芜湖房地产市场调研报告

开发时间，未来市场土地动工建筑面积将大幅增加，市场供应量加大并存在井喷可能性。
5、商品房预售、新开工、成交情况
指标
2006年 2005年 前三季度 前三季度
批准预售面积 94．97 54．48 （万平方米）
住宅预售面积 89．60 43．73 （万平方米）
同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集 团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关 产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。
芜湖市发展战略正处在转折阶段，由“镜湖文化”向“长江文化”转变，前 者代表封闭，后者代表开放，与“长江文化”相对应的发展战略是“全面融入长 三角”，这表明芜湖的市场潜力是巨大的，特别是在融入长三角之后，芜湖的市 场不仅仅是芜湖本地。可见，芜湖的经济正处在发展上升期，05年沃尔玛在芜湖 落地更有力地说明了这一点。
小结：
芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加， 为房地产的发展提供了较大的空间。
芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产 的销量和房价的提升提供了保证。
芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的 发展也将随着经济的发展进入新高。
二、芜湖整体市场状况
１、芜湖市房地产市场发展回顾
起步兴起期——九十年代后期的兴起到百花齐放 旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房
强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象， 提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期
2、新政解读（近期新政打压市场） 增加土地供应量，尤其要增加新区土地供应量。
① 07年计划安排经营性土地出让3000亩以上，是去年实际出让土地的两倍 以上。新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按 时工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。
② 鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型 建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”， 计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普 通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。
加强商品房预 （销）售管理，规范市场行为。
② 对2007年4月1日以后购买的商品住房，实行“购买单套建筑面积 超过120平方米或单价超过每平方米3800元的住房，暂不得享受住房公 积金贷款”的政策。对购买第二套住房的，除拆迁购房和原先自住房小 于90平方米，且还清原住房公积金贷款并处置原房产外，不得享受住房 公积金贷款。
小结： ➢ 在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期 ➢ 限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为 将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈 ➢ 住房供应结构调整，市场需求将得到有效释放 ➢ 公积金购房受到限制，公务员等享有公积金客户，购房 档次下降，对中端楼盘有一定影响。
发投资额增在经济发展的带动下，大幅增长；住宅开发投资额稳步增 加。
4、土地供应情况
指标
序列
2004年 2005年 2006年 合计
出让土地面积（亩）
7293
3465
1235
11993
动工土地面积（亩）
3532
393
-----
3925
未动工土地面积（亩）
3761.24 3070.16 1235 4
8084
前期土地供应量大，未能全面消化，导致土地供应出现负增长
受国家调控政策的影响，以及规划限制、土地紧缩政策的不断细化，部分开发企业
在一定程度上出现观望 ，同时部分企业手中囤积大量土地，且开发速度过缓，土地
供应出现负增长．
闲置土地过多，导致目前市场供应量不足，房价快速上涨
出让土地未动工面积远大于已动工面积，实际动工面积不足，四月新政将强制规定
内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房 地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。 平稳发展期——本世纪初期产品更新换代
99年后，为了规范房地产运作，开始建设上规模、功能配套的小区，以中西花园 中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年 华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家 整合提升期— 现阶段
① 规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方， 3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。
② 坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩 序的行为。
加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。
① 购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的，执行首付款比例 20%的规定；购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的，执行 首付款比例30%的规定。
3、房产投资情况
指标
GDP完成量（亿元）
城镇固定资产总投资 （亿元）
房地产开发总投资（亿 元）
住宅开发总投资 （亿 元）
2006年 前三季度
330．69
187．03
2005年 前三季度
287．31
133．31
同比增长率
15％ 23％
42．67 37．21 15％
32．09 26．63 21％
房地产开发投资稳步增长 从整体上看，芜湖市国民经济保持着较快的发展态势，房地产开
芜湖市场调研报告
提纲: 一、城市概况 二、芜湖整体市场状况 三、芜湖各区市场状况 四、地块区域状况
一、城市概况
1、人口环境
芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都，位于安徽省东南部，地处长江 下游南岸。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。全市人口215 万，其中市区人口70万。物产丰富，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀 企业在这里落户，从而培育出大批的中高收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的 主力客户。
芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招，使受过高等教育的年 轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经 济收入相对较高，有着巨大的消费能力， 随着年龄的增长，置业需求凸显。
2、经济环境
自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速， 2006年人均GDP接近2万元，可支 配收入位于安徽前列。