2、不同利率方式的比较分析
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三种方式的比较
同浮动汇率相比,固定利率的最大特 点是它不会随行就市。银行提供的固定利 率要高于浮动利率,所以固定利率贷款的 风险就在于,借款人要能够预测到在贷款 周期内贷款利率的升降趋势、浮动利率什 时候能够超过固定利率和浮动利率能超过 固定利率多长时间。混合贷款利率是浮动 贷款利率与固定贷款利率的结合。
方式一:设贷款总额为Y,贷款期数为n,贷款周期利率为i,则: 根据上面的计算公式,可以得出以下结果: 500000*6%/12*(1+6%/12)∧120 前四年每月还款额= --------------------------------(1+6%/12)∧120-1 =5551.02(元) 前四年共还款=5551.02*48=266449.10(元) 剩余还款额=500000-266449.10=233550.90(元) 剩余一次性提前还贷须还=233550.90*(1+7.5%)=251067.22(元) 五年共还款=266449.10+251067.22=517516.32(元) 利息=17516.32(元) 借款人四年后偿还了大约一半的本金,偿还月供中利息支出要高于本金 支出,而在最后几年中,月供支出基本以本金为主,利息很少。借 款人可以把多余的资金投入到基金、股票或其他投资产品中赚取收 益。
固定贷款利率
银行与借款人约定一个利率,在借 款期内,不管央行的基准利率或是市场 利率如何调整,借款人都以约定的利率 偿还银行贷款。对于不同区域、不同借 款人的资质,相应的利率水平也会有所 区别。
混合贷款利率
即“固定+浮动”的混合利率,借 款人可在贷款开始的一段时间内选择固 定利率,待固定利率结束后,剩余的贷 款就可转换为浮动利率。
总结
利率水平仅是影响借款人的因 素之一,选择固定利率或浮动利率 房贷,还需要考虑其他一些重要因 素,如与利率形式相伴的贷款期限 的长短,借款人的预期收入状况等。
3.不同还款方式的比较
(1)支付利息
(2)还款金额
还款方式
等额本息还款法
特点
在贷款期内每期以相等的 金额平均偿还贷款本息
现金流量分布
各期现金流出额相等,呈现出年金的 特点,宜收入处于稳定状态的借款人
等额本金还款法
每期等额偿还本金,贷款 利息随本金逐月递减
在贷款期后一时间段内每 期还款额相对相对前一时 间段内有一个固定增加额 |呈一固定比例递增,同 一时间段每期还款额相等 在贷款期后一时间段内每 期还款额相对相对前一时 间段内有一个固定减少额 |呈一固定比例递减,同 一时间段每期还款额相等
各期现金流出额等差递减,宜还款能 力初期较强,并希望还款初期归还较 大款项来减少利息支出的借款人
各个时间段现金流出额等差|等比递增, 呈现出等差|等比序列现金流量特点, 宜工作年限短,收入呈上升趋势的借 款人 各个时间段现金流出额等差|等比递增, 呈现出等差|等比序列现金流量特点, 宜收入较高还款初期希望归还较大款 项来减少利息支出的借款人
等额|等比递增还 款法
等额|等比递减还 款法
等额本息,等额本金还款情况比较表 贷款期 还款方式 月还款额(元) 还款总额(元) 利息总额(元)
情况三:第2年利率上调0.4%,后3年不 变。 等额本息还款法: 总还款额=103279.7355+23668.85= 126948.5855 等额本金还款法: 总还款额 =101000+42666.67=143666.67 所以用等额本息还款法。
情况四:如果第2年利率上调1%,第3年 下调0.6%,后两年不变。 等额本息还款法: 总还款额 =103279.74+102963.37+102963.37= 309206.48 等额本金还款法 总还款额 =101000+101166.67+103200=30536 6.67 所以选等额本金还款法
方式二:根据方式一得知四年后还须还款=233550.90 (元) 已知已提前归还了10万元,则剩余133550.90元 133550.90/5551.02=24(月) 即再有两年还完 借款人有稳定的收入可以支付月供且并没有其他投资 项目,此还款方式较好。 方式三:由方式一得剩余还款还要133550.90元 10年内还清,剩下五年内每月还 =133550.90/60=2225.84(元) 这样还款时间较长,且还款人有能力提供更多的月供 减少还款期限和利息,因此此方式欠妥 方式四:延长为六个月,则每月还款金额为 133550.90/72=1854.87(元) 该方式月供减少,家庭负担减少,但是所付利息也增 加,时间增长。
(2) 如果借款人准备提前还款,试分析以下四 种提前还款方式对借款人的现金流量分布的 影响。 假设贷款50万元,还款期限为10年,采用等额 本息还款法,贷款利率为6%(浮动利率),前 4年利率均保持不变,第5年利率上升了1.5 %,于是借款人准备在第5年年末提前还款, 以减少利率上升带来的损失。 方式一:一次性提前还贷。 方式二:提前归还10万元本金,剩下的部分月 供不变,将还款期限缩短。 方式三:提前归还10万元本金,剩下的部分 减少月供,还款期限不变。 方式四:提前归还10万元本金,剩下的部分 还款期延长为6年,减少月供。
等额本息 等额本息 还款法 还款法 等额本息 等额本金 还款法 还款法 等额本息 还款法
5907.00 7388.89 5015.02 6416.67 4510.11 5833.33
1063259.60 363259.60 1016750.00 316750.00 1203604.18 503604.18 1121750.00 421750.00
①等额本金还款法偿还利息总额 184188元 ②等额本息还款法偿还利息总额 195198元
所以应选择等额本金还款法
不适宜提前还贷的人
第一种类型:对于选择了等额本息还 款法的消费者来说,如果现在贷款已 经偿还了大部分,那么现在提前还贷 不一定划算 第二种类型:近期有投资计划的消费 者。
4.2 利率调整对还款的现金流量分布的影响 当贷款利率呈下降趋势时,选择等额 本息法要比选择等额本金法更合适。
通过计算看出 在等额本息还款法和等额本金还款法因素情 况下中,银行都是按照借款人实际占用贷款额和 规定的利率计算应收取的利息。从静态看,两种 还款方式存在着利息差,但从动态看,在考虑货 币时间价值因素情况下,两种还款方式完全不存 在差异,正因为忽略了货币时间价值,很多借款 人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。
进一步值得考虑的问题
(1) 在前面的案例分析中只考虑了浮动利率这一利率方 式,如果借款人在申请贷款时同时面对固定利率、 浮动利率两种选择,在以下四种情况下他该如何抉 择选择哪种还款方式? 假设贷款10万元,还款期限为5年,固定利率为6.5 %,浮动利率为6%。 情况一:在贷款期内利率没有发生变动。 情况二:利率每年上调0.09%。 情况三:第2年利率上调0.4%,后3年不变。 情况四:如果第2年利率上调1%,第3年下调0.6%, 后两年不变。
情况二:利率每年上调0.09%。 等额本息还款法: 总还款额 =103279.73+103329.45+103379.02+ 103428.70+103428.70=516845.6 等额本金还款法: 总还款额 =101000+101015+101030+101116.7 +101060 =505221.7 所以选等额本金还款法、
20年
等额本金 还款法 等额本息 还款法
1353032.94 653032.94 1226750.00 526750.00
25年
等额本金 还款法
解答: 等额本息还款法: 设贷款总额为Y,贷款期数为n,贷款周期律为i,则 每期还款额=(Yi(1+i)^n/((1+i)^n-1) 等额本金还款法: 设贷款总额为Y,贷款期数为n,贷款周期律为i,已还至 第k期,则 每期还款额=Y/n+(1-(1-(k-1) /n)) Yn 每期应还本金=Y/n 每期应还利息=(1-(1-(k-1) /n)) Yn
情况一:在贷款期内利率没有发生变动。 等额本息还款法:[100000*6.5%/12* (1+6.5%/12)]^60/[(1+6.5%/12)^601]=1957.1262 一共偿还金额: 1957.1262*60=117427.57元 等额本金还款法:每月偿还本金为 100000/60=1666.667 偿还完所有房贷后一共偿还的金额= 1666.667*6.5%/12*(60+59+……+1)+ 100000=116520.83 所以选择等额本金还款法。
A研究生毕业后找到一份月薪4000元的工作, 现已工作一年,目前月薪5000元,他的女朋友B, 大学毕业后找到一份月薪2500元的工作,现已工作 两年,目前月薪4000元。两人毕业后一直租房子生 活,现生活基本稳定,于是决定买一套房子为结婚 做准备。他们看重了一套面积90平方米的现房,每 平方米的价格是10000元人民币,销售商提供两种 付款方式:一次性付款和银行贷款。如果采用第一 种方式,销售商将提供房价款的3%的折扣优惠。两 人考虑到他们现在自有存款5万元,从双方父母及 亲戚朋友处可筹集40万元,仍无法凑足房款,于是 决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。
4.1 提前还款对还款的现金流量分布的影响
• 提前还款分为全部提前还款和部分提 前还款。 • 部分提前还款分为三种方式: 月供基本不变,将还款期限缩短; 减少月供,还款期限不变 同时改变月供和还款期限 • 选择提前还款,目的是为了节省利息 支出
选择哪种方式提前还贷可以少支付一些利息呢?
应选择在按揭初期偿还利息较少的方 式。 经计算,案例中截止到第5年年末:
反之,当贷款利率呈上升趋势时,选 择等额本金法就要比选择等额本息法 更合适
案例总结
根据上述分析并结合自身的具体情况, A和B最终选择了等额本金还款方式。 通过前面的分析,可知两种还款方式 并不存在划算不划算的问题,选择哪 种方式,关键要看该方式是否适合自 己的经济状况,是否与自己的收入趋 势相匹配。
选择贷款买房,首先要进行产品品种的选 择,选定了产品品种后又要面对贷款金额、 贷款利率、贷款期限以及还款方式等一系 列问题。
2、不同利率方式的比较分析
浮动贷款利率 固定贷款利率 混合贷款利率 三种方式的比较 总结
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浮动贷款利率
浮动利率贷款是指在整个借款期内 利率随市场利率或法定利率等变动定期 调整的贷款,调整周期和利率调整基准 的选择,由借贷双方在借款时议定。