住宅类项目调研分析报告广州汇景新城
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住宅类项目调研分析报告广 州汇景新城
开篇
• 十年之前，侨鑫集团在五山之脉觅得一方南粤罕见的风水宝地，倾世打造出国际豪宅住区——汇 景新城，坐山拥水上千亩恢宏气势，高校环绕文脉书香，距广州商业地标中信广场仅3000米，紧邻与大 学城与亚运会主会场。
• 项目的规划、设计、配套无处不蕴含着国际化元素，3山5园3湖1岛因地势布局，2公里中央景观大 道。从2万多平米广州唯一超五星级亚太国际俱乐部到8万多平米汇景高尔夫乡村俱乐部，再到国际精英 教育体系，汇景新城总以引领时代的姿态站在与国际高端对话的前沿。十年来，20多个国家的4000多个 国际精英家族，选择汇景新城作为聚居地，让汇景新城成为名副其实的国际化住区。
•叠加别墅6米挑高客厅 •
•带18平方米超大入户花园家族大宅 •
装修标准
•德国百年橱柜Hobby品牌 •
•全套西门子电器 •
•卫浴中的劳斯莱斯-杜拉维特
•产自南非的宝石-虎眼石嵌于镜前
装修标准
•白水晶壁炉 •
•麦哥利实木弧形楼梯 •
装修标准
• W4街区4、5座为原办公室住宅，共为二十六个户型。
装修标准
龙熹山两个街区的绿化分别达到了40.8%和63.6%。从户型上看，龙熹山为纯粹大户，四房面积200-255㎡，开敞式 入户玄关具有别墅入户门廊空间效果，并使面积近20平方米空中花园变成别墅式内院；主人、工人两种入户方式，主次分开 。大梯箱可满足大型家具搬迁，真正做到客货分梯。叠加别墅（复式）面积393-405㎡，南向私家电梯前厅和入户花园；中 空客厅，空间感十足；弧型中空旋梯作为交通枢纽，使各功能相对独立完整。南向的入户花园、三套房朝南，主人房通过景 观阳台引穿堂风，男女主人衣帽间分设；并带有两套工人房，空调分设两机位。5万㎡私家山顶公园，广州城市中央私属景观 制高点。
2.规划设计
•规划总用地面积：66.54公顷 •规划净用地面积：59.02公顷 •容积率：1.81 •规划住宅总户数：6790户 •公共绿地率：19.7%
• 结合地形特点，通过东西与南北两条交通路线，加强各区的有机 联系。同时结合规划市政道路的自然分隔，形势多个既相互关联又相 对独立的居住小区。
规划设计—整体
项目基础资料
在售组团 龙熹山 E区
565套 311车位
户型 两房三厅 三房两厅 四房两厅 五房两厅
面积（㎡） 470.7 178 249 227
• 最后一期在售：龙熹山三期组团，
复式单位为400-470㎡的大户型，售价
在38000-42000元/㎡，均价4万/㎡，
装修标准8000元/㎡。平层单位主要户
•通过与昔日豪宅代表的类比，体现城市的发展与豪宅的区 域发展趋势，迅速地将汇景的形象定位提升到取替二沙岛 的位置。
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
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•国际教育名校体系：
•法国国际学校
•汇景幼儿园
•亚太国际俱乐部 •汇景实验小学
配套设施-高尔夫球场
营销展示区—销售中心
营销展示区—销售中心
7.公共空间设计
项目营销亮点
•广州唯一连膺“中国十大超级豪宅”称号；
•获全国首家亚太村国际生态住宅品牌评审；
•豪宅构成的要素主要有两个： • 1、先天要素：地理位置、产品质量 • 2、后天要素：附加值、实操能力
• 外观采用ART-DECO建筑风格，讲 究线条与纹饰的自然血统与独特风格。屋 顶造型源于棕榈树叶的线条组合；外墙浮 雕、金属雕花，甚至灯饰的花纹图案，都 甄选名贵植物作为图案原型。竖向线条的 大量使用，使整体建筑线条流畅、轮廓清 晰，彰显高贵与奢华的建筑艺术，铭记家 族的繁荣与兴盛。
•*Artdeco也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金 字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上， 表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形 体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴 的城市精神。
项目总规模 占地面积：76万㎡ 总建筑面积：153万㎡
开售时间 2000年
产品
别墅级公寓、国际公寓、叠加式别墅、展开式别墅、洋房
总户数 约4000户
容积率 1.18
装修标准
豪华装修 洋房：6000￥/㎡ 别墅：8000￥/㎡（龙熹山 ）
管理费 标准层洋房4元/平方米/月，复式洋房4.9元/平方米/月
产品设计
•明月清泉立面 •中央庭院立面
•棕榈园立 面
•龙熹山立面
•上城勋堡立面
•世家立面
•开盘时间: •别墅：2000年 •南区最后一期别墅：2005年9月 •棕榈园6·8：2005年8月 •上城勋堡一期：2006-10-22 •上城勋堡二期：2007-1-14 •上城勋堡最后一期:2007-03-18 •中央庭园一期：2007年9月16日 •中央庭园二期：2007年12月30日 •世家:2009-4-25 •东区最后一期别墅：2009年12月 •龙熹山二期：2010年4月 •龙熹山最后一期：2011年5月
•公寓简要材料说明： •地面：800X800马可波罗抛光砖 •墙面：米黄色乳漆漆 •木饰面：樱桃木饰面 •石材：富贵米黄、达利米黄大理石波打、深啡网大理石
•洋房简要材料说明： •地面：“富贵米黄”配“达利米黄” •墙面： “鹰牌”瓷砖 •木饰面：樱桃木饰面
•橱柜： 采用实木塑造型柜门
•
“摩恩”星盆配立式龙头
开发商 桥鑫集团有限定位语 “出则繁华，入则自然”
价格
均价40000￥/㎡
项目基础资料
•汇景新城总体规划 图 • 汇景新城借助起伏错落的地势，缔造3山5园3湖1岛的立体景观：23万平方米生态园林、2公里中央风情景观长廊、街区庭 院、架空层花园、私家空中花园、天台花园，创造都市中完美的自然环境于家居中。结合地形特点，通过东西与南北两条交通 路线，加强各区的有机联系。同时结合规划市政道路的自然分隔，形势多个既相互关联又相对独立的居住小区。
项目基础资料
• 小区专用路南接广园快速，西接华南快速 ，东接科韵路快速，地铁3号线五山站在小区西 边约1500米处，北面为北环及广深高速。既可 快速到达市内的火车站、机场、天河中央商务 区等地，同时又能快速连接东莞、深圳、香港 、中山、珠海、澳门等地，商务往来极为方便
项目地址 广园东路，五山路回旋处
产品设计-户型
•龙熹山2期C2户型
产品设计-户型
•上城·峰境组团A2、A3栋2-8层平面户型图/叠加式别墅平面户型图
产品设计-户型
•世家 叠加式别墅户型单位 五房三厅+工人房 355㎡
产品设计-户型
•世家 F01、G02 三房两厅+工人房 186㎡ 户型图/G02单位 三房两厅 185㎡
产品设计-细节
型为167㎡-209㎡的三四房，售价在
27000-32000元/㎡，带6000元/㎡装修
标准。另，在售带租约国际公寓，户型
为167-209㎡的三四房，均价45000元/
㎡。
占地面积 13万㎡
建筑面积 80万㎡
容积率
2.63
绿化率
65%
停车位
1:2.2
占比
畅/滞销情况
原因
项目基础资料
目前在售的龙熹山是汇景新城东区最后一期产品，总占地面积逾9万平方米，定位为升级版家族大宅。在规划设计上，充 分结合地形地势和景观资源，建立起最时尚的“生态型住宅”。“以广州城市中央唯一拥有私属山地的魄力”龙熹山的景观体系可 分为三重：南面是5万平方米的龙熹山公园，北面是景观湖和高尔夫练习场，西接2公里中央景观长廊。龙熹山两个街区的绿 化分别达到了40.8%和63.6%。
•电器： “伊来克斯”消毒柜
•
“伊来克斯”单门冰箱
•
“伊来克斯”二头燃气炉
•
“伊来克斯”抽油烟机
产品设计—户型
•龙熹山1期 A1-04户型
产品设计-户型
•龙熹山1期 D2-01户型
产品设计-户型
•龙熹山1期B2-01户型
产品设计-户型
•龙熹山2期1c1户型
产品设计-户型
•龙熹山2期2A2户型
•广州只有一个——国际豪宅社区：
•70年代 •华侨新村
•90年代 •二沙岛
•突出项目都市繁荣与自然风光两者兼享的优势。
•21世纪 •汇景新城
•效果
•1）通过对“固守老城”与“择郊而居”的质疑，首倡新都市主义的汇 景新城在一个新的区域吸引了市场关注，并加强了该区域的认同感；
•2）通过广州城市中心不断东移的事实，与二沙岛作为对比，迅速树立 起汇景新城作为新一代豪宅中心的地位。
• 以中央公园和体育活动中心为核心，并保留与完善部分山体，形成大片绿化空间。通过带状绿地贯穿各住宅群体之间，改善 居住区的生态小气候。 • 各小区内部采用局部人才分流的方式，组织车行与人行交通。 • 位于永久生态保护区，区内山青水秀、绿树环抱、空气清新、为得天独厚的风水宝地，据华农大及气象部门观测资料显示该 区夏季气温比市中心区低2～3℃
景观设计
•二公里中央步行景观长廊
配套设施
•周边生活配套设施： •小区：国际会所、国际商业文化娱乐中心、国际文化广 场、国际现代化体育中心、大型公交车站、每户至少一个 车位、街区迷你会所、专设入口立体交叉桥，银行、肉菜 市场等多种配套设施 学校：四十七汇景实验小学、汇景国际幼儿园、汇景国际 小学、广州市第四十七中学 商场：亚太盛汇商业中心 医院：国际现代化医疗服务中心 银行：中国工商银行、中国农业银行、建设银行 饮食：潮皇汇、品善餐饮，远一点的五山街和龙口东、龙 口西有很多食肆 •“维纶特莱”配套：高尔夫乡村俱乐部、3S组团会所、 亚太国际俱乐部、维纶特莱专用会所、美逸闲情休闲购物 长廊等
开篇
• 十年之前，侨鑫集团在五山之脉觅得一方南粤罕见的风水宝地，倾世打造出国际豪宅住区——汇 景新城，坐山拥水上千亩恢宏气势，高校环绕文脉书香，距广州商业地标中信广场仅3000米，紧邻与大 学城与亚运会主会场。
• 项目的规划、设计、配套无处不蕴含着国际化元素，3山5园3湖1岛因地势布局，2公里中央景观大 道。从2万多平米广州唯一超五星级亚太国际俱乐部到8万多平米汇景高尔夫乡村俱乐部，再到国际精英 教育体系，汇景新城总以引领时代的姿态站在与国际高端对话的前沿。十年来，20多个国家的4000多个 国际精英家族，选择汇景新城作为聚居地，让汇景新城成为名副其实的国际化住区。
•叠加别墅6米挑高客厅 •
•带18平方米超大入户花园家族大宅 •
装修标准
•德国百年橱柜Hobby品牌 •
•全套西门子电器 •
•卫浴中的劳斯莱斯-杜拉维特
•产自南非的宝石-虎眼石嵌于镜前
装修标准
•白水晶壁炉 •
•麦哥利实木弧形楼梯 •
装修标准
• W4街区4、5座为原办公室住宅，共为二十六个户型。
装修标准
龙熹山两个街区的绿化分别达到了40.8%和63.6%。从户型上看，龙熹山为纯粹大户，四房面积200-255㎡，开敞式 入户玄关具有别墅入户门廊空间效果，并使面积近20平方米空中花园变成别墅式内院；主人、工人两种入户方式，主次分开 。大梯箱可满足大型家具搬迁，真正做到客货分梯。叠加别墅（复式）面积393-405㎡，南向私家电梯前厅和入户花园；中 空客厅，空间感十足；弧型中空旋梯作为交通枢纽，使各功能相对独立完整。南向的入户花园、三套房朝南，主人房通过景 观阳台引穿堂风，男女主人衣帽间分设；并带有两套工人房，空调分设两机位。5万㎡私家山顶公园，广州城市中央私属景观 制高点。
2.规划设计
•规划总用地面积：66.54公顷 •规划净用地面积：59.02公顷 •容积率：1.81 •规划住宅总户数：6790户 •公共绿地率：19.7%
• 结合地形特点，通过东西与南北两条交通路线，加强各区的有机 联系。同时结合规划市政道路的自然分隔，形势多个既相互关联又相 对独立的居住小区。
规划设计—整体
项目基础资料
在售组团 龙熹山 E区
565套 311车位
户型 两房三厅 三房两厅 四房两厅 五房两厅
面积（㎡） 470.7 178 249 227
• 最后一期在售：龙熹山三期组团，
复式单位为400-470㎡的大户型，售价
在38000-42000元/㎡，均价4万/㎡，
装修标准8000元/㎡。平层单位主要户
•通过与昔日豪宅代表的类比，体现城市的发展与豪宅的区 域发展趋势，迅速地将汇景的形象定位提升到取替二沙岛 的位置。
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
项目营销亮点--卖点
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•国际教育名校体系：
•法国国际学校
•汇景幼儿园
•亚太国际俱乐部 •汇景实验小学
配套设施-高尔夫球场
营销展示区—销售中心
营销展示区—销售中心
7.公共空间设计
项目营销亮点
•广州唯一连膺“中国十大超级豪宅”称号；
•获全国首家亚太村国际生态住宅品牌评审；
•豪宅构成的要素主要有两个： • 1、先天要素：地理位置、产品质量 • 2、后天要素：附加值、实操能力
• 外观采用ART-DECO建筑风格，讲 究线条与纹饰的自然血统与独特风格。屋 顶造型源于棕榈树叶的线条组合；外墙浮 雕、金属雕花，甚至灯饰的花纹图案，都 甄选名贵植物作为图案原型。竖向线条的 大量使用，使整体建筑线条流畅、轮廓清 晰，彰显高贵与奢华的建筑艺术，铭记家 族的繁荣与兴盛。
•*Artdeco也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金 字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上， 表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形 体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴 的城市精神。
项目总规模 占地面积：76万㎡ 总建筑面积：153万㎡
开售时间 2000年
产品
别墅级公寓、国际公寓、叠加式别墅、展开式别墅、洋房
总户数 约4000户
容积率 1.18
装修标准
豪华装修 洋房：6000￥/㎡ 别墅：8000￥/㎡（龙熹山 ）
管理费 标准层洋房4元/平方米/月，复式洋房4.9元/平方米/月
产品设计
•明月清泉立面 •中央庭院立面
•棕榈园立 面
•龙熹山立面
•上城勋堡立面
•世家立面
•开盘时间: •别墅：2000年 •南区最后一期别墅：2005年9月 •棕榈园6·8：2005年8月 •上城勋堡一期：2006-10-22 •上城勋堡二期：2007-1-14 •上城勋堡最后一期:2007-03-18 •中央庭园一期：2007年9月16日 •中央庭园二期：2007年12月30日 •世家:2009-4-25 •东区最后一期别墅：2009年12月 •龙熹山二期：2010年4月 •龙熹山最后一期：2011年5月
•公寓简要材料说明： •地面：800X800马可波罗抛光砖 •墙面：米黄色乳漆漆 •木饰面：樱桃木饰面 •石材：富贵米黄、达利米黄大理石波打、深啡网大理石
•洋房简要材料说明： •地面：“富贵米黄”配“达利米黄” •墙面： “鹰牌”瓷砖 •木饰面：樱桃木饰面
•橱柜： 采用实木塑造型柜门
•
“摩恩”星盆配立式龙头
开发商 桥鑫集团有限定位语 “出则繁华，入则自然”
价格
均价40000￥/㎡
项目基础资料
•汇景新城总体规划 图 • 汇景新城借助起伏错落的地势，缔造3山5园3湖1岛的立体景观：23万平方米生态园林、2公里中央风情景观长廊、街区庭 院、架空层花园、私家空中花园、天台花园，创造都市中完美的自然环境于家居中。结合地形特点，通过东西与南北两条交通 路线，加强各区的有机联系。同时结合规划市政道路的自然分隔，形势多个既相互关联又相对独立的居住小区。
项目基础资料
• 小区专用路南接广园快速，西接华南快速 ，东接科韵路快速，地铁3号线五山站在小区西 边约1500米处，北面为北环及广深高速。既可 快速到达市内的火车站、机场、天河中央商务 区等地，同时又能快速连接东莞、深圳、香港 、中山、珠海、澳门等地，商务往来极为方便
项目地址 广园东路，五山路回旋处
产品设计-户型
•龙熹山2期C2户型
产品设计-户型
•上城·峰境组团A2、A3栋2-8层平面户型图/叠加式别墅平面户型图
产品设计-户型
•世家 叠加式别墅户型单位 五房三厅+工人房 355㎡
产品设计-户型
•世家 F01、G02 三房两厅+工人房 186㎡ 户型图/G02单位 三房两厅 185㎡
产品设计-细节
型为167㎡-209㎡的三四房，售价在
27000-32000元/㎡，带6000元/㎡装修
标准。另，在售带租约国际公寓，户型
为167-209㎡的三四房，均价45000元/
㎡。
占地面积 13万㎡
建筑面积 80万㎡
容积率
2.63
绿化率
65%
停车位
1:2.2
占比
畅/滞销情况
原因
项目基础资料
目前在售的龙熹山是汇景新城东区最后一期产品，总占地面积逾9万平方米，定位为升级版家族大宅。在规划设计上，充 分结合地形地势和景观资源，建立起最时尚的“生态型住宅”。“以广州城市中央唯一拥有私属山地的魄力”龙熹山的景观体系可 分为三重：南面是5万平方米的龙熹山公园，北面是景观湖和高尔夫练习场，西接2公里中央景观长廊。龙熹山两个街区的绿 化分别达到了40.8%和63.6%。
•电器： “伊来克斯”消毒柜
•
“伊来克斯”单门冰箱
•
“伊来克斯”二头燃气炉
•
“伊来克斯”抽油烟机
产品设计—户型
•龙熹山1期 A1-04户型
产品设计-户型
•龙熹山1期 D2-01户型
产品设计-户型
•龙熹山1期B2-01户型
产品设计-户型
•龙熹山2期1c1户型
产品设计-户型
•龙熹山2期2A2户型
•广州只有一个——国际豪宅社区：
•70年代 •华侨新村
•90年代 •二沙岛
•突出项目都市繁荣与自然风光两者兼享的优势。
•21世纪 •汇景新城
•效果
•1）通过对“固守老城”与“择郊而居”的质疑，首倡新都市主义的汇 景新城在一个新的区域吸引了市场关注，并加强了该区域的认同感；
•2）通过广州城市中心不断东移的事实，与二沙岛作为对比，迅速树立 起汇景新城作为新一代豪宅中心的地位。
• 以中央公园和体育活动中心为核心，并保留与完善部分山体，形成大片绿化空间。通过带状绿地贯穿各住宅群体之间，改善 居住区的生态小气候。 • 各小区内部采用局部人才分流的方式，组织车行与人行交通。 • 位于永久生态保护区，区内山青水秀、绿树环抱、空气清新、为得天独厚的风水宝地，据华农大及气象部门观测资料显示该 区夏季气温比市中心区低2～3℃
景观设计
•二公里中央步行景观长廊
配套设施
•周边生活配套设施： •小区：国际会所、国际商业文化娱乐中心、国际文化广 场、国际现代化体育中心、大型公交车站、每户至少一个 车位、街区迷你会所、专设入口立体交叉桥，银行、肉菜 市场等多种配套设施 学校：四十七汇景实验小学、汇景国际幼儿园、汇景国际 小学、广州市第四十七中学 商场：亚太盛汇商业中心 医院：国际现代化医疗服务中心 银行：中国工商银行、中国农业银行、建设银行 饮食：潮皇汇、品善餐饮，远一点的五山街和龙口东、龙 口西有很多食肆 •“维纶特莱”配套：高尔夫乡村俱乐部、3S组团会所、 亚太国际俱乐部、维纶特莱专用会所、美逸闲情休闲购物 长廊等