32第七章第四节：净收益的测算(二)(2013新版)

二、不同收益类型房地产净收益的测算

估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产；②自营的房地产；③自用或尚未使用的房地产；④混合收益的房地产。

（一）出租的房地产净收益测算

出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入（史记：租赁收入指有效毛收入）扣除由出租人负担的费用（史记：出租人负担的费用指运营费用）后的余额。

租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。租金有固定租金和变动租金。变动租金又有多种形式。

出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润）（史记：房租指房地产租金、有效毛租金收入，构成因素有10项，不是运营费用！），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费（史记：这6项因素是运营费用！）。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，因此，以出租的住宅为例，出租人负担的费用是如表7－1所列的费用、税金中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。

【房屋折旧费和维修费辨析】共同点：两者都是有效毛租金收入的构成因素之一，区别点：1．维修费是运营费用构成因素之一，房屋折旧费不是；2．房屋折旧费指由于房屋正常使用磨损等原因造成的不可修复的房屋贬值，一般用直线法计算每年的房屋折旧额D＝（C－S）/N，而维修费是指可以修复项目的修复费用。参见成本法相关内容。

注：［1］如建筑物专有部分的门窗、墙面、水暖设备、厨卫设备等的维修费用；［2］如出租人提供的设备、装饰装修、家具、电器（如电视机、电冰箱、空调机、热水器）等的折旧费；［3］如城镇土地使用税、房产税等；［4］如投保房屋火灾险等的保险费；［5］如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的佣金；［6］包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。

史家解读：此表中本应缺管理费，由于住宅的管理费一般可忽略不计，可认为不缺；如是商业物业或写字楼项目，管理费则必不可少。

在实际测算净收益时，通常是在分析租赁合同的基础上决定应扣除的费用项目。如果租赁合同约定保证合法、安全、正常使用所需要的各项费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租赁合同约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实的房地产租

赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租

金就会低一些。

史家解读：确定运营费用的唯一原则是：在租赁合同中凡是由出租人负担的费用均属于运营费用，均应从租赁收入中扣除。

（二）自营的房地产净收益测算

自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。

（1）商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。其中，采用联营方式的购物中心或商场，产权人通常按经营者的商品销售额返点（或比例）计取租金性质的有效毛收入，以返点收入计算营业税、房产税等税费，因此，净收益为返点收入扣除有关税费。

史家解读：对于采用联营方式的购物中心或商场，产权人获得百分比租金名义上是出租收益，实质上是经营收益（联营收益）。

（2）工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用以及归属于生产者的利润。

（3）农地净收益的测算，是由农地年产值（全年农产品的产量乘以单价）扣除种苗费、肥料费、农药费、水电费、人工费、畜工费、机工费、运输费、农具折旧费、农舍折旧费、投资利息、农业税、农业利润等。

（三）自用或尚未使用的房地产净收益测算

自用或尚未使用的房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产。而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此其净收益不用单独计算，否则就重复了。自用或尚未使用的房地产的净收益，可以根据有收益的类似房地产的有关资料按照上述相应方式（史记：按出租或营业方式）来测算，或者通过类似房地产的净收益的直接比较得出。

（四）混合收益的房地产净收益测算（史记：是以出租情形计算的）

现实中包含上述多种收益类型的房地产，如宾馆一般有客房、会议室、餐厅商场、商务中心、娱乐中心等，其净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取：

（1）把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。固定费用是指其总额不随业

务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。以一个有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱乐中心的星级宾馆为例来说，客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等等，都要发生的费用。

（2）首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

（3）把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

史家解读：上述第3种方式在实践中是一种简化问题的处理办法，如五星级酒店采用一个行业内统一的综合报酬率，将各种类型净收益加总后得出估价对象价值。

三、净收益测算应注意的四个问题

（一）有形收益和无形收益

房地产收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是指房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

无形收益通常难以货币化，难以在测算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。此外值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。例如，在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。

史家解读：

1．在无形收益不好量化时，通过选取较低的报酬率或资本化率能够间接体现无形收益；

2．承租人在城市中心区租用该市标志性建筑－某某甲级写字楼，此举可以为承租人带来额外的业务收入，因此，承租人愿意承担较高的租金；作为出租人，此楼能带给承租人额外收益的能力直接提升了该楼的收益价值（这种无形收益已包含在此楼比同地区同类写字楼更高的市场租金中，即无形收益蕴藏在有形收益之中），此时就不能再单独考虑该楼的无形收益了。

（二）实际收益和客观收益

房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资