房地产财务可行性分析(ppt 44页)
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n
NPV(Ct ICtO )1(ie)t t0
式中，NPV：净现值 CIt ：第t年的现金流入量 COt ：第t年的现金流出量 n：方案的寿命期 ic ：基准收益率
1、财务净现值（FNPV）
净现值的经济含义是反映项目在寿命期的获利能力。 有三种可能的情况：
（1）NPV＞0，这表明项目的收益率不仅可以达到基 准收益率的水平，而且还能进一步得到超额的现值收益， 项目可行；
解：由题意列出动态投资回收期计算表，见表3-10。 表2 投资回收期计算表 单位：万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
净现金流 -1000 量
折现因子 1.000
净现值 -1000
累计净现 值
-1000
500
0.9901
454.6
-545.4
400
0.9803
330.6
-214.8
200
0.9706
150.3 -64.5
（2）NPV=0，表明项目的投资收益率正好与基准收 益率持平，项目可行；
（3）NPV＜0，表明项目的投资收益率达不到基准收 益率的水平，难以达到期望水平，项目不可行。
【案例1】：某厂拟投资一项目，该项目各年的现金流 量如表所示，若期望收益率为10%，试用净现值指标 判断该项目经济上是否可行？
1、财务净现值（FNPV）
房地产财务可行性分析 (ppt 44页)
一、 效益和费用识别
1、开发项目总投资
包括
开发建设投资和经营资金。 2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设资金。
3、经营成本：
包括
土地转让成本、商品房销售成本、 配套设施销售成本、出租经营成本。
4、期间费用：经营费用、管理费用、财务费用
一、 效益和费用识别
由于两端的净现金流量比较集中于第4年，可将第4 年作为恰当的时点，有： P=200 F(4)=40+50+40+50+60+70=310 n=4 则 200=310（P/F,i,4） （P/F,i,4）=0.6451 查复利现值表可得利率在11%与12%之间，以12%试 算。
第三步，试算。
2、财务内部收益率（FIRR）
IRR
=
i1+
NPV1 NPV1 NPV2
（i2—i1）
=0.12+ 5.3290.02 =0.1288=12.88% 5.3296.776
由于IRR=12.88%＞12%，故此方案是可以接受的。
还本收益
P183[例6-2] P185[例6-3]
实际收益率
3、动态投资回收期（P187）
是指以项目各年的净收益(净现金流量)收回 项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流 动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达 式为：
2、财务内部收益率（FIRR）
【案例2】：某项目净现金流量如下表所示。当基准 收益率MARR=12%时，试用内部收益率判断该项目在 经济效果上是否可行。
年份 0
1
2
3
4
5
6
净现金 -200 40 50 40 50 60 70
流量
解： 第一步，现金流量图（略）。 第二步，估算一个适当的试算收益率。
2、财务内部收益率（FIRR）
（二）静态盈利能力指标及其计算 项目总投资中
不包含财务费
3、投资利润率：房地产开发的投资利润率和用发房。成地项本产目中总包开含
置业的投资利润率。其计算公式：
财务费用。
置业投资利 年润 项 平率 目 均总 利投 润 1资 0总 % 0 额
4、资本金利润率：反映投入项目资本金的盈利能力。 其计算公式：
Pt*
(CICO )t(1ic)t 0
t0
式中，Pt*：动态投资回收期
ic：基准收益率。 设基准动态投资回收期为Pt* ，则项目经济性的判别准 则为：若Pt* ≤ PC* ，项目可以被接受，否则，项目不被接 受。
在实际计算时，动态投资回收期求算公式为：
Pt* =（T*—1）+
U
* t1
V
* t
式中，T*－累计净现值开始出现正值的年序
200
0.9610
136.6 72.1
200
0.9515
124.2
196.3
200
0.9420 112.9 309.2
由表2有 Pt*=4-1+ 64 .5 =3.47（年）＜PC*=4.5 ，该方案可行。
136 .6
动态投资回收期具有静态投资回收期的特点，但只 能作为辅助性评价指标。
二、 经济评价指标
年份
0 1 2 3 4 5
投资 收入 支
额
出
-300
0
0
0
250 150
0
250 150
0
250 150
0
250 150
0
250 150
NPV值
净现金 流量
因数
现值
1、财务净现值（FNPV）
年份
0 1 2 3 4 5
投资 收入 支
额
出
-300
0
0
0
250 150
0
250 150
0
250 150
0
250 150
（二）静态盈利能力指标及其计算
2、销售利润率：衡量房地产开发项目单位销售收入 盈利水平。其计算公式：
销售利润 销 销率 售 售收 利 1入 润 0% 0
开发销售
P189[例6-5] P191[例6-6] P192[例6-7] P196[例6-8]
开发经营 考虑土地增值税 现金流评估方法
练习题
• 某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70 年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为 40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造 成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用 之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备 期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项 目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在 建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为 4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售 收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?
（二）静态盈利能力指标及其计算
1、成本利润率：指开发利润占总开发成本的比率， 是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价 指标。其计算公式：
成本利润 项率 目总 项开 目-发 总 项价 开 目值 发 总成 开本 发 10成 % 0 本 开发利润
项目总开发 10成 % 0 本
成本利润率≥目标利润率，成本利润率≠年利润率
由净现值的计算公式： NPV1=-200+40 （ P/F,12%,1 ） +50 （ P/F,12%,2 ） +40 （P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4） +60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6） =-200+40×0.8929+50×0.7972+40×0.7118 +50×0.6355+60×0.5674+70×0.5066 =5.329（万元） NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）
算出净现值，若NPV＞0，将收益率逐步加大，若 NPV＜0，将收益率逐步减少。
2、财务内部收益率（FIRR）
第四步，用插值法求出净现值为零时收益率IRR。 插值法求内部收益率的表达式推导过程如图3-3：
NPV1 A
NPV2 B(i1)
IRR C(iC) D(i2) E
i%
用内插法求内部收益率示图
2、财务内部收益率（FIRR）
静态指标
动态指标
成本利润率
财务内部收益率
销售利润率
财务净现值
投资利润率
动态投资回收期
静态投资回收期
投资利润率
财务内部收益率
资本金利润率、资 本金净利润率
财务净现值
现金回报率、投资 回报率
动态投资回收期
清偿能力指标 借款偿还期 资产负债率 利息备付率
借款偿还期 资产负债率
偿债备付率
静态投资回收期
流动比率、速动比率
二、 经济评价指标
投资回收 投资回报
房地产开发商投入的总开发成本的回收 开发利润
经济评价指标体系 经济评价的目的，是考察开发项目的盈利能力
和清偿能力 根据是否考虑资金时间价值，分为静态评价和
动态评价指标体系
项目 类型
房地产 开发 投资
房地产 置业 投资
房地产开发项目经济评价指标体系 盈利能力指标
由上图知：△ABC∽△CDE 则有：
AB/DE=BC/CD 所以： NPV1/NPV2=（iC —i1 ）/（i2 —iC）
展开整理之后得IRR的近似解为：
IRR= ic= i1+ NPV1i2 i1
NPV1 NPV2
第五步，将IRR与基准收益率MARR相比较，若IRR≥MARR， 则项目在经济效益上可以接受；若IRR＜MARR，则项目在 经济效果上是不可行的。
该项目在整个寿命期内除保证获得10%收益率外， 还可获得79万元（零年现值）的额外收入，故项目可 行。
净现值函数的特点有：
对某一特定项目的现金流量来说，净现值 随基准贴现率ic的增大而减小。基准贴现率越 高，可接受的方案越少；
练一练
• [例6-1]已知流量表（单位：万元）， 投资者 目标收益率10％，求该项目的净现金财务净 现值。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
U*t-1 －第T-1年累计净现值的绝对值 V*t －第T年的净现值 习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所示：
表1 净现金流量表
单位：万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
净现金
流量 -1000 500 400 200 200 200 200
如果基准回收期P*c=4.5年，ic=10%，试用动态投资回 收期评价该项目是否可行。
（二）经营收入、利润和税金 1、经营收入
包括
销售收入、出租收入、自营收入。
销售收入=销售面积×销售单价 出租收入=出租面积×租金单价 自营收入=营业额-经营成本-商业经营风险回报
一、 效益和费用识别
（二）经营收入、利润和税金 2、利润 企业经济目标的体现
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营 税金及附加-土地增值税 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税
0
250 150
NPV值
净现金 流量
-300 100 100 100 100 100
因数 现值
1.000 -300 0.9091 90.9 0.8264 82.6 0.7513 75.1 0.6830 68.3 0.6209 62.1
79（万元）
解：
计算数据见表3-4右边。
也可由公式可算出：
NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）≈79（万元） ＞0
某投资者以10000元/米2的价格购买了一动建筑面 积为27000的写字楼用于出租经营,该投资者在购 买写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格的 4%的契税,0.5%的手续费,0.5%的律师费,0.3%的 其他费用.其中,相当于楼价的30%的购买投资和 各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价 70%的购买投资来自期限为15年,固定利率为 7.5%,按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写 字楼的出租经营期内,租金始终保持在160元/米2, 前3年的出租率分别为65%,75%,85%,从第四年 开始达到95%,且在以后保持不变,经营费用为租 金的28%,如果购买投资发生在第一年的年初,每
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入量
300 300
300
300
300
现金流出量 1000
净现金流量 -1000 300 300
300
300
300
• 答案：137.24万元
2、内部收益率（IRR或FIRR）的涵义 反映了所评价项目实际所能达到的经济效率，是指项
目在各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其表 达式如下：
二、 经济评价指标
（一）动态盈利能力指标及其计算
动态评价方法考虑了资金的时间价值。 动态评价指标体系包括净现值、内部收益率、 动态投资回收期、净现值比率等。 ----动态评价是比静态评价更科学、更全面 的评价方法。
（一）动态盈利能力指标及其计算
1、净现值（Net Present Value-NPV）：是指 项目的净现金流量按部门或行业的基准收益率折现 到基准年的现值之和。其表达式为：
n
(C ICO )t(1IR)R t 0
t0
设MARR为基准收益率，则以内部收益率作为项目经济
评价依据时，其判别准则为：当IRR≥MARR时，项目 可行；多方案择优时，使IRR最大的方案为最优。
2、财务内部收益率（FIRR）
计算方法及步骤 第一步，由所给出的数据作出方案的现金流量
图，列出净现金计算公式。 第二步，估算一个适当的收益率。 第三步，将该试算值代入净现值计算公式，试
+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4） +60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）
2、财务内部收益率（FIRR）
=-200+40×0.8772+50×0.7695+40×0.6750
+50×0.5921+60×0.5194+70×0.4556
=-6.776（万元）
由式（3-15）
NPV(Ct ICtO )1(ie)t t0
式中，NPV：净现值 CIt ：第t年的现金流入量 COt ：第t年的现金流出量 n：方案的寿命期 ic ：基准收益率
1、财务净现值（FNPV）
净现值的经济含义是反映项目在寿命期的获利能力。 有三种可能的情况：
（1）NPV＞0，这表明项目的收益率不仅可以达到基 准收益率的水平，而且还能进一步得到超额的现值收益， 项目可行；
解：由题意列出动态投资回收期计算表，见表3-10。 表2 投资回收期计算表 单位：万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
净现金流 -1000 量
折现因子 1.000
净现值 -1000
累计净现 值
-1000
500
0.9901
454.6
-545.4
400
0.9803
330.6
-214.8
200
0.9706
150.3 -64.5
（2）NPV=0，表明项目的投资收益率正好与基准收 益率持平，项目可行；
（3）NPV＜0，表明项目的投资收益率达不到基准收 益率的水平，难以达到期望水平，项目不可行。
【案例1】：某厂拟投资一项目，该项目各年的现金流 量如表所示，若期望收益率为10%，试用净现值指标 判断该项目经济上是否可行？
1、财务净现值（FNPV）
房地产财务可行性分析 (ppt 44页)
一、 效益和费用识别
1、开发项目总投资
包括
开发建设投资和经营资金。 2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设资金。
3、经营成本：
包括
土地转让成本、商品房销售成本、 配套设施销售成本、出租经营成本。
4、期间费用：经营费用、管理费用、财务费用
一、 效益和费用识别
由于两端的净现金流量比较集中于第4年，可将第4 年作为恰当的时点，有： P=200 F(4)=40+50+40+50+60+70=310 n=4 则 200=310（P/F,i,4） （P/F,i,4）=0.6451 查复利现值表可得利率在11%与12%之间，以12%试 算。
第三步，试算。
2、财务内部收益率（FIRR）
IRR
=
i1+
NPV1 NPV1 NPV2
（i2—i1）
=0.12+ 5.3290.02 =0.1288=12.88% 5.3296.776
由于IRR=12.88%＞12%，故此方案是可以接受的。
还本收益
P183[例6-2] P185[例6-3]
实际收益率
3、动态投资回收期（P187）
是指以项目各年的净收益(净现金流量)收回 项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流 动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达 式为：
2、财务内部收益率（FIRR）
【案例2】：某项目净现金流量如下表所示。当基准 收益率MARR=12%时，试用内部收益率判断该项目在 经济效果上是否可行。
年份 0
1
2
3
4
5
6
净现金 -200 40 50 40 50 60 70
流量
解： 第一步，现金流量图（略）。 第二步，估算一个适当的试算收益率。
2、财务内部收益率（FIRR）
（二）静态盈利能力指标及其计算 项目总投资中
不包含财务费
3、投资利润率：房地产开发的投资利润率和用发房。成地项本产目中总包开含
置业的投资利润率。其计算公式：
财务费用。
置业投资利 年润 项 平率 目 均总 利投 润 1资 0总 % 0 额
4、资本金利润率：反映投入项目资本金的盈利能力。 其计算公式：
Pt*
(CICO )t(1ic)t 0
t0
式中，Pt*：动态投资回收期
ic：基准收益率。 设基准动态投资回收期为Pt* ，则项目经济性的判别准 则为：若Pt* ≤ PC* ，项目可以被接受，否则，项目不被接 受。
在实际计算时，动态投资回收期求算公式为：
Pt* =（T*—1）+
U
* t1
V
* t
式中，T*－累计净现值开始出现正值的年序
200
0.9610
136.6 72.1
200
0.9515
124.2
196.3
200
0.9420 112.9 309.2
由表2有 Pt*=4-1+ 64 .5 =3.47（年）＜PC*=4.5 ，该方案可行。
136 .6
动态投资回收期具有静态投资回收期的特点，但只 能作为辅助性评价指标。
二、 经济评价指标
年份
0 1 2 3 4 5
投资 收入 支
额
出
-300
0
0
0
250 150
0
250 150
0
250 150
0
250 150
0
250 150
NPV值
净现金 流量
因数
现值
1、财务净现值（FNPV）
年份
0 1 2 3 4 5
投资 收入 支
额
出
-300
0
0
0
250 150
0
250 150
0
250 150
0
250 150
（二）静态盈利能力指标及其计算
2、销售利润率：衡量房地产开发项目单位销售收入 盈利水平。其计算公式：
销售利润 销 销率 售 售收 利 1入 润 0% 0
开发销售
P189[例6-5] P191[例6-6] P192[例6-7] P196[例6-8]
开发经营 考虑土地增值税 现金流评估方法
练习题
• 某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70 年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为 40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造 成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用 之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备 期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项 目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在 建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为 4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售 收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?
（二）静态盈利能力指标及其计算
1、成本利润率：指开发利润占总开发成本的比率， 是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价 指标。其计算公式：
成本利润 项率 目总 项开 目-发 总 项价 开 目值 发 总成 开本 发 10成 % 0 本 开发利润
项目总开发 10成 % 0 本
成本利润率≥目标利润率，成本利润率≠年利润率
由净现值的计算公式： NPV1=-200+40 （ P/F,12%,1 ） +50 （ P/F,12%,2 ） +40 （P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4） +60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6） =-200+40×0.8929+50×0.7972+40×0.7118 +50×0.6355+60×0.5674+70×0.5066 =5.329（万元） NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2）
算出净现值，若NPV＞0，将收益率逐步加大，若 NPV＜0，将收益率逐步减少。
2、财务内部收益率（FIRR）
第四步，用插值法求出净现值为零时收益率IRR。 插值法求内部收益率的表达式推导过程如图3-3：
NPV1 A
NPV2 B(i1)
IRR C(iC) D(i2) E
i%
用内插法求内部收益率示图
2、财务内部收益率（FIRR）
静态指标
动态指标
成本利润率
财务内部收益率
销售利润率
财务净现值
投资利润率
动态投资回收期
静态投资回收期
投资利润率
财务内部收益率
资本金利润率、资 本金净利润率
财务净现值
现金回报率、投资 回报率
动态投资回收期
清偿能力指标 借款偿还期 资产负债率 利息备付率
借款偿还期 资产负债率
偿债备付率
静态投资回收期
流动比率、速动比率
二、 经济评价指标
投资回收 投资回报
房地产开发商投入的总开发成本的回收 开发利润
经济评价指标体系 经济评价的目的，是考察开发项目的盈利能力
和清偿能力 根据是否考虑资金时间价值，分为静态评价和
动态评价指标体系
项目 类型
房地产 开发 投资
房地产 置业 投资
房地产开发项目经济评价指标体系 盈利能力指标
由上图知：△ABC∽△CDE 则有：
AB/DE=BC/CD 所以： NPV1/NPV2=（iC —i1 ）/（i2 —iC）
展开整理之后得IRR的近似解为：
IRR= ic= i1+ NPV1i2 i1
NPV1 NPV2
第五步，将IRR与基准收益率MARR相比较，若IRR≥MARR， 则项目在经济效益上可以接受；若IRR＜MARR，则项目在 经济效果上是不可行的。
该项目在整个寿命期内除保证获得10%收益率外， 还可获得79万元（零年现值）的额外收入，故项目可 行。
净现值函数的特点有：
对某一特定项目的现金流量来说，净现值 随基准贴现率ic的增大而减小。基准贴现率越 高，可接受的方案越少；
练一练
• [例6-1]已知流量表（单位：万元）， 投资者 目标收益率10％，求该项目的净现金财务净 现值。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
U*t-1 －第T-1年累计净现值的绝对值 V*t －第T年的净现值 习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所示：
表1 净现金流量表
单位：万元
年份
0
1
2
3
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5
6
净现金
流量 -1000 500 400 200 200 200 200
如果基准回收期P*c=4.5年，ic=10%，试用动态投资回 收期评价该项目是否可行。
（二）经营收入、利润和税金 1、经营收入
包括
销售收入、出租收入、自营收入。
销售收入=销售面积×销售单价 出租收入=出租面积×租金单价 自营收入=营业额-经营成本-商业经营风险回报
一、 效益和费用识别
（二）经营收入、利润和税金 2、利润 企业经济目标的体现
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营 税金及附加-土地增值税 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税
0
250 150
NPV值
净现金 流量
-300 100 100 100 100 100
因数 现值
1.000 -300 0.9091 90.9 0.8264 82.6 0.7513 75.1 0.6830 68.3 0.6209 62.1
79（万元）
解：
计算数据见表3-4右边。
也可由公式可算出：
NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）≈79（万元） ＞0
某投资者以10000元/米2的价格购买了一动建筑面 积为27000的写字楼用于出租经营,该投资者在购 买写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格的 4%的契税,0.5%的手续费,0.5%的律师费,0.3%的 其他费用.其中,相当于楼价的30%的购买投资和 各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价 70%的购买投资来自期限为15年,固定利率为 7.5%,按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写 字楼的出租经营期内,租金始终保持在160元/米2, 前3年的出租率分别为65%,75%,85%,从第四年 开始达到95%,且在以后保持不变,经营费用为租 金的28%,如果购买投资发生在第一年的年初,每
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入量
300 300
300
300
300
现金流出量 1000
净现金流量 -1000 300 300
300
300
300
• 答案：137.24万元
2、内部收益率（IRR或FIRR）的涵义 反映了所评价项目实际所能达到的经济效率，是指项
目在各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其表 达式如下：
二、 经济评价指标
（一）动态盈利能力指标及其计算
动态评价方法考虑了资金的时间价值。 动态评价指标体系包括净现值、内部收益率、 动态投资回收期、净现值比率等。 ----动态评价是比静态评价更科学、更全面 的评价方法。
（一）动态盈利能力指标及其计算
1、净现值（Net Present Value-NPV）：是指 项目的净现金流量按部门或行业的基准收益率折现 到基准年的现值之和。其表达式为：
n
(C ICO )t(1IR)R t 0
t0
设MARR为基准收益率，则以内部收益率作为项目经济
评价依据时，其判别准则为：当IRR≥MARR时，项目 可行；多方案择优时，使IRR最大的方案为最优。
2、财务内部收益率（FIRR）
计算方法及步骤 第一步，由所给出的数据作出方案的现金流量
图，列出净现金计算公式。 第二步，估算一个适当的收益率。 第三步，将该试算值代入净现值计算公式，试
+40（P/F,14%,3）+50（P/F,14%,4） +60（P/F,14%,5）+70（P/F,14%,6）
2、财务内部收益率（FIRR）
=-200+40×0.8772+50×0.7695+40×0.6750
+50×0.5921+60×0.5194+70×0.4556
=-6.776（万元）
由式（3-15）