南京市鼓楼区&秦淮区商圈研究及楼盘分布情况

下面是南京市区域划分图:

鼓楼区

鼓楼区位于长江下游南岸，南京城西北部，是南京市的中心市区之一，也是江苏省委、省政府机关所在地。东以中央路、中山路为界，与玄武区为邻；南以汉中路、汉中门大街为界，分别与秦淮区、建邺区接壤；西至长江夹江，与建邺区的江心洲隔水相望；东北与栖霞区相连。区域面积53平方公里。

鼓楼区位于江苏省南京市市区核心部位濒临长江，是个山峦环绕，湖川相依，山、水、城、林浑然一体的中心市区。有龙蟠虎踞之雄，依山带水之胜。秦淮河、金川河穿境而流，万里长江擦境而过；鼓楼岗、五台山将秦淮河冲积平原和金川河冲积平原南北分开；北部拥有大马路等景观建筑带，拥有南京江南黄金江岸线；南京长江大桥横亘于北部与浦口区连接。人口93.66万人（2011年），现辖13个街道办事处（热河南路、阅江楼、建宁路、宝塔桥、小市、幕府山、华侨路、宁海路、湖南路、中央门、挹江门、江东、凤凰）、113个社区、3个村委会。已通过“全国科普示范城区”、“江苏省文化示范区”检查验收和江苏省人口与计划生育“十五”中期评估，荣获“全国科技进步先进城区”、“全国社区教育实验区”等称号。

鼓楼区按商圈划分共由5个商圈组成，分别为鼓楼商圈、湖南路商圈、迈皋桥/中央门商圈、龙江商圈、新江东商圈，现分别介绍如下：

鼓楼商圈

鼓楼是南京古城的历史坐标，竞争激烈的鼓楼商圈在一场场商战中不断完善发展。近年来，绿地集团、中粮集团等知名实力企业进驻鼓楼，绿地广场、南京国际广场、中粮国际大厦等摩天大楼正在加快建设，鼓楼商圈将成为南京发展总部经济的密集区之一。为了促进南京商业地产健康、稳定发展，南京日报房地产专刊部和南京网尚房地产研究机构商业地产部强强联手，共同展开南京商业地产大普查，通过普查和比较分析，梳理鼓楼商业地产脉络，挖掘商圈及商业地产项目价值，为投资者提供投资建议及风险提示。同时，针对具体的商业地产项目进行深度研究，为项目准确定位，提供招商“定向建议”。此外，在鼓楼商圈大普查中，本报与网尚房地产研究机构还将组织各方专家，通过主题论坛等形式，专题研究鼓楼商圈和商业地产项目的投资价值。

湖南路商圈

湖南路商圈是仅次于新街口商圈的南京第二大商圈，至今已有12年的历史。它地处南京市鼓楼区，从最初的一条湖南路两边的街铺和几个商场逐渐向周边渗透蔓延，形成目前的以湖南路为轴线，包含周边很多支路的综合商业街区，其主要组成元素为各街道的临街商铺和中大型商场。商圈核心区域的商业总经营面积近20万平方米，其中临街商铺的经营面积约占10％。

湖南路商圈内虽然临街商铺比较集中，但在经营方式上却用的是最简单的经营模式，即自主经营，也在南京用这种简单的经营模式成功打造了一个知名商区，但整个商圈形成的时间比较长且存在一定的偶然性。目前该商圈已经实现了服饰、餐饮等业态的相对集中，并在品牌定位上趋于明朗，走中高档路线，很多知名品牌的专营店在该商圈聚集，如蜜雪儿、华伦天奴等，借助其街铺经营的规模效应，租金也一路走高，部分路段的租金远远超过了新街口街铺租金，成为投资和经营的热点区域。

迈皋桥/中央门商圈

火车站和汽车站的交汇处，有着南京百货零售业三大巨头之一的南京商厦，省内最大的2个小商品批发市场——金桥市场、玉桥市场及二期，加上易初莲花超市，中央门商业区是域北及过境旅客购物的另一个集中区域。中央门平均每天约32万人次，目前各类大市场和商场、大厦共有460多家，总营业面积达到20万平方米，成交额超过100亿元。

龙江商圈

龙江片区，地理位置优越，交通便利，多条公交线路直达市区，是离新街口较近的附属商圈之一，拥有大量居住人口，商业潜力巨大，随着南京城市快速发展，商业体系的升级，新街口的商业不足以承担城市众多人口的消费，越来越多新的商圈崛起，龙江就是其中之一。

大型商业项目的改造与兴起，也带动了龙江的发展。新城市广场、郑和国际广场银城广场等一系列商业项目的落成及投入使用，给全新的龙江片区的商业带来了新的发展动力，也服务了周边的居民。这三大项目特色各异，既相互依托，又形成互补。

新江东商圈

新江东商圈，是新型地级商业中心，目前形成以南京万达广场为中心的区域型商圈。未来，该商圈将新增大量中高档住宅和商业综合体项目，这将促使其快速发展成熟。

鼓楼区分为七大功能板块，分别为：

1、新街口-鼓楼核心商务区放大范围，由线到片打造总部经济和商务商贸高端服务业高地；

2、河西北部地区优化提升，以江东软件城发展为平台，培育科技创新、商务服务板块；

3、滨江商务区开发加快推进，集聚商务商贸、总部经济新增长点，展示滨江新风貌；

4、历史文化板块，加快颐和路、中山北路、傅厚岗片区民国建筑保护以及清凉山、石头城等地保护开发；

5、模范马路创新街区，整合发挥高校集中的资源优势，打造科技创新创业集聚区；

6、中央门、建宁路商务集聚区：继续优化提升。

7、幕燕山水风情区和旅游服务区。

每个商圈在售楼盘如下：

1、玄武湖金茂广场

2、万和尊邸

迈皋桥/中央门商圈在售楼盘1、复地新都国际

2、玉桥国际

3、中山骏景

龙江商圈在售楼盘

1、恒盛金陵湾

新江东商圈在售楼盘

苏宁睿城

均价：24000元/m2

项目地址：鼓楼区汉中门大街301号

物业类型：写字楼

开发商：南京鼓楼国际软件与服务外包产业园有限公司特色标签：挑高

秦淮区

秦淮区是南京市的中心城区，国家东部地区重要的金融商务中心，华东地区的商贸、信息、文化、旅游中心，南京现代化国际性人文绿都核心区之一。

秦淮区因秦淮河贯穿全境而得名，源于民国时期的第三区（门东区）和第四区（门西区）。秦淮区是古都金陵的起源，秦淮文化是金陵文化的精华，有“江南锦绣之邦，金陵风雅之薮”的美称，秦淮民俗民间文化是古老秦淮文化的重要组成部分，是“中国民间文化艺术之乡”。

秦淮区内自然河、人工河错落，有内秦淮河、青溪、玉带河、响水河、运粮河及小运河等。秦淮河风光带以夫子庙为中心，秦淮河为纽带，包括瞻园、夫子庙、白鹭洲、中华门以及从桃叶渡至镇淮桥一带的沿河楼阁景观。

秦淮区拥有新街口、夫子庙两大商圈。

新街口商圈

南京新街口——中华第一商圈

南京新街口业态齐全，商业密集度高。在南京市的几大商圈中，新街口商圈在设施、商品、价格和服务方面有全国领先优势，仅百货业态就包括：南京新百、中央商场、金鹰国际、商贸百货、大洋百货和东方商城等大型商业企业，在“都市圈”市场中形成了较强的集聚辐射功能。街区的日均客流量达到40至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次，还吸引了沃尔玛、万达购物集团、五星电器等知名商家的入驻经营。

新街口商业街区作为有近百年历史的商业街，在其发展的过程中形成丁自身特有的优势和特点：

第一个特点是商业密集度高。在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，目前已经集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。仅白下区侧0 .3平方公里的范围内，就有各种地面商务商贸设施120多万平方米，近500家工企单位，其中商业面积70多万平方米，娱乐面积8万多平方米，金融面积10万多平方米，商务面积37万多平方米，另外还有20多万平方米的地下商业设施，新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。

第二个特点是影响辐射力大。新街口商业街区的销售额有30％是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现的。