地租理论发展简史

三、 地租与活动的区位定位问题
1.“ 土地租金出价的梯度变化曲线” 和“租金面”
对于任一特定活动或土地使用种类来说，都存在着一种 地域偏好（site preference）的地理模式(geographical patterns) ，它表现为这种活动的从事者愿意为使用各种 不同地点所支付或“投标”的价格。
在价格体系（准确说是经济理性）支配土地使用的社会里， 租金实际上就是土地使用本身的价格，并且在原则上每一 块土地的租金（价格）取决于使用者的最高出价（bid price），而这个最高出价也就代表了土地的最优用途。 问题的关键在于，这个“最高价”能否达到？以及如何形 成？
问题：穆勒称地租理论为“笨汉难过的桥”，你知道土地租金与土 地价格之间是如何换算吗？
总之，在上述假定条件下，纯价格仅仅是转移成本的函 数，而不同的纯价格分别对应着与市场距离大小不同的地 点上特定产出（用途）的使用者所能赚取的最大经济利润， 或者说他或她所愿意为该项用途支付的最高租金。这样一 来，我们可以得出： 特定用途的土地租金出价（偿付） 能力只与运送产出到市场的有关转移成本有关。
首先，从供给角度而言，土地所有者如想使他的经济收益 最大化，就会有意把土地租赁（转让）给那些能够比其他 任何人出更高租金的活动或特定的“使用者”。 与此同时，从需求角度而言，在完全竞争条件下，每一个 特定活动的土地使用者也要以他们尽最大努力地高效使用 土地（即在特定用途上最优利用）的情况下，在观念上对 不同土地的潜在价值及其现有的租金出价进行比较，以寻 找能够获得最大利润的土地（区位）。
如果我们用高度代表活动的竞价租金（bid rent ）或租金 出价(rent bid )来在图上绘出这种模式，就得到了一个租 金面（rent surface），其中用途较少的地点出现各种洼 地，而在用途较多的地点出现高峰。这个租金面的一个横 截面（cross section）代表沿某一线路的租金出价，被 称为租金梯度变化线（rent grad来自百度文库ent）。 租金面和租金梯度线的形状会随着土地使用类型而变化。

2.每个特定使用者如何决定对特定土地的租金出价
假定条件： （1）一个地点的价值取决于它进入某一既定市场的便利程 度这一种区位因素，而忽略各个地点的所有其它的显著特 征（如土地质量）。 即只考虑与转移成本有关的因素。 （2）所有地点都处在一个单一市场中心的供应区内。 （3）在该市场的供应区域内存在着种类众多的生产者（即 各种活动的供应者），以至每个生产者在决定他或她自己 的产出和区位偏好时，都必须把市场价格看作既定的（完 全竞争假设）。
原因之二：土地作为投入要素与其他投入要素之 间的替代。


在土地租金一定的情况下，由于区位接近市场，土地租 金增加，这意味着在其它条件相同情况下，相对于其它 生产要素价格来说，作为反映土地这一基本投入要素成 本的地价随着与市场的距离缩小而增加，当发生这种情 况时，我们应该合理地预料到一个追求利润最大化的土 地使用者将会用更多的投入要素来替代土地要素本身， 即在每英亩土地上投入更多的生产要素，从而导致每英 亩的产出的增加。 这意味着每英亩的收益，以及可能赚取的租金，在靠近 市场的区位上，会比那些每亩输出较少产出的遥远区位 对转移成本更为敏感。

正如季羡林先生所说的那样，“大胆的假设，
小心的求证”是胡适重大的贡献之一，对学术 界和思想界产生了深远的影响。


胡适的这一方法，源自杜威的《思维术》。杜威认为有系 统的思想通常要通过五个阶段：
第一阶段为思想之前奏（antecedent）。这是一个困惑、疑虑的 阶段。这一阶段导致思想者认真去思考。 第二阶段为决定疑虑和困惑究在何处。 第三阶段„为解决这些困惑和疑虑‟思想者自己会去寻找一个 „解决问题‟的假设；或面临一些„现成的‟假设的解决方法任 凭选择。 第四阶段，在此阶段中，思想者只有在这些假设中，选择其一作 为对他的困惑和疑虑的可能解决的办法。 第五、也是最后阶段，思想的人在这一阶段要求证，把他„大胆‟ 选择的假设，„小心的‟证明出来那是他对他的疑虑和困惑最满 意的解决。
最终每一片土地（区位）都会被现有约束条件下出价最高 者所拥有或使用。原则上来讲，出价最高者也正是能使土 地获得最大价值或最优用途的使用者。 这实际上就是完全竞争（或者说完全经济理性）条件下的 土地使用价格或土地租金的形成过程，在这种情况下借助 于价格信号的指引，土地资源将得到最有效的配置和利用， 即每一片土地将会被用于能够实现其最大产出价值的用途 上。
从图6－3中可以看出，租金出价与距离关系曲线呈现出向 上凹形的特征，即区位越接近市场的单位土地的租金就越 大。
你能对这一现象做出合理的解释吗？
原因之一：纯价格推动
由于越接近市场单位产出的转移成本越低，从而纯价格 所代表的边际收益较大，在此情况下必然推动最优产出下 的边际成本随之上升；在成本函数都相同的情况下，单位 产出边际成本的上升意味着每英亩土地获得最大利润的均 衡产量的增加。
3.土地使用中的不完全竞争和外部性问题
需要注意的是，上述土地配置原则和结果，尽管 在原则上并不依赖于特定的社会经济制度，而在 实际中，不同的制度环境往往会有很大差别。

首先， 土地市场的配置过程实际上并不一定十分 完善。例如，土地所有者或使用者也未必无所不 知，或者完完全全地为利润动机所左右。现实中 存在的土地利用方面各种制度、风俗习惯上的约 束，以及人类对于当前和未来利益认知能力的限 制等，都将极大地影响到土地资源得到充分有效 的利用。 其次，外部性的存在决定了：即使竞争的作用 能够发挥作用的情况下，纯粹以个人利益最大化 为基础的土地配置，也无法产生一种对社会来说 最优的土地使用模式。
图6 － 3既可以表示租金与纯价格之间关系，也可以同时 表示不同区位上土地的租金与它们与市场之间距离大小的 关系。
实际上，任何影响不同区位上的土地的收益及成本的因素， 也会如转移成本一样影响到土地的出价租金和土地的使用， 而其租金出价原则也基本同上述计算过程是一样的。
4.对租金与距离关系曲线呈现向上凹形的解释：




6.圆锥形“租金面” 图６－３表示的是一个中心市场任意方向上的租金梯 度变化曲线，那么，再以该市场为中心的一片地理区 域内，我们就可以得到一个基本形状呈一凹斜坡“圆 锥”的租金面，其高峰就在市场的中心地带。
第七讲 土地使用
“物有本末，事有终始，
知所
先后，则近道矣！” _______<大学>
－、“土地”的价值来源问题


每种人类活动都要求一定的空间或场所,而这些场所必定 处于特定的区位或土地上面。 由于不同区位或土地在地形、结构、农业、矿产、气候、 水及空气质量以及与此密切相关的环境特征等方面的质量 差异，再加上如劳力供应及社区服务等种种当地性或可转 移投入的可得性及市场进入的通达性（接近性）等因素， 所有这些构成了某一特定地点区别于其它地点的特异性。 正是这种特异性决定了就某种类型的活动而言，某一地点 与其他地点相比所拥有的独特优势或经济价值

在市场价格、运费s一定的情况下，纯价格实际上就成为 距离的函数。在其它条件都相同的情况下，某一位置上的 土地产品的所能获得的纯价格与它与市场的距离成反比。


0L\0M\0N三条收入曲线则分别代表了三种与市场不同距 离下的土地收入曲线，因此，它们实际上分别代表了三种 纯价格（曲线的斜率表示）下的收入与产出情况。 其它条件都相同的情况下，土地越接近市场它的纯价格越 高，即斜率越大，同时在同等产量下的收入也越高。
2.土地竞争性使用和地租的形成机制
在由于某种原因而使诸活动趋向集中的区域内，土地竞争 发挥着重要的区位作用。具有良好土壤、气候、及进入其 它区域条件的区位以及由于当地外部经济的影响适于集中 的区域，都是人们所需求的。此时，表示土地价值大小的 地租，就成为衡量土地需求及竞争强度的最好尺度，并随 着土地质量和可利用性的变化而变化 。 在一定意义上， 地租实际上代表了区位要素空间分布差别 优势所暗含的经济价值，尽管在现实中很难完美地得到体 现。

由于土地用途的多重性的存在，如何在相互竞争性或排斥 性用途之间进行抉择的问题，意味着在考虑土地使用模式 时，我们不能再站在单个区位单位或以一种特定活动的角 度来考虑合理获或最佳的区位占用问题，而必须提高到另 一个分析层次，即多重活动（ｍｕｌｔｉａｃｔｉｖｉｔ ｙ）下的地区或区域的组合或规划问题。


根据上述假定，我们讨论两种性质的活动的租金梯度变化 曲线和租金面的特征： 产出定位（out-put orientation） 投入定位(input orientation)
3、产出定位（out-put orientation）指向的租金 出价的梯度变化曲线和租金面

图6—1表示的是在特定区位上特定种类产出的可能数量和 为生产出该产出所要求的投入成本（土地本身的投入除外） 之间的关系。投入成本中包括固定成本（F）和可变成本 （不包括与距离市场远近所带来的转移成本），并假设可 变成本的使用强度在接近可能其可能的最高点时呈现快速 增加的趋势，即单位产量的边际成本递增。



值得注意的是0L\0M\0N三条收入曲线的最优产出点都是位 于总成本曲线TC与总收入曲线斜率相等的地方。在这一产 出率上，边际成本等于边际收入（纯价格）。 由于假设总成本曲线包括进了资本的机会成本，也即资本 的合理收入，所以BC所代表的是超出平均利润之上的潜在 超额部分，即我们通常所谓的经济利润。 因此，总成本线与特定收入曲线的距离则表示特定产出的 土地使用者愿意为租到这一区位的土地所能报出的最高价 格（当然也包括负价格）。因为他或地认识到在付出这样 高的租金后，仍然能赚到正常的利润。
从中我们还可以做出一个大胆的推论：

假如出土地以外的其它投入要素的使用强度具有完全的弹 性的话，即投入完全不受收益递减规律的影响，那么，为 追求最大利润所有的活动将都集中在市场的一座摩天大楼 里，此时租金变化曲线几乎成为一条垂直线。

“大胆的假设，小心的求证，诚实的做人，认真的 做事” ——胡适
二、土地用途多重性与土地使用竞争
1.土地用途的多重性和土地资源配置


大部分土地都有好多种用途可供选择，而且就是同一种用 途也往往存在着在多个使用者之间的选择问题。正是这种 情形的存在，使很多土地具有了经济稀缺性，或者说目的 与手段之间矛盾和冲突，并由此产生了对稀缺性土地资源 （空间）的有效配置和合理利用问题。 区域经济学研究的是各种活动在空间中的分布规律和协调 问题，其中空间要素的合理配置和利用问题不仅是把握各 种活动空间分布规律的内在动力，而且也是区域经济学作 为经济学科的一个分支存在的基本价值和意义。



在图6-2中，我们可以看出在图6-1所描绘的总成本（T C） 曲线基础上，特定土地上的使用者为了使他或她的对该土 地租金偿付能力极大化，是如何合理地决定每英亩土地的 产出的。这里假设它们具有共同的总成本曲线。 其中，L\M\N三条线分别表示该土地在三种纯价格下所能 得到的三种收入曲线。 这里的纯价格实际上就是单位产出的市场价格或毛价格减 去单位产出从产地到达市场的转移成本T，其中T又与该 土地与市场之间的距离和运费s成正比关系 。



本讲的研究对象主要集中于来自于稀缺的当地投入所构成 的典型空间本身，而把属于当地性投入要素的劳动力等暂 时排除在外。 不过我们最好不要忘记，在人口愈来愈稠密和不断城市化 的经济中，越来越多的本来是由大自然免费赠予的东西 （如水、新鲜空气、独处条件）由于人口密度的加大已经 或正在成为稀缺的地方资源，而且这种稀缺正与空间要素 本身的稀缺性相似的方式限制了各类活动的进一步集中。 “ 公地的悲剧”（the tragdy of commons ）何悲之有？
三、土地租金的梯度变化曲线和租金面

无论如何，为了把土地合理地配置给不同活动的方式，我 们首先应该了解的是： 是什么东西决定了某一特定活动对所使用土地出价的高低？ 在一个以价格、成本、利润为主要资源分配机制的社会中， 这一探索途径有助于解释现实中区位模式的形成问题，与 此同时它还提供了从整个经济来看，哪一种区位模式能够 反映出资源的有效分配的粗略指南。