房地产税制改革课件

5、在征管手段上，已形成一套相对成熟的管理办法 、在征管手段上， 和配套制度 完善的房地产产权登记制度－－房地产税收顺利实 完善的房地产产权登记制度－－房地产税收顺利实 －－ 施的前提条件 健全的房地产估价制度－－房地产税收顺利实施的 健全的房地产估价制度－－房地产税收顺利实施的 －－ 关键环节
• 实行房地产估价制度，并形成了一整套房地产估价理论 实行房地产估价制度， 和评估方法（市场售价比较法、收入法和成本法） 和评估方法（市场售价比较法、收入法和成本法） • 税务部门设有专门的财产评估机构
（三）房地产取得环节税种的改革 1、改耕地占用税为农地占用税 、
（1）改革原因 ） 耕地”范围太窄，而实际征收中，既包括菜地、 “耕地”范围太窄，而实际征收中，既包括菜地、园地等 种植农作物的土地，也包括比照征税的占用其他农用土地， 种植农作物的土地，也包括比照征税的占用其他农用土地， 存在征收“名不正言不顺” 存在征收“名不正言不顺”的问题 从量计征没有考虑所占用耕地的质量等级及地价受物价变 动水平的影响 （2）农地占用税的制度设计 ） 征税范围：占用耕地、森林、草地、农用水利利用地、 征税范围：占用耕地、森林、草地、农用水利利用地、养 殖水面等农地用于非农业用途。 殖水面等农地用于非农业用途。 征收方式： 征收方式：实行从价计征 税率：差别比例税率。在税率设计时， 税率：差别比例税率。在税率设计时，应将现行耕地占用 新菜地建设（开发）基金、 税、新菜地建设（开发）基金、土地复垦基金等与农地相 关的收费负担合并考虑，实现税费简并。差别税率设计应 关的收费负担合并考虑，实现税费简并。 考虑的其他因素。 考虑的其他因素。
• 土地闲置、浪费严重； 土地闲置、浪费严重； • 抑制土地流动和市场正常交易，隐性流动、逃税增多； 抑制土地流动和市场正常交易，隐性流动、逃税增多；
政府不能参与房地产保有阶段增值的税收分配
（三）计税依据不科学，税收负担不公平 计税依据不科学， 1、计税依据不科学 、 城镇土地使用税实行从量税， 城镇土地使用税实行从量税，税额不能随课税对象 的价值的上升而上升； 的价值的上升而上升； 房产税依照房产余值计税， 房产税依照房产余值计税，其依据的是历史成本而 不反映房产的市场价值。 不反映房产的市场价值。 2、税种规定的不合理导致不公平 、 房产税两种计税规定导致自用房产或出租房产税负 不同 出租房产应承担多税种的税负 房产税、 房产税、城镇土地使用税征税范围规定及免税规定 导致税收不公
2、在税制设计上，坚持“宽税基、少税种、 、在税制设计上，坚持“宽税基、少税种、 低税率” 低税率”的基本原则
“宽税基”是指除对公共、宗教、慈善等机构的 宽税基”是指除对公共、宗教、 不动产实行免税外， 不动产实行免税外，其余不动产所有者或占有者 均为纳税主体； 均为纳税主体； “少税种”即涉及房地产的税种较少，多数国家 少税种”即涉及房地产的税种较少， 开征不动产税(物业税 所得税、 物业税)、 开征不动产税 物业税 、所得税、转让税等少数几 个税种； 个税种； “低税率”，即主体税种的税率一般较低，从而 低税率” 即主体税种的税率一般较低， 总体税负水平也偏低。但由于宽税基及强化征管， 总体税负水平也偏低。但由于宽税基及强化征管， 同样也为地方政府提供相对充足和稳定的收入
（二）税种结构不合理，保有环节税负过低 税种结构不合理， 目前保有环节的税种只有城镇土地使用税、房产税， 目前保有环节的税种只有城镇土地使用税、房产税， 年全部财政收入54219.62亿元中，两税仅占 亿元中， 在2008年全部财政收入 年全部财政收入 亿元中 2.8％。可见，存在房地产流转环节税种多、税负重， ％。可见 ％。可见，存在房地产流转环节税种多、税负重， 而保有环节税种少、税负轻的问题。其产生的消极影 而保有环节税种少、税负轻的问题。 响是： 响是： 流转环节税负过于集中， 流转环节税负过于集中，势必增加新建商品房开发 成本，带动商品房市场价格上扬， 成本，带动商品房市场价格上扬，也导致商品房积 压和空置； 压和空置； 带来土地利用及市场交易的一系列问题： 带来土地利用及市场交易的一系列问题：
二、国外房地产税制建设与借鉴 （一）国外房地产税收体系 1、房地产保有环节税制 、 （1）不动产税 ） 将土地、房屋和有关建筑物、 将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定 资产综合课征的不动产税 对土地、 对土地、房屋合并课征的房地产税 单独分别对土地或房屋课征的土地税或房屋税 （2）财产税 ） －－分为 年期； 年期 （3）定期不动产增值税－－分为 年期；5年期 ）定期不动产增值税－－分为10年期 （4）其他税种 ）
2、现行城镇土地使用税存在的主要问题 、
• 从量定额征收，不能及时参与新增土地级差收益的分配 从量定额征收， • 税收与地租重合征收－－对级差地租调节 税收与地租重合征收－－对级差地租调节 －－
3、土地增值税合并原因 、
• 名义税率过高，导致大量偷逃税 名义税率过高， • 与所得税及拟开征的物业税重复征收
2、适当调低契税税率 、 3、开征遗产与赠与税 、 （1）开征主要目的 ）
• 弥补无偿取得房地产环节税收调节的缺位 • 配合个人所得税调节财富分配，促进社会公平 配合个人所得税调节财富分配，
－－实行遗产税与赠与税分设 （2）模式－－实行遗产税与赠与税分设 ）模式－－ 3） （3）遗产税制
房地产税制改革
我国现行房地产税制存在的主要问题 国外房地产税制建设与借鉴 改革我国房地产税制的总体设想 物业税的探讨与房产税的改造、 物业税的探讨与房产税的改造、替代
房地产税制是一个综合性概念。 房地产税制是一个综合性概念。即一切与房 地产经济运动过程有直接关系的税收制度都 属于房地产税制范畴。具体来说， 属于房地产税制范畴。具体来说，就是指直 接或间接地以房地产价值或房地产收益为课 税对象的各种税收的总称。 税对象的各种税收的总称。 目前我国涉及房地产税制的税种有： 目前我国涉及房地产税制的税种有： 直接针对房地产而设置的税种。 直接针对房地产而设置的税种。包括房产 土地增值税、城镇土地使用税、 税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地 占用税、 占用税、契税及固定资产投资方向调节税 属于与房地产有关的税种。如营业税、 属于与房地产有关的税种。如营业税、企 业所得税、个人所得税、印花税、 业所得税、个人所得税、印花税、城建税 等。
2、房地产流转环节税制 、 （1）以所得税形式对房地产转让收益课税 ） 分离征收形式 综合征收形式 （2）直接征收土地增值税 ） （3）对房地产投机中的增值课税 ）
3、房地产取得环节税制 、 大多数国家对取得房地产的行为征收取得税 （1）登录许可税 ） （2）印花税 ） （3）不动产取得税 ） （4）对继承或受赠行为课征遗产税或赠与税 ） 遗产税有总遗产税制、分遗产税制、 遗产税有总遗产税制、分遗产税制、混合遗 产税制 赠与税有赠与人税制和受赠人税制
4、在计税依据上，趋向于按评估的市场价值征税 、在计税依据上， 房地产税的计税依据有三种：土地面积、 房地产税的计税依据有三种：土地面积、市场价值和 账面价值。 账面价值。 经济合作与发展组织的绝大多数国家是以市场价值 为计税依据， 为计税依据，即以财产在市场上可售得的数额即资 本价值为计税依据，只有法国、 本价值为计税依据，只有法国、英国的房地产税的 一部分是以市场租金价值为税基。 一部分是以市场租金价值为税基。 在一些市场机制不健全的发展中国家及向市场经济 转轨国家， 转轨国家，也已经放弃了以土地面积或账面价值作 为计税依据的做法，转为以市场价值为税基。 为计税依据的做法，转为以市场价值为税基。 只有少数国家以土地面积作为房地产税的税基。 只有少数国家以土地面积作为房地产税的税基。
（二）国外房地产税制建设可供借鉴的经验 1、在财政分权上，地方政府对房地产税制拥有较 、在财政分权上， 大的税权和财权 大多数发达国家将房地产税收入归地方政府； 大多数发达国家将房地产税收入归地方政府；税 收收入直接加惠于本地区居民 在立法权上，税收立法权较为分散的国家， 在立法权上，税收立法权较为分散的国家，房地 产税法由各州制定； 产税法由各州制定；在税收立法权较为集中的国 家，一般实行地方政府税率决定权和新税开征权 （但中央拥有课税否决权）。 但中央拥有课税否决权）。
3、在征税环节上，重视对保有环节的征税 、在征税环节上， 以英国为例， 以英国为例，直接来自于房地产转让的税 收（不包括转让人为公司而缴纳的所得税） 不包括转让人为公司而缴纳的所得税） 仅占全国税收总收入的1%～ ， 仅占全国税收总收入的 ～2%，而来自 房地产保有的不动产税、经营性不动产税 房地产保有的不动产税、 收却占总税收的30%左右。这样的税收结 左右。 收却占总税收的 左右 构极大地鼓励了不动产的流动， 构极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土 地的经济供给。 地的经济供给。
一、我国现行房地产税制存在的主要问题 租税费体系混乱， （一）租税费体系混乱，重复征税现象严重 1、以税代租－－城镇土地使用税 －－城镇土地使用税 、以税代租－－ 2、以费挤税－－除正税外，房地产业有名目繁多的收费项目， －－除正税外 、以费挤税－－除正税外，房地产业有名目繁多的收费项目， 且费项总数远多于税项总数。各项收费占销售收入35％， ％，相 且费项总数远多于税项总数。各项收费占销售收入 ％，相 当于经营成本及费用的70％，其消极影响在于： ％，其消极影响在于 当于经营成本及费用的 ％，其消极影响在于： 导致房地产高成本、高价格； 导致房地产高成本、高价格； 致使房地产开发者和消费者对政府行为规范化的怀疑； 致使房地产开发者和消费者对政府行为规范化的怀疑； 抑制税收的培育和发展； 抑制税收的培育和发展； 收费权力缺乏约束，易于孳生腐败。 收费权力缺乏约束，易于孳生腐败。 3、重复课税－－如： －－如 、重复课税－－ 房屋租金征5％营业税，又征12％的房产税； 房屋租金征 ％营业税，又征 ％的房产税； 房地产转让按纯收入征25％ 房地产转让按纯收入征 ％或20％所得税，又按取得的土 ％所得税， 地增值额计征土地增值税； 地增值额计征土地增值税； 产权转让的转移书据或契约， 产权转让的转移书据或契约，承受方缴纳印花税和契税
有效的处罚和法律救济制度－－房地产税收顺利实 有效的处罚和法律救济制度－－房地产税收顺利实 －－ 施的重要保障
三、改革我国房地产税制的总体设想 （一）完善的房地产税收体系
物业税（将房产税、 物业税（将房产税、城镇土 使用税、 地使用税、土地增值税及土 地出让金合并） 地出让金合并） 农地占用税 契税 遗产税与赠与税 土地增值税（并入物业税） 土地增值税（并入物业税） 房地产流转环节 所得税（企业、个人） 所得税（企业、个人） 营业税－－房地产项目 营业税－－房地产项目 －－
房 地 产 税 收 体 系
房地产保有环节
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房地产取得环节
（二）房地产保有环节税种的改革 将现行房产税、城镇土地使用税、 将现行房产税、城镇土地使用税、土地增值税及土地 出让金合并，开征统一的物业税。 出让金合并，开征统一的物业税。 1、现行房产税存在的主要问题 、
• • • • 计税依据不合理 两种计征方式产生的税负差异太大 征税范围及免税的规定导致税收不公 居民自有非营业用房产免税， 居民自有非营业用房产免税，影响调节房价功能发挥
4、取消土地出让金 、
物业税开征意义 物业税也称不动产税、房地产税， 物业税也称不动产税、房地产税，主要是针对房地 产的保有环节所征收的以市场评估价值为课税依据 的一个税种。 的一个税种。区别于目前开征的房地产税制称物业 税。 物业税开征意义在于： 物业税开征意义在于： 有利于房地产业健康发展 有利于调节社会贫富差距 有利于促进社会资源的合理利用 有利于构建以财产税为主体的地方财政收入模式 物业税制度设计（专题介绍） 物业税制度设计（专题介绍）