总 产值457.33亿元和612.82亿元，增速分别为7.5%和6.2%；大中型企业提速，完成工业总产值1616.72亿元，增长5.1%，增速比上年同期（-0.8%）提 升5.9个百分点。产销衔接良好，规模以上工业产品销售率为98.91%，同比提高1.4个百分点。
30898
30000 29407
23179
12157 10080
供应面积（越秀）
成交面积（越秀）
供应面积（荔湾）
成交面积（荔湾）
成交均价（越秀）
成交均价（荔湾）
数据来源于阳光家缘
三、典型案例：案例选取
选取原则： 汇美国际与步云天地的区 位与体量基本相当，且两 项目现经营状况较好。 白马服装批发市场作为区 域内的老牌标杆性市场其 经营模式可参考。 越秀财富天地为实力地产 企业越秀地产打造的高端 市场，项目也较新，其设 计理念与经营模式也具有 较高的借鉴意义。
18000 16000 14000 12000 10000 8215.82 5115.75 6068.41 7050.78 7112.76 13.00% 14.70%
广州市2005年-2013年GDP及其增速
14.50% 12.30% 13.00% 11.50% 10604.48 12303 11.20% 13500 15420.14
16.00% 14.00%
12.00% 11.60% 10.50% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
8000
6000 4000 2000 0 2005
2006
2007
2008 2009 GDP（亿元）
2010 GDP增速
2011
2012
2013
数据来源于广州市统计局
二、投资小幅加快
2014年1-2月，全市完成固定资产投资362.28亿元，同比增长10.0%，增速比上年同期加快1.7个百分点。民间投资增速加快，全市完成民间投资 134.57亿元，增长40.9%，增速比上年同期加快20.5个百分点。房地产开发投资、国有投资增速回落，全市完成房地产开发投资206.39亿元，增长 24.1%；国有投资110.87亿元，增长20.6%；增速分别比上年同期放缓7.7个和7.3个百分点。中央省属投资下降，全市完成中央属投资43.78亿元， 同比下降19.8%。
财富天地
物业管理 费 出租率 其他
2
864 万 50㎡
1
3 2 3
105 3万 63㎡
1150 万 170㎡
1022 万 170㎡
997万
170㎡
三、典型案例：步云天地位于项目西侧200米
项目
占地面积 建筑面积 容积率 车位 地址 经营商
内容
约1.7万平米 约10万平米 5.9 200个 广州市站西路26号 众兴物业公司 负一层为万国童鞋世界， 1层至3层为大型鞋业专业 市场，4-10层为国际级的 鞋品展示、高级商贸写 字楼层。
财富 天地
800m
主力业态
地块 位置
三、典型案例：越秀财富天地
业态分布 财富 公馆 财富天地
租金
物业管理费 出租率
一楼B区约500元/平米（按建筑面积出租，实用率约 为40%~50%）
35元/㎡，含中央空调使用费 90% 1、新租户可免租金一年。 2、每户新租户免费使用一个车位一年
其他
三、典型案例：越秀财富天地
步 云 天 地
地块 位置 2wk.baidu.com0m
主力业态
三、典型案例：步云天地主要为做鞋类批发业务为主，人流量较零售府少
一线位置的档口租金约为1 万元/平米/月。
四楼及以上的多为各商家的 办公及展示场所，现已满 租。
一楼入口电梯 一楼平层图
负一楼档口
五楼写字楼
负一楼中厅咖啡吧
三、典型案例：汇美国际位于项目东侧100米
供应面积
成交面积
成交均价
该价格包含商业性质公寓 数据来源于阳光家缘
二、广州市商业地产：国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市 场整体需求保持平稳
纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持 平稳。 2013年下半年市场氛围好转，第四季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方 米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。
2、步云天地 商厦地面楼高10层，地下两层，负2层为地下停车场，可容纳两百多个车位，负一层为万国童鞋世界，1
层至3层为大型鞋业专业市场，4-10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼层，目前为满租。
3、汇美国际服装城 广州汇美国际服装城于2008年8月开业间，总共有地下一层和地上五层，三层以下是女装为主，从三层 起是男装为主，六楼起是一些餐饮府、八、九、十层为南北两塔写字楼。商铺约1119间，全场满租经营。 4、广州白马商贸大厦 现有建筑面积60000平方米，共10层，4层商场、5层写字楼、1层地下停车场。商场附设时装表演广场、 银行、商务中心、托运站、停车场、快餐等配套服务设施 ，目前为满租。
一、广州市宏观经济：广州市地方经济运行总体保持良好态势，2013年度同比增长11.6%
2005年至2012年，广州市地方生产总值稳步上升，年均涨幅为12.58%，人均可支配收入由2005 年的18287元上涨到2012年的38108元。 2013年，全市实现地区生产总值（GDP）15420.14亿元，比上年增长11.6%，增速较上年提高1.1 个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89亿元， 分别增长2.7%、9.2%和13.3%。
占地面积 建筑面积 容积率 车位 地址 经营商
内容
约6千平米 约4万平米 7 地下二层，数量不详 广州市环市西路139号 广东汇美发展有限公司 负一楼~三楼：女装 四楼~五楼：男装 六楼：餐饮府 七楼及以上：写字楼
31565720 12.92%
-16.50
坐标轴标题
批发零售业 出口总值 同比增长 增长幅度
数据来源于广州市统计局
二、广州市商业地产：全市商业供应充足，市场期望值较高
全市优质商铺平均空置率较上季度 轻微下降0.5%至12.4%。城市核心
广州2013年1月至2014年3月商业供求分析
300000 250000 29309 200000 150000 100000 21521 21419 20340 28595 25146 30716 30410 27739 27626 249838 34481 29258 26044 152959 24346 40000
商圈如天河、越秀等多个项目空置
率保持在较低水平。 2013年是广州 优质商铺有史以来供应量最大的一 年，预计全年有近40万平方米新增 优质商场竣工，约为2012年的3倍。 广州市区2014年一季度的成交均价 在春节后大幅回升，市场信心回 涨，供应成交量双双上涨。
35000
30000 29708 25000 20000
一、广州市宏观经济：外贸出口有所回升，出口结构不断优化，短期内广州对外出口下行 压力较小
全市加快转变外经贸发展方式，启动跨境贸易电子商务，扩展国际营销网络，外贸结构进一步优 化，货物贸易和利用外资稳步增长。2013年，全市完成商品进出口总值1188.88亿美元，同比增长 1.5%，增速比上年提高0.6个百分点，扭转1-3季度下降0.8%的负增长局面；其中出口总值628.06亿美
广州市2013年出口总值增长分析
70.00 60.00 50.00 66.25 60.48 55.34 28.50 51.35 53.37 50.97 51.21 51.33 52.83 35.00 30.00 25.00 46.33 20.00 15.20 36.80 15.00 13.20 10.00 7.70 5.00 3.30 0.80 0.60 0.00 -4.40 -4.80 -5.00 -7.10 -10.00 -15.00 -20.00 60000000 50000000 40000000 30000000 20000000 10000000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 16171817 18921556 17.00% 20.72% 22.38%
项目 位置 步云 天地 汇美 国际 白马 市场 越秀财 富天地
三、典型案例：案例简介
1、越秀财富天地广场 广州财富天地广场总建筑面积26万平方米，交通便利、配套齐全，集展贸办公、产品发布、信息发布于 一体的超大型鞋业皮具主题商城，并提供先进的物流配送、金融服务、餐饮娱乐等配套服务，五体一位，全
方位升级传统专业市场，开业一年出租率达到90%。
三、典型案例：越秀财富天地为新开设的鞋类批发、零售市场，目前商业氛围较弱
项目
占地面积 建筑面积 容积率 车位 地址 开发商
内容
约7万平米 约26万平米 3.7 2600个 广州市西湾路 广州市越秀房地产开发 有限公司 负一楼为鞋材批发。1~5 楼为鞋业的零售与批发， 部分兼容办公，5楼有部 分餐饮业
广州市越秀区荔湾区2010年~2014年一季度写字楼供求分析
100000 90000 80000 70000 60000 38496 50000 40000 30000 20000 10000 0 23621 18518 17748 13088 13864 13597 16429 31963 34253 24161 23700 13970 11231 12864 10465 8886 20358 20476 20735 23710 26823 16709 10000 0 25652 34576 24495 20000 48156 42758 50000 40000 60319 70000 60000
广州市2005年~2012年批发零售业增长分析
51685711 23.03% 45444614 38835933 17.02% 0.15 13.73% 0.1 0.05 0 0.25 0.2
亿美元
40.00 30.00 20.00 10.00 0.00
30.73
11.00
27953721
22841850
第二部分：周边市场及定位
• 1、广州市宏观经济
•
• •
2、广州市商业地产
3、典型案例分析 4、案例总结
一、广州市宏观经济：2014年年初工业生产平稳发展，投资小幅加快
一、工业生产平稳
2014年1-2月，全市完成规模以上工业总产值2229.54亿元，同比增长5.4%，增速比上年同期小幅回落0.1个百分点。全市规模以上三大支柱产业工 业总产值为1094.25亿元，增长8.9%（上年同期为下降5.1%）。受产能恢复及上年同期基数较低影响，汽车制造业较快增长，完成工业总产值
107059 15000 90061 89686 76787 72992 72007 10000 56842 56469 55578 52382 48212 43648 43308 38463 39589 38314 35989 34174 50000 33002 30984 32908 30981 25115 24920 24766 5000 23310 20461 18154 0 0
B区休息中厅
中央广场
D区2楼楼梯口
广场西门
A区4楼的写字间
A区入口处一楼商铺
A区入口处电梯间
C区3楼导览图
三、典型案例：越秀财富天地
售价/租 金
财 富 公 馆 1
1、一楼商铺均价约为7~8 万元/平米 2、二楼商铺售价约为5~7 万/平米 3、商铺租金约为500元/平 米（按建筑面积）
15元/㎡ -财富公馆暂时还未有商铺 出租。
元，增长6.6%，增速比上年提升2.3个百分点；进口总值560.82亿美元，下降3.7%，降幅比上年扩大
1.3个百分点。在出口总值中，一般贸易出口增长较快、占比提高，外贸结构进一步优化。一般贸易 出口增速为12.3%，占全市出口总值的46.5%，比重比上年提高2.3个百分点。外商投资保持增长，外 商直接投资实际使用金额48.04亿元，增长5.0%。
492.49亿元，增长22.3%（上年同期为下降19.3%）；石油化工制造业完成工业总产值338.75亿元，增长3.7%，增速比上年同期提升1.8个百分点；
电子产品制造业完成工业总产值263.01亿元，同比下降4.7%（上年同期为增长11.5%）。民营企业和小微型企业呈个位数增长，分别完成工业总 产值457.33亿元和612.82亿元，增速分别为7.5%和6.2%；大中型企业提速，完成工业总产值1616.72亿元，增长5.1%，增速比上年同期（-0.8%）提 升5.9个百分点。产销衔接良好，规模以上工业产品销售率为98.91%，同比提高1.4个百分点。
30898
30000 29407
23179
12157 10080
供应面积（越秀）
成交面积（越秀）
供应面积（荔湾）
成交面积（荔湾）
成交均价（越秀）
成交均价（荔湾）
数据来源于阳光家缘
三、典型案例：案例选取
选取原则： 汇美国际与步云天地的区 位与体量基本相当，且两 项目现经营状况较好。 白马服装批发市场作为区 域内的老牌标杆性市场其 经营模式可参考。 越秀财富天地为实力地产 企业越秀地产打造的高端 市场，项目也较新，其设 计理念与经营模式也具有 较高的借鉴意义。
18000 16000 14000 12000 10000 8215.82 5115.75 6068.41 7050.78 7112.76 13.00% 14.70%
广州市2005年-2013年GDP及其增速
14.50% 12.30% 13.00% 11.50% 10604.48 12303 11.20% 13500 15420.14
16.00% 14.00%
12.00% 11.60% 10.50% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
8000
6000 4000 2000 0 2005
2006
2007
2008 2009 GDP（亿元）
2010 GDP增速
2011
2012
2013
数据来源于广州市统计局
二、投资小幅加快
2014年1-2月，全市完成固定资产投资362.28亿元，同比增长10.0%，增速比上年同期加快1.7个百分点。民间投资增速加快，全市完成民间投资 134.57亿元，增长40.9%，增速比上年同期加快20.5个百分点。房地产开发投资、国有投资增速回落，全市完成房地产开发投资206.39亿元，增长 24.1%；国有投资110.87亿元，增长20.6%；增速分别比上年同期放缓7.7个和7.3个百分点。中央省属投资下降，全市完成中央属投资43.78亿元， 同比下降19.8%。
财富天地
物业管理 费 出租率 其他
2
864 万 50㎡
1
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105 3万 63㎡
1150 万 170㎡
1022 万 170㎡
997万
170㎡
三、典型案例：步云天地位于项目西侧200米
项目
占地面积 建筑面积 容积率 车位 地址 经营商
内容
约1.7万平米 约10万平米 5.9 200个 广州市站西路26号 众兴物业公司 负一层为万国童鞋世界， 1层至3层为大型鞋业专业 市场，4-10层为国际级的 鞋品展示、高级商贸写 字楼层。
财富 天地
800m
主力业态
地块 位置
三、典型案例：越秀财富天地
业态分布 财富 公馆 财富天地
租金
物业管理费 出租率
一楼B区约500元/平米（按建筑面积出租，实用率约 为40%~50%）
35元/㎡，含中央空调使用费 90% 1、新租户可免租金一年。 2、每户新租户免费使用一个车位一年
其他
三、典型案例：越秀财富天地
步 云 天 地
地块 位置 2wk.baidu.com0m
主力业态
三、典型案例：步云天地主要为做鞋类批发业务为主，人流量较零售府少
一线位置的档口租金约为1 万元/平米/月。
四楼及以上的多为各商家的 办公及展示场所，现已满 租。
一楼入口电梯 一楼平层图
负一楼档口
五楼写字楼
负一楼中厅咖啡吧
三、典型案例：汇美国际位于项目东侧100米
供应面积
成交面积
成交均价
该价格包含商业性质公寓 数据来源于阳光家缘
二、广州市商业地产：国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市 场整体需求保持平稳
纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持 平稳。 2013年下半年市场氛围好转，第四季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方 米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。
2、步云天地 商厦地面楼高10层，地下两层，负2层为地下停车场，可容纳两百多个车位，负一层为万国童鞋世界，1
层至3层为大型鞋业专业市场，4-10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼层，目前为满租。
3、汇美国际服装城 广州汇美国际服装城于2008年8月开业间，总共有地下一层和地上五层，三层以下是女装为主，从三层 起是男装为主，六楼起是一些餐饮府、八、九、十层为南北两塔写字楼。商铺约1119间，全场满租经营。 4、广州白马商贸大厦 现有建筑面积60000平方米，共10层，4层商场、5层写字楼、1层地下停车场。商场附设时装表演广场、 银行、商务中心、托运站、停车场、快餐等配套服务设施 ，目前为满租。
一、广州市宏观经济：广州市地方经济运行总体保持良好态势，2013年度同比增长11.6%
2005年至2012年，广州市地方生产总值稳步上升，年均涨幅为12.58%，人均可支配收入由2005 年的18287元上涨到2012年的38108元。 2013年，全市实现地区生产总值（GDP）15420.14亿元，比上年增长11.6%，增速较上年提高1.1 个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89亿元， 分别增长2.7%、9.2%和13.3%。