北京轨道交通一体化开发案例分析
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（ 北京市基础设施 投资有限公司 北京 １０ ０ ） ０ １ １
：
会效益最大化 ， 将轨道 巨大的外部正效应 内部化 ， 到 达 “ 与“ 之间互动的 良性循 环 ， 地” 铁” 实现轨 道项 目的盈
摘
要
结 合 目前 北 京 轨 道 交 通 上 盖 一 体 化 、 线 地 沿
下 空 间 一 体 化 、 域 综 合 体 一 体 化 开 发 、 线 土 地 一 体 站 沿
主 要 有 两 个 层 面 的 必 要性 。
市空间的有 序增 长和土地 的合理利用 。这种轨道 一体
化 开发模式 已成 为 轨道交 通行 业 内公认 的最 合理 、 最 高效 的开发模式 ， 已被广泛接受并推广 。 且 国内外对轨道交通一体化 的研究及 开发模式 的探 索， 也在逐 步 深入 … 。例 如 ， 港 轨 道交 通一 体 化 开 香 发模式 的核 心是 “ 道 ＋物业 ” 就是把 轨道交 通项 目 轨 ， 与沿线 土地开发项 目通过规划 、 设计 、 融资 、 投 建设 、 经
关 键词 城 市轨 道 交 通 ； 体 化 ； 盖 ； 下 空 间 ； 京 一 方 式的差 异性 ， 使得各
地一体化开发 的进展 、 成效 明显 不一致 。这里将 主要
中图分 类号 文 章编号
Ｕ ３ ． ２９ ５
文献标 志码
Ａ
１７ ６７ （０２ ０ ０６ ０ ６ ２— ０ ３ ２ １ ）５— ０ ５— ６
更 高 的积 极 效 果 。从 短 期 来 讲 ， 轨 道 ＋物 业 ” 式 解 “ 模
金由市 、 区两级政 府及 北京 市基 础设施 投资 有 限公 司 （ 简称 “ 京投公 司” 共 同筹集 ， ） 市财力每 年安排 １０亿 ０
元作 为轨道交通 建设 专项 资金 ， 目前 市财政 每年投 入 的 １０ ０ 亿元 专项 资金 已经远不 能满足轨 道交通建设 需 要， 资金缺 口仍在 １０亿 元 以上 。再 加上 后期 运 营和 ０
决 了轨道建设 和运 营资金筹 措 ， 同时 促使轨 道及 沿线
土地规划设计结合更合理 ， 经营开发更 有效 ； 长期来 从 讲， 可促使轨道运营及沿线土地开发 的经 济 效 益 和社
收 稿 日期 ： ０ ２。 ６－ ５ ２ １ ０ １
还本付息方面 的压力 ， 以资金仍 是轨 道建设 急需 解 所
而， 由于 各 地 政 策 环 境 的 不 一 样 、 济 发 展 的 不 均 衡 以 经
规划， 同步设 计 ， 同步 实施 ” 开发模 式 ， 出需要 大力 的 提 进 行政 策 、 制 、 法的 创 新 ， 一 步 助 推 北 京轨 道 交 体 立 进 通 一体化 事业 的健康持 续发 展 、
结合北京 轨道 交通 一 体 化 的实 际案 例操 作进 行 分析
研究 。
ｌ 轨 道交 通一体 化开 发概况
轨道交 通与轨 道上盖 、 站点 站域 、 沿线 土地及 地下 空间的一体化开发 ， 能够优 化城市 的空 间结构 ， 进城 促
２ 轨道 交通一 体化的 必要性
通过对北京新 城规划 、 轨道 建设 的经验 进行 总结 发现 ， 之所以要大力推进 轨道交通一体化 的开发模式 ，
促进城市化建设 的进 程和效 果 ， 这部 分外部 性收 益 但
Ｕ Ｂ ＮＲ ＰＤＲ ＩＴ Ｎ Ｉ ５ Ｒ Ａ Ａ Ｉ Ａ Ｌ Ｒ ＳＴ Ａ ６
都 市 快 轨 交 通 ・第 ２ 卷 第 ５期 ２ ｌ ５ Ｏ ２年 １ ｏ月
没有在北京轨道 交通 的运转体 制 内发挥作 用 ， 大部 绝
决 的首 要 问题 。
另一方 面 ， 道交 通有 巨大 的经 济外 部性 ｌｊ 轨 轨 ２，
道 交 通 所 到 之 处 ， 能 拉 升 附近 土地 和 房 地 产 价 值 ， 均 并
作 者 简 介 ： 继 发 ， ， 士 ， 级 工程 师 ， 级 注 册 建 造 师 ， 事 轨 道 关 男 博 高 一 从 资 源 投 资 、 发 与 管理 工作 ，ｕ ｎｉ ＠ ｓ ｈ ｏ 开 ｇａｊ ｆ ａ ｏ ｕ ｃ ｍ
都市快轨交通 ・ ２ 第 ５卷 第 ５期 ２ １ ０ ２年 １ ０月
学术探讨
ｄ ｉ １ ． ９ ９ ｊｉ ｎ １ ７ ６ ７ ． ０ ２ ０ ． １ ｏ ：０ ３ ６ ／ ．ｓ ． ６ ２— ０ ３ ２ １ ． ５ ０ ５ ｓ
北 京 轨 道 交 通 一 体 化
开 发 案 例 分 析
关 继发
２ １ 轨 道 交通 自身 可 持 续 发 展 的层 面 ．
２ １ １ 资金压 力 ． ．
长期 以来 ， 内轨道交 通投 融资模 式 以政府 投资 国
为主 ， 各地地方财 政压力都非 常巨大 ， 北京也不例外 。
按 照北 京当前轨道交通市 、 区共建机制 ， 建设 期资
营等环节统筹 考虑 ， 使其 有机结 合 ， 同步运 作 ， 实现 规 划更优 、 投资更省 、 客流更多 、 换乘更 便 、 土地利 用价值
分 被 开发 商享 有 了 。 另外 ， 由于 北 京 轨 道 采 取 “ 民 ” 制 ， 统 一 的 惠 票 即 ２元 票 制 ， 以 通过 票务 市 场 化 融 资 在 近 期 内也 无 法 实 所
２ ２ ２ 城 市 功能格 局调整 升级 的需要 ．．
最 新 的 统 计结 果 显 示 ： 京 人 均 Ｇ Ｐ超 过 １２万 北 Ｄ ． 美 元 ， 到 国 际 上 富 裕 国家 的 水 平 。北 京 市 常 住 人 口 达 ２ １． ８６万 人 ， 上 年 末 增 加 ５ ． 万 人 ， 度 为 ０ 比 ６７ 密 １ ３ ／ ｍ ， ｋ 比上 年 末 增 加 ３ ０ ｋ 每 ｍ ２ Ｌ ５人 。 常 住 外 来 人 口７２２ 人 ， ４．万 占常 住 人 口 ３ ． ％ 。 目前 ， 京 水 资 ６８ 北
化 开发 的典 型案例 ， 对其相 关政 策 、 制 、 资 、 体 投 开发 模
式 等 问 题 进 行 深 入 探 讨 ， 结 出 一 套 “ 一 主 体 ， 一 总 统 统
亏平衡 。正 因为采 用 轨道交 通一 体化模 式 ， 得香港 使
地铁成为全球唯一盈利的地铁公 司。 目前 ， 北京 、 上海 、 深圳 、 广州 、 武汉 、 京等城市地 南 铁都在积 极 努力 地 朝着 一 体化 开 发 的模 式迈 进 。然
：
会效益最大化 ， 将轨道 巨大的外部正效应 内部化 ， 到 达 “ 与“ 之间互动的 良性循 环 ， 地” 铁” 实现轨 道项 目的盈
摘
要
结 合 目前 北 京 轨 道 交 通 上 盖 一 体 化 、 线 地 沿
下 空 间 一 体 化 、 域 综 合 体 一 体 化 开 发 、 线 土 地 一 体 站 沿
主 要 有 两 个 层 面 的 必 要性 。
市空间的有 序增 长和土地 的合理利用 。这种轨道 一体
化 开发模式 已成 为 轨道交 通行 业 内公认 的最 合理 、 最 高效 的开发模式 ， 已被广泛接受并推广 。 且 国内外对轨道交通一体化 的研究及 开发模式 的探 索， 也在逐 步 深入 … 。例 如 ， 港 轨 道交 通一 体 化 开 香 发模式 的核 心是 “ 道 ＋物业 ” 就是把 轨道交 通项 目 轨 ， 与沿线 土地开发项 目通过规划 、 设计 、 融资 、 投 建设 、 经
关 键词 城 市轨 道 交 通 ； 体 化 ； 盖 ； 下 空 间 ； 京 一 方 式的差 异性 ， 使得各
地一体化开发 的进展 、 成效 明显 不一致 。这里将 主要
中图分 类号 文 章编号
Ｕ ３ ． ２９ ５
文献标 志码
Ａ
１７ ６７ （０２ ０ ０６ ０ ６ ２— ０ ３ ２ １ ）５— ０ ５— ６
更 高 的积 极 效 果 。从 短 期 来 讲 ， 轨 道 ＋物 业 ” 式 解 “ 模
金由市 、 区两级政 府及 北京 市基 础设施 投资 有 限公 司 （ 简称 “ 京投公 司” 共 同筹集 ， ） 市财力每 年安排 １０亿 ０
元作 为轨道交通 建设 专项 资金 ， 目前 市财政 每年投 入 的 １０ ０ 亿元 专项 资金 已经远不 能满足轨 道交通建设 需 要， 资金缺 口仍在 １０亿 元 以上 。再 加上 后期 运 营和 ０
决 了轨道建设 和运 营资金筹 措 ， 同时 促使轨 道及 沿线
土地规划设计结合更合理 ， 经营开发更 有效 ； 长期来 从 讲， 可促使轨道运营及沿线土地开发 的经 济 效 益 和社
收 稿 日期 ： ０ ２。 ６－ ５ ２ １ ０ １
还本付息方面 的压力 ， 以资金仍 是轨 道建设 急需 解 所
而， 由于 各 地 政 策 环 境 的 不 一 样 、 济 发 展 的 不 均 衡 以 经
规划， 同步设 计 ， 同步 实施 ” 开发模 式 ， 出需要 大力 的 提 进 行政 策 、 制 、 法的 创 新 ， 一 步 助 推 北 京轨 道 交 体 立 进 通 一体化 事业 的健康持 续发 展 、
结合北京 轨道 交通 一 体 化 的实 际案 例操 作进 行 分析
研究 。
ｌ 轨 道交 通一体 化开 发概况
轨道交 通与轨 道上盖 、 站点 站域 、 沿线 土地及 地下 空间的一体化开发 ， 能够优 化城市 的空 间结构 ， 进城 促
２ 轨道 交通一 体化的 必要性
通过对北京新 城规划 、 轨道 建设 的经验 进行 总结 发现 ， 之所以要大力推进 轨道交通一体化 的开发模式 ，
促进城市化建设 的进 程和效 果 ， 这部 分外部 性收 益 但
Ｕ Ｂ ＮＲ ＰＤＲ ＩＴ Ｎ Ｉ ５ Ｒ Ａ Ａ Ｉ Ａ Ｌ Ｒ ＳＴ Ａ ６
都 市 快 轨 交 通 ・第 ２ 卷 第 ５期 ２ ｌ ５ Ｏ ２年 １ ｏ月
没有在北京轨道 交通 的运转体 制 内发挥作 用 ， 大部 绝
决 的首 要 问题 。
另一方 面 ， 道交 通有 巨大 的经 济外 部性 ｌｊ 轨 轨 ２，
道 交 通 所 到 之 处 ， 能 拉 升 附近 土地 和 房 地 产 价 值 ， 均 并
作 者 简 介 ： 继 发 ， ， 士 ， 级 工程 师 ， 级 注 册 建 造 师 ， 事 轨 道 关 男 博 高 一 从 资 源 投 资 、 发 与 管理 工作 ，ｕ ｎｉ ＠ ｓ ｈ ｏ 开 ｇａｊ ｆ ａ ｏ ｕ ｃ ｍ
都市快轨交通 ・ ２ 第 ５卷 第 ５期 ２ １ ０ ２年 １ ０月
学术探讨
ｄ ｉ １ ． ９ ９ ｊｉ ｎ １ ７ ６ ７ ． ０ ２ ０ ． １ ｏ ：０ ３ ６ ／ ．ｓ ． ６ ２— ０ ３ ２ １ ． ５ ０ ５ ｓ
北 京 轨 道 交 通 一 体 化
开 发 案 例 分 析
关 继发
２ １ 轨 道 交通 自身 可 持 续 发 展 的层 面 ．
２ １ １ 资金压 力 ． ．
长期 以来 ， 内轨道交 通投 融资模 式 以政府 投资 国
为主 ， 各地地方财 政压力都非 常巨大 ， 北京也不例外 。
按 照北 京当前轨道交通市 、 区共建机制 ， 建设 期资
营等环节统筹 考虑 ， 使其 有机结 合 ， 同步运 作 ， 实现 规 划更优 、 投资更省 、 客流更多 、 换乘更 便 、 土地利 用价值
分 被 开发 商享 有 了 。 另外 ， 由于 北 京 轨 道 采 取 “ 民 ” 制 ， 统 一 的 惠 票 即 ２元 票 制 ， 以 通过 票务 市 场 化 融 资 在 近 期 内也 无 法 实 所
２ ２ ２ 城 市 功能格 局调整 升级 的需要 ．．
最 新 的 统 计结 果 显 示 ： 京 人 均 Ｇ Ｐ超 过 １２万 北 Ｄ ． 美 元 ， 到 国 际 上 富 裕 国家 的 水 平 。北 京 市 常 住 人 口 达 ２ １． ８６万 人 ， 上 年 末 增 加 ５ ． 万 人 ， 度 为 ０ 比 ６７ 密 １ ３ ／ ｍ ， ｋ 比上 年 末 增 加 ３ ０ ｋ 每 ｍ ２ Ｌ ５人 。 常 住 外 来 人 口７２２ 人 ， ４．万 占常 住 人 口 ３ ． ％ 。 目前 ， 京 水 资 ６８ 北
化 开发 的典 型案例 ， 对其相 关政 策 、 制 、 资 、 体 投 开发 模
式 等 问 题 进 行 深 入 探 讨 ， 结 出 一 套 “ 一 主 体 ， 一 总 统 统
亏平衡 。正 因为采 用 轨道交 通一 体化模 式 ， 得香港 使
地铁成为全球唯一盈利的地铁公 司。 目前 ， 北京 、 上海 、 深圳 、 广州 、 武汉 、 京等城市地 南 铁都在积 极 努力 地 朝着 一 体化 开 发 的模 式迈 进 。然