金隅股份的保障房之经

如果把保障房比作一门功夫，那就一定是门独门秘技，虽然都想习之练之，却不是人人都能操练得好，它需要的是与其相适应的体质和内力，也就是企业本身的产业特点和发展背景。这也就能解释为什么众多知名房企在困惑保障房投建回报及尚未清晰的激励机制的设计细节时，北京的保障房大户---金隅股份却还能享受保障房给它带来的约20%的利润空间。

总结金隅模式，最突出的特点是全产业链协同整合，通过纵向一体化的业务布局，全面参与保障房建设的全过程，将每个环节的利润叠加起来，最终将利润率提升到合理水平。从金隅的业务类型看，目前涉及水泥、新型建筑材料、房地产开发和物业投资管理，这些业务皆可在地产开发中形成协同效应，这可在金隅北京楼盘的7090项目上窥见一二，7090项目从建筑设计、水泥到铝木窗、加气块、外墙涂料和外墙外保温材料等，都大量采用了金隅系统内的建材产品。这样做的好处是可以较好地整合成本，控制成本，从而有利于提高利润率。

其次，金隅的优势还在于其低廉的拿地成本。目前，金隅建设保障房用地中相当一部分来自于自有工业用地的转换，地价成本主要由土地平整成本构成。根据公司的披露，其目前拥有工业用地1063万平米，其中约有200万平米的五环内外的工业用地未来将转变为建设用地。金隅通过将母公司旗下的存量工业用地转换为保障房建设用地，一方面符合北京政府的鼓励政策，另一方面可获得一级土地开发利润，企业的利润空间也大为扩展。

再次，金隅目前的保障房建设中以限价房为主。与经济适用房（一般固定利润率为3%）相比，两限房售价是政府定的，利润空间相对较大。同时，还有意添加进商业或商品房项目，

这可以在一定程度上增加保障房的吸引力，也可以在不同的物业配比中寻求利润的平衡。比如金隅股份在北京朝阳新城保障房项目建设中，保障房部分毛利率为32.8%，而配套的商业项目利润率达到69.2%，使得项目的整体利润非常可观。金隅的财务总监认为，金隅股份保障房开发收益率保持在20%以上，远高于同行。

由于找到了适合自己的盈利模式，金隅股份正不断加大保障房建设力度。2009年，公司保障性住房结算面积为11.3万平米，同比增长157%，2010年，保障性住房结算面积45万平米，同比增速298%，占整个结算面积的52%，预计2011公司结算面积为98万平米，其中，保障房57万平米，同比增长26%，可以说每年都以大步伐前进，成效显著。这正是由于金隅在发展过程中，找到了房地产开发与企业自身产业结构良好结合的物业特质，可以堪称是具有金隅特色的保障房发展之路。这虽不易效仿，却也说明，保障房是门生意经，需要结合企业现状，因地制宜，不可盲目，不可“豪赌”。