固定资产和投资性房地产

审计人员外勤工作指南固定资产和投资性房地产

目录页次

一、概述

1、为何要审计固定资产? 1

2、固定资产审计时可能遇到的审计风险 2

二、定义

1、固定资产 2

2、投资性房地产 4

3、固定资产及投资性房地产 4

三、一般审计程序

1、测试增加及减少 5

•示例1 –固定资产增加分析9 •示例2 –处置设备11

2、验证资产产权/所有权12

3、实地盘查固定资产12

4、测试折旧计提的合理性12

•示例3 –合理性测试–折旧计提(1) 15 •示例4 –合理性测试–折旧计提(2) 16

5、为发现不恰当地计入费用的项目而进行的测试17

四、是否存在固定资产减值?17

五、核查固定资产是否用于贷款抵押18

六、审阅重大的未来固定资产增加计划/承诺18

七、中国大陆土地使用权证及房产证

1. 土地使用权证20

2. 商住项目的建设用地24

3. 土地使用权的后续转让25

4. 房产证25

5. 附注27

6. 审计位于中国大陆的土地及房产27

八、案例分析

案例分析29 案例分析–答案29

一、概述

本指南所涉及的审计事项及程序对于固定资产和投资性房地产都是类似的。因此，本指南采用“固定资产”的表述。本指南中的“固定资产”概念应理解为包括“固定资产”与“投资性房地产”两个报表项目。

固定资产与投资性房地产通常在资产总额中占很大部分，但是其可能并不一定是审计项目的重大科目。判断固定资产是否具有重大性以及就固定资产实施审计程序的围由审计项目组根据综合风险评估确定。

作为助理人员，你很可能会参与审计固定资产。本外勤工作指南着重于当确定固定资产为重大科目或高风险领域时对固定资产实施的一般程序。

1、为什么要审计固定资产?

按企业会计准则和适用的会计制度（如有）的规定编制财务报表是公司管理层的责任。作为独立审计师，我们需要就公司财务报表是否符合企业会计准则和适用的会计制度（如有）的规定，在所有重大方面公允地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量而发表意见。在某些情况下，固定资产对资产负债表而言是重大的。进一步的问题是相关折旧对利润表的影响–通常根据相关固定资产是否用于生产、销售或管理部门而将折旧分别列入利润表的营业成本、销售费用及管理费用。

本指南所述固定资产审计中实施的程序帮助我们获得证据以确定固定资产的“存在性”、“估价”及“权利及义务”的认定。一些审计程序还在一定程度上涉及“完整性”认定。

固定资产审计程序包括控制测试及实质性测试：

•控制程序–例如记录控制并观察/评估其成效。对固定资产的控制包括董事会/管理层对资产支出的事先授权，将实际支出与既定预算及对资产支出的批准情况相比较。固定资产支出的审批构成公司整体现金支付系统的一部分，除本指南对此有所涉及外，2011年技术部即将推出的外勤工作指南“采购和付款循环”中对此另有详细说明。

•实质性程序

•分析程序–如复核反映当期购置、处置或注销的固定资产（按类别或所在地归类）汇总表；将本期折旧费用，在调整当期购置及处置的影响后，与资产余额和前期折旧费用相

比较。

•其他实质性程序–如验证账面资产的存在、检查所有权凭证、审阅董事会会议纪要以确定对资产使用的留置权或限制，以及审阅重大维修费用以确认是否存在应资本化的项

目。

2、固定资产审计中可能遇到的审计风险

固定资产审计的主要目的是获得支持我们总体审计意见的证据。尤其是获得有关固定资产“存在性”、“估价”及“权利及义务”的证据。具体针对此类认定的审计程序及测试详见本指南。

在评估并处理固定资产审计中未预见到的事项时，切记这些主要财务报表认定。审计固定资产时可能遇到的风险领域举例如下：

•账面上所记录的固定资产实际不存在。

•公司尚未获得所购置固定资产的所有权。所有权的转移可能正在进行当中，但是，存在公司无法合理（及合法）取得产权证的风险。如果不能获得产权证，将影响到“权利及义务”认定且“固定资产”可能需作为费用处理。

•未保存包括充分、最新信息的固定资产登记簿（固定资产卡片）。这方面一项明显的主要风险就是资产负债表中的固定资产金额可能并不是都有实际存在的资产。这种情况的进一步风险包括可能缺少关于已足额计提折旧或注销的固定资产的信息，从而影响对固定资产余额“存在性”或“计价”的评估。

•采用不合理的折旧政策。在预计固定资产可使用年限时，除需考虑直接因素外，还应考虑潜在技术过时或法律法规变动的可能影响。如果未考虑此类因素，则可能存在资产应加速而未加速（高估固定资产及低估折旧）计提折旧的风险，从而影响固定资产的“计价”。

•固定资产可能闲置、毁损或过时。存在此类资产可能减值进而影响“计价”认定的风险。减值会导致固定资产的减少，并且相应的损失可能需计入利润表。

上述每一项风险领域都可能预示着潜在的严重事项。如果对所出现的任何事项存在疑问，应立即与项目复核经理讨论。

二、定义

1、固定资产

固定资产

固定资产是符合以下条件的有形资产：

(a) 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；

(b) 使用寿命超过一个会计年度。

符合资产确认标准的固定资产应按成本进行初始计量。

成本

外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

重估价

在固定资产项目购置后按重估价列报是允许的，但是，所有该类资产（如所有“租赁土地”）须一起重估。资产价值通常由独立评估师确定。一旦重估该类资产，则该类资产须持续采用重估价列报。固定资产重估项目应继续计提折旧。[注：中国企业会计准则“固定资产”-除非在特殊情况下（如国有企业改制上市），一般不允许固定资产以重估价列报]

后续支出

后续支出是针对一项现有固定资产的进一步支出。与固定资产有关的后续支出，符合以下确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合的应当在发生时计入当期损益：

（a）与固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（b）该固定资产的成本能够可靠地计量。

折旧

折旧是指在固定资产使用寿命，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。其中，应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额（已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额）。

公司应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。各会计期间的折旧一般计入费用，除非相关会计准则允许将其予以资本化计入另一项资产的账面价值。

使用寿命

固定资产的使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。确定固定资产使用寿命应考虑的因素：

(a) 预计生产能力或实物产量；

(b) 预计有形损耗和无形损耗；

(c) 法律或者类似规定对资产使用的限制。

预计净残值

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。