解析国外养老院案例分析

美国太阳城：

名称缘起：：a.西方不称老年人为夕阳，而是太阳

B.意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》

组成部分：在美国以太阳城命名的占地面积在20平方公里以上的城市型老年社区有：亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州。

目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区，使老人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱的老年生活

开发历史：1959年Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。

在开盘之前Del Webb 要求5件事情必须准备好，价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展关键。

建筑类型：在太阳城中有许多种住宅类型包括:独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料太社区、复合公寓住宅等。

经济指标

a.住宅总户数27584户其中出租住宅2605户出售住宅20829户

b.户均人数 1.44 1.62人,户均房间数 4.12 5.26个

c.平均租金678美元/户

d.平均售价92300美元/户。

1、佛罗里达州

a.区位：社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟路程。

b.规模：占地面积32.37平方公里，接近于微型城市，社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万人。

c.户型构成：大多数为独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。

d.六大居住社区：A.太阳城中心：独立家庭别墅

B.国王之殿：连体别墅

C.湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构

D .庭院

E.阿斯顿花园：出租的独立居住公寓

F.自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构

以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放，每人每年享

用综合会所的费用为140美元，享受的康乐设施包括室内外游泳池，网络和推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个10000平方英尺的剧场。

e.设施设备：康娱中心4个（其中提供有游泳池、网球场、艺术与手工艺中心）

高尔夫球场8个（共162个洞）

网球场19个

俱乐部超过200家

美国太阳城在建设和运营上有以下几个特点：

1.郊区低密度。郊区区位，占地广，容积率低。

2.住宅用地。属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款。

3.低层建筑。建筑形态多为单层、独栋或双拼。

4.售价低。约为市内房价的1/3。

5.目标客群：活跃健康老人。必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩可以来访，但是1年内不能超过3个月。

6.配套设施以会所和运动场地为主。专为活跃老人设置室内运动会所和游泳池、高尔夫球场、网球场等丰富多样的室外运动场所。

7.一般不自建医院和护理设施。主要依靠所在城镇的大市政配套。

8.配建社区商业中心。不只为所在社区服务，还为周边的社区提供服务。

9.兼有旅游休闲度假功能。

我们认为，以下几点是值得借鉴的：

1.住宅立项，依靠销售迅速回款。

2.客户定位精准。以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。

3.不设医疗、护理等配套设施。降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险。

4.在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。

世界上最好的养老项目：荷兰生命公寓全世界首先向传统模式挑战的是——荷兰鹿特丹的生命公寓，其建筑设计、装修、人员配置、管理以及文化，都与传统模式大相径庭，生命公寓模式已经成为荷兰的标准养老模式，并被日本，丹麦，新西兰，澳大利亚等发达国家竞相效仿。

荷兰生命公寓久负盛名的最大特点就是其周围社区的广泛参与，这也是其成功的基础。此外，以尊重老年人为基础的快乐养老模式也是其享誉世界的重要因素。

其创始人汉斯贝克先生被业内称为银发产业中的“教父”，他创造的独特幸福养老文化在业界一直为人所称道。生命公寓在2012年被国际养老权威测评机构评为世界上“最好的养老项目”之首。

生命公寓是世界上第一个酒店式养老项目，至今共有近万人生活在17个遍布荷兰的生命公寓中，以广泛参与和快乐养老服务理念为基础的养老模式带来的另一个结果就是成本的有效控制和市场营销的调整，实现了荷兰养老院文化的彻底突破，完成了荷兰老人养老从“悲惨的地狱到幸福的天堂”的转化。

生命公寓模式–精彩的生活方式

生命公寓模式要点：

A、荷兰生命公寓的核心理念之一就是“Yes文化，快乐养老”。把传统养老院的这种做法彻底颠覆了，他们的首要考虑不是为了管理方便而拒绝老人提出的要求，恰恰相反，他们提出了“Yes文化”,只要老人提出的要求是合理合法的，管理人员和服务人员就要想方设法满足老人的要求。只要老人想得到，他们就能做到。有一次节日的时候甚至把大象和骆驼引进了生命公寓的服务大厅，就是要让老人们产生一种强烈的感觉，老人提出的任何要求他们都会想方设法去满足，连大象都可以请来！

B、开放式的泛家庭文化：为了创造大家庭的氛围，把养老机构变成社交中心，对全社会开放。与传统的封闭式的养老院截然不同。

C、不用即废的理念：为了防止老人各项机能的退化，从业人员的主要工作不是伺候老人，而是激活老人的自理能力，并创造条件让老人尽可能地自理。

D、对疾病的专业预防和康复：机构的老年医生的主要任务不是治病，而是防病。通过专业的膳食调理，运动，和帮助建立健康的生活规律，帮助老人尽可能预防各种疾病，即使患病了，也通过专业康复让老人重新站/坐起来。对失智老人的专业引导和激活，帮助他们重新建立学习能力，从而实现自理/部分自理。

E、给老人自己的空间：即使失能失智老人都有一方斗室，而不是睡通铺。老人受到充分的尊重。不对老人说不，老人的需求和倾诉被认真对待。

F、人员配置上，极其注重专业人员，如老年医生，康复/激活训练师，营养师，失智症引导师的配置。生命公寓还创建了“主妇”的职位，该员工是老人的一家之主，不仅妥帖安排老人的吃穿住行，而且配合其他专业人员，安排老人的各种活动/训练，组织各种社交。