农村宅基地流转与土地增值收益分配机制研究

农村宅基地流转与土地增值收益分配机制研究摘要：近年来宅基地的流转主要表现为政府主导的农村土地整治下的宅基地的流转，流转能促进农村土地更大范围地参与到市场，提高土地利用效率，增加农民的收入，缓解城镇建设用地供需矛盾，成为统筹城乡土地利用的突破口。

关键词：宅基地流转；收益分配；政府主导

中图分类号：f301.3 文献标识码：a 文章编号：1674-0432（2012）-11-0034-2

项目基金：南京农业大学2012年江苏省大学生实践创新训练计划（项目编号：2012jsspitp0228）阶段性成果，本研究得到南京农业大学srt计划项目基金资助。

1 研究区域概况

项目研究区域位于南京市六合区竹镇金磁村，金磁村的宅基地流转方式是以“宅基地换房”为依托，主要涉及两种方式。第一种是“自拆自建”，该宅基地流转是由江苏省农科院组织，总共流转农户72户；第二种是“统拆统建”模式，该模式在金磁村占据主导地位，目前金磁小区里90%的农户家庭都是以“统拆统建”模式进行拆迁。“统拆统建”模式隶属江苏省“万顷良田工程”。其中竹镇一期工程金磁片区于2009年10月正式实施，搬迁农户1234户，集中安置搬迁农民的金磁小区于2010年1月开工建设，目前建成新房121栋、637套，2011年上半年已经搬迁入住。

2 金磁村宅基地流转过程中有关流转增值收益分配的调查数

据分析

六合区竹镇镇通过以万顷良田为主的宅基地流转，在空间上形成了集体建设用地的重新布局和流转。原有分散的农民居住区被复垦，农民被集中安置到现在的“金磁家园”小区居住，结余的土地通过指标的形式被置换用于城镇建设。在此过程中，农民让渡出宅基地，通过拆迁补偿与低价购置的方式换购到1套公寓式住宅。镇政府通过为农民建设集中居住区置换到农民的宅基地，将宅基地复垦后形成建设用地指标用于城镇建设或县市范围内出让获得相应的土地收益。县（市）及以上政府在此过程中没有直接参与土地增值收益的分配，但是能获得区域工业化、城镇化发展所需要的土地资源支持。

2.1 土地流转中政府的成本分析

在土地流转过程中，政府所要承担的直接成本包括两个方面：一是农村居民点拆迁补偿费用；二是集中居住区土地取得和建设费用。

2.1.1 农村居民点拆迁补偿费用根据对项目区的调查，项目区补偿标准主要依据《关于印发〈南京市六合区征地拆迁补偿安置标准〉的通知》来确定。项目区总共拆迁农户2552户，拆迁补偿总费用为15254.31万元，户均拆迁补偿费用为5.9774万元/户。

2.1.2 集中居住区土地取得和建设费用集中居住区土地以征用的形式取得。根据相关补偿标准，该地区征用耕地的安置补偿费2.4万元/人。安置项目区2552户拆迁农户总共占用土地面积

85.65公顷（1284.7亩），合计集中居住区土地取得成本为3091.14万元。集中居住区建设费用总计25817.20万元。

2.2 土地流转中政府的收益分析

项目区土地流转过程中获得的收益主要由四部分构成一是所形成的留用区238.97公顷（3584.4亩）指标收取新增建设用地有偿使用费、农发基金、新增耕地开垦费和耕地占用税这四项规费；二是被拆迁安置农户的资金；三是建新留用去土地出让金；四是申请省以上投资土地整治项目资金。

2.2.1 相关规费新增建设用地有偿使用费、农发基金、新增耕地开垦费、耕地占用税等共可筹集资金1529

3.56万元。

2.2.2 被拆迁安置农户的资金在集中居住区建设采用政府统一规划，统一建设的方式时，农户在购买安置房的时候除了需要拿出获得的拆迁款外，还需要自己出资一部分资金。由前面测算所知，户均拆迁补偿费用为5.9774万元/户，户均购买房屋成本为7.5799万元/户，被拆迁农户总共可以提供资金19344.00万元。

2.2.3 建新留用区土地出让金本实施规划建新留用区面积为238.97公顷（3584.4亩），其中约60%用于工业用地，30%用于经营性用地，10%为用于公益基础设施建设。对于使用留用区指标用于工业用地和经营性用地的收取指标调剂费，纳入土地出让金中。据此估算，可获得资金来源12581.24万元。

2.3 土地流转过程中的农户成本收益分析

对于项目区内的农户来说，最直接的成本是原先农村宅基地及

其房屋的失去、相应的庭院种植养殖收益的消失以及集中居住后生活成本的增加，而相应的收益是用拆迁补偿款购置到集中安置区内的公寓套房，实现住宅资产价值的显化，在初始总量上基本等于镇政府的成本支出。

据调查，在此项目区宅基地流转过程中，自拆自建区的农户户均获得的房屋拆迁补偿款与奖励费约57758元。由于拆迁旧区农民的住宅建筑面积一般较大，户均主屋面积为150平方米，户均院落面积为200平方米。其中主屋按照房屋结构的不同分为三等补偿标准。楼房钢筋结构按照525元/m2进行补偿，但钢筋结构的房子较少。砖混结构按照300～450元/m2不等进行补偿。该村拆迁旧区房大部分为砖混结构。简易的辅筑建筑物按120元/m2补偿。统拆统建区中农户获得的房屋拆迁补偿费、奖励费与过渡费约7万元，可以用于购买集中安置区的安置房1套。其拆迁旧区农民的住宅面积较自拆自建区略小。户均主屋面积为140平方米，户均院落面积为130平方米。其补偿标准与自拆自建大致相同，提前搬迁奖励费户得到5000～6000元不等，过渡费为2年内按18元/m2进行补偿，超过2年按2倍进行补偿。该村90%的村民在2年内都可以住进安置房。按照人均40m2的安置政策，农户可以在安置区内以平均525元/m2的优惠价购得1～2套住宅，超出部分按照成本价1200元/m2收取。如果有村民不选择购买统建楼，则按照15300元/人进行补助。经过实地调研计算，拆迁补偿款与购房款相抵后，户均获得约3万元收益。农户取得的房屋目前没有获得土地产权证和房屋产权

证。

3 相关建议与讨论

3.1 “万顷良田建设工程”是推进包括农村宅基地在内的农村集体建设用地入市的有效途径

它通过农村土地整理整治一方面是优化了土地空间布局结构，促进了土地的集约节约利用，通过指标的交易，将集体建设用地指标流转到能够更有效利用土地资源的使用者手中，使之产生更大的效益，同时将整治的土地进行复垦，使耕地数量有了保障；另一方面农民通过“万顷良田建设工程”能够住上新楼，可以享受到经济发展和现代化建设所带来的丰硕成果，还建立了农村养老保险、农村医疗保险、最低生活保障、发展物业经济、扩大农村劳动力就业等“五道保障线”，切实使农民得到实惠，加速了农村的城镇化发展[1]。

3.2 以“万顷良田建设工程”为依托的宅基地流转的本质是政府主导下的宅基地流转，因此流转过程中农民所分享到的收益完全由政府决定

对于被拆迁居民的补偿方式和安置方式的制定，农民没有参与权，而只能是被动的接受。在进行拆迁过程中，政府的具体补偿标准不能够做到对农民完全公开透明化，而只是告知其总体的补偿金额，这对于农民来说是不公平的。在本研究小组的具体调查中发现，有些农民反映，政府制定的政策从总体来说对农民是有利的，但是具体相关部门在落实的时候，则有可能会出现偏离补偿规定的现